雖說深圳是一座“沒有農村的城市”，但早已刮起一股棚改風。為加快深圳市棚戶區改造工作依法有序推進，深圳市住建局昨日正式發布了《關于加強棚戶區改造工作的實施意見》的征求意見稿。

征求意見稿明確了深圳棚戶區改造將以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業可以參與。征求意見稿還針對棚改的政策適用范圍、項目安置補償標準、項目實施模式、房屋征收、項目用地出讓等核心問題作出了明確規定。其中，以老舊住宅區項目為主要適用對象，使用年限20年以上，且滿足“存在住房質量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設施不完善”這三個條件之一的，以及使用年限雖不足20年但按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區可以適用棚戶區改造政策。

征求意見稿明確了深圳老舊住宅區棚改項目的貨幣補償標準，按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法》(市政府令292號)確定。對被搬遷房屋的補償，不得低于與被搬遷房屋同類型同地段房地產的市場評估價;產權調換標準按照套內建筑面積1:1，或者不超過建筑面積1:1.2的比例確定。

征求意見稿提出“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。具體而言，棚改工作由各區政府主導，主要通過拆舊建新的方式，以人才住房專營機構為主，其他企業也可以參與。棚改項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。此外，為避免因個別業主提出不合理要求達不成補償協議，或部分房屋產權人不明確導致項目難以順利改造，進而損害大多數業主合法權益情況的發生，征求意見稿明確在相關情形下，區級政府可以根據公共利益的需要，根據《深圳市房屋征收與補償實施辦法》(市政府令292號)等規定，依法實施房屋征收。

最早于2005年在東北率先實施的棚戶區改造，在深圳真正興起是羅湖“二線插花地”棚改項目成功啟動。目前，位于羅湖區的玉龍、木棉嶺、布心棚改進程順利。在業內人士看來，羅湖二線插花地棚改的有序進行說明相比城市更新，棚改的進度會更快。棚戶區改造和城市更新是相互獨立的政策體系，但棚戶區改造的成功，更加有利于開發商和業主理性地看待城市更新市場。

只是，棚改的風口到來，首先反應的還是房價。記者調查發現，深圳目前許多傳出棚改消息甚至只是在棚改小區周邊的舊住宅房價早已水漲船高。

在福田八卦嶺片區的八卦嶺宿舍區，去年6月底園嶺街道辦啟動針對八卦嶺宿舍區改造意愿征集工作。據悉，八卦嶺宿舍區始建于1983年，由鵬基集團開發。只是，“準拆遷房”的概念已經成為八卦嶺宿舍區房價高企的支撐。目前，二手房放盤要價已經超過每平方米6萬元。“不管是棚改還是城市更新，一些資金都在賭博，想趁著舊改之前博一把，但出手還需要謹慎。”中介人員如是說。此外，羅湖區的紅崗西村也在近期傳出了棚改的消息，目前放盤的房源價格甚至突破每平方米8萬元。

未來在一些城市更新項目因各種原因“拆不動”的背景下，政府是否會將達到棚改標準的項目納入到棚改計劃中?這并非沒有想象空間。然而，無論是棚改還是城市更新，都不得不面對資金來源問題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，要鼓勵社會資本介入優質棚改項目。