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江門日報訊 （記者/凌雪敏 通訊員/張平 李彩雯）新建小區尚未成立業委會，當地居委會代為行使業委會職責與物業公司簽訂的物業服務合同，對小區業主是否具有約束力？近日，開平市人民法院審結一起物業服務合同糾紛案，認定涉案物業服務合同合法有效，判決業主李某向物業公司支付物業服務費用及違約金。

涉案小區因開發商合作物業公司合同到期主動退出，陷入無人管理狀態，且暫時未能選舉產生業主委員會。為保障小區群眾正常生活，當地居委會征得小區面積以及人數“雙過半”業主同意，與另一家物業公司簽訂涉案《物業管理服務合同》，約定由該物業公司為小區提供物業管理服務。

事后，該小區業主李某認為，物業服務合同應由開發商或小區業委會簽訂，居委會無權代表小區業主簽約，物業服務合同不能約束小區業主，遂拒絕繳納物業費。后經多次催討無果，物業公司向開平法院提起訴訟，請求李某支付拖欠2年5個月的物業服務費及違約金。

法院審理后認為，在小區尚未成立業委會的情況下，居委會為保障居民正常生活，并經大多數住戶同意，代為行使業委會的職責，初衷是為小區業主提供基本的物業服務，有利于廣大業主的利益，與物業公司簽訂的涉案合同合法有效，對全體小區業主具有約束力。李某實際接受了物業公司提供的服務，形成事實上的物業服務關系，遂判決李某向物業公司支付拖欠的物業管理服務費14494.18元，違約金966.12元。

法官說法

物業服務合同是我國民法典新納入的有名合同，簽約主體具有特殊性：根據民法典第九百三十九條規定，在成立業主大會之前，由建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合同；在成立業主大會后，則由業主委員會與物業服務人簽訂普通物業服務合同。實踐中，由于各種原因，一些小區遲遲不能選舉出業主委員會，住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定，因客觀原因未能選舉產生業主委員會，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會代行業主委員會職責。因此，在特定的情況下，居委會可以代行業主委員會職責，對小區事務進行一定的管理，如選聘物業公司為業主提供物業服務，業主不得以未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

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