智通財(cái)經(jīng)獲悉，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱，維持越秀地產(chǎn)(00123)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，考慮短期毛利率承壓及銷售增長(zhǎng)較快，預(yù)測(cè)2023-25年歸母凈利潤(rùn)為42.4億元（下調(diào)5.1%）、50.9億元（下調(diào)4.9%）、60.8億元（上調(diào)5.6%），仍看好公司發(fā)展?jié)摿ΑＴ叫愕禺a(chǎn)作為廣州老牌國(guó)有房企，深耕大灣區(qū)，積極加強(qiáng)核心城市布局，銷售優(yōu)異，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

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事件：公司發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)公告。2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收（人民幣，下同）321億元，同比增長(zhǎng)2.6%；歸母凈利潤(rùn)21.8億元，同比增長(zhǎng)27.5%。核心業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)，各地區(qū)銷售業(yè)績(jī)出眾，土地儲(chǔ)備量足質(zhì)優(yōu)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

報(bào)告主要觀點(diǎn)如下：

營(yíng)業(yè)收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，核心凈利率維持較好：

23年H1，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收321億元，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)收入297.7億元，同比減少0.2%；多元化業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速，合計(jì)貢獻(xiàn)收入23.2億元，同比增長(zhǎng)60%；公司綜合毛利率為17.8%，同比下降3.4pct，預(yù)期23年毛利率仍處于筑底階段；公司歸母凈利潤(rùn)為21.8億元，同比增長(zhǎng)27.5%，主要因?qū)β?lián)合營(yíng)公司投資收益提升和所得稅下降等影響，其中核心凈利潤(rùn)為21.5億元，同比增長(zhǎng)0.8%；核心凈利率為6.7%，較2022年提升0.8pct，核心盈利能力有所反彈。截至23年上半年末，公司已售未入賬銷售金額2211.9億元，同比增長(zhǎng)23.6%，下半年收入結(jié)算增速有望提升。

各地區(qū)銷售業(yè)績(jī)出眾，TOD項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)大：

23年上半年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額836.3億元，同比增長(zhǎng)71.0%，完成全年銷售目標(biāo)1320億元的63.4%，目標(biāo)完成度較高；其中，大灣區(qū)、華東、北方、中西部地區(qū)銷售額分別同比增長(zhǎng)45.3%、151.4%、182.4%、64.2%至461.3億元、186.3億元、68.2億元、120.5億元；其中，公司TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額185.1億元，同比增長(zhǎng)53.3%，占公司總體銷售額的22%，公司TOD全國(guó)化布局持續(xù)推進(jìn)，TOD項(xiàng)目的銷售優(yōu)勢(shì)有望擴(kuò)大。

聚焦核心一二線，土地儲(chǔ)備量足質(zhì)優(yōu)：

23年上半年，公司聚焦于一線及核心二線城市獲取11幅土地，新增土儲(chǔ)建面217萬(wàn)平米，其中于北京的戰(zhàn)略布局取得較大突破，獲取土儲(chǔ)43.4萬(wàn)平米，未來(lái)一線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有望提升。截至2023年上半年末，公司總土儲(chǔ)2813萬(wàn)平米，其中93%分布于一二線城市，廣州土儲(chǔ)占比40.3%，華東地區(qū)土儲(chǔ)占比18.8%。隨著公司23年上半年完成供股募資83億港元，未來(lái)有望加大對(duì)大灣區(qū)、華東等重點(diǎn)地區(qū)的投資，拿地實(shí)力強(qiáng)勁。

在手現(xiàn)金充裕，財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健：

截至23年上半年末，公司借貸總額998億元，同比增長(zhǎng)13.0%，短債占比11.7%，綜合融資成本為3.98%，在手現(xiàn)金（含監(jiān)控戶存款）492.5億元，三道紅線指標(biāo)保持綠檔，其中現(xiàn)金短債比為4.2倍。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售與拿地不及預(yù)期，項(xiàng)目交付不及預(yù)期，市場(chǎng)下行超預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。

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