智通財經獲悉，光大證券發布研究報告稱，維持越秀地產(00123)“買入”評級，考慮短期毛利率承壓及銷售增長較快，預測2023-25年歸母凈利潤為42.4億元（下調5.1%）、50.9億元（下調4.9%）、60.8億元（上調5.6%），仍看好公司發展潛力。越秀地產作為廣州老牌國有房企，深耕大灣區，積極加強核心城市布局，銷售優異，財務穩健。

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事件：公司發布2023年中期業績公告。2023年上半年公司實現營收（人民幣，下同）321億元，同比增長2.6%；歸母凈利潤21.8億元，同比增長27.5%。核心業績平穩增長，各地區銷售業績出眾，土地儲備量足質優，財務穩健。

報告主要觀點如下：

營業收入平穩增長，核心凈利率維持較好：

23年H1，公司實現營收321億元，其中地產開發業務穩健增長，實現收入297.7億元，同比減少0.2%；多元化業務增長迅速，合計貢獻收入23.2億元，同比增長60%；公司綜合毛利率為17.8%，同比下降3.4pct，預期23年毛利率仍處于筑底階段；公司歸母凈利潤為21.8億元，同比增長27.5%，主要因對聯合營公司投資收益提升和所得稅下降等影響，其中核心凈利潤為21.5億元，同比增長0.8%；核心凈利率為6.7%，較2022年提升0.8pct，核心盈利能力有所反彈。截至23年上半年末，公司已售未入賬銷售金額2211.9億元，同比增長23.6%，下半年收入結算增速有望提升。

各地區銷售業績出眾，TOD項目銷售貢獻大：

23年上半年，公司累計實現銷售額836.3億元，同比增長71.0%，完成全年銷售目標1320億元的63.4%，目標完成度較高；其中，大灣區、華東、北方、中西部地區銷售額分別同比增長45.3%、151.4%、182.4%、64.2%至461.3億元、186.3億元、68.2億元、120.5億元；其中，公司TOD項目實現銷售額185.1億元，同比增長53.3%，占公司總體銷售額的22%，公司TOD全國化布局持續推進，TOD項目的銷售優勢有望擴大。

聚焦核心一二線，土地儲備量足質優：

23年上半年，公司聚焦于一線及核心二線城市獲取11幅土地，新增土儲建面217萬平米，其中于北京的戰略布局取得較大突破，獲取土儲43.4萬平米，未來一線城市業績貢獻有望提升。截至2023年上半年末，公司總土儲2813萬平米，其中93%分布于一二線城市，廣州土儲占比40.3%，華東地區土儲占比18.8%。隨著公司23年上半年完成供股募資83億港元，未來有望加大對大灣區、華東等重點地區的投資，拿地實力強勁。

在手現金充裕，財務運營穩健：

截至23年上半年末，公司借貸總額998億元，同比增長13.0%，短債占比11.7%，綜合融資成本為3.98%，在手現金（含監控戶存款）492.5億元，三道紅線指標保持綠檔，其中現金短債比為4.2倍。

風險提示：銷售與拿地不及預期，項目交付不及預期，市場下行超預期等風險。

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