改善型住房受到市場青睞。

昨日，記者從江門市自然資源局官網了解到，位于濱江新區華盛路一樓盤近日在調整規劃。從公示內容得知，該樓盤將原來的小套型住宅改為了大套型住宅，項目總戶數由1875戶調整為1621戶，合計減少254戶。

無獨有偶，此前同樣位于該板塊的美的遠洋云著（地塊一）同樣調整了規劃，調整后該項目戶數減少25戶，由兩梯四戶調整為兩梯三戶。

(資料圖)

樓盤為何把“小房”換為“大房”？江門的改善型住宅是否迎來發展新機遇？對此，記者進行了采訪。

文/圖 江門日報記者 李銀換

現象 多個樓盤調整規劃，把“小房”換為“大房”

4月18日，美的遠洋云著規劃調整進行批后公示。調整后，該項目的地塊一由原規劃新建3幢高層住宅、水泵房、配電房及門樓調整為規劃新建4幢住宅、水泵房、配電房及門樓；調整后項目戶數減少25戶，建筑面積由51451平方米調整為51045平方米，計容建筑面積由35821平方米調整為35805平方米，建筑密度由11.86%調整為11.90%，配建停車位由456個調整為451個，綠地率仍為42%。

據了解，此次該地塊還將原來的兩梯四戶設計調整為“一字樓”。在戶型方面，將推出分別為建筑面積約143平方米和建筑面積約99平方米的兩種戶型。

記者在江門市房屋交易和產權管理信息平臺查詢獲悉，美的遠洋云著現有的兩梯三戶“一字樓”中，建筑面積約143平方米的住宅基本已售罄；而兩梯四戶包含的建筑面積約130、128、105、93平方米等多個戶型，目前仍有不少貨量。

記者發現，其實今年以來，不少樓盤開始調整規劃，把“小房”換為了“大房”。

據了解，濱江新區華盛路另一樓盤同樣將原來的小套型住宅改為大套型住宅，項目總戶數由1875戶調整為1621戶，合計減少254戶。部分樓棟規劃建筑高度由78.45米調整為99.15米（27層調整為33層）；有的則由78.45米調整為78.55米（27層調整為23層）。結合該項目在售產品來看，部分原為兩梯五戶的樓棟將調整為兩梯三戶，有的樓棟預計還將調整為兩梯兩戶、每戶建筑面積200多平方米的大平層產品。

探因 適應市場變化，滿足購房者需求

我市樓盤近來的調整趨勢，被認為是適應市場變化的體現。

美智地產市場研究中心總監張鎮蘭表示，項目規劃的調整主要有三方面的原因，一是根據市場需求和消費者偏好，優化產品結構，提升項目品質和競爭力，尤其是當前多孩家庭有增加，家庭結構的變化也讓市民對戶型面積的尺寸需求變大；二是根據政策導向，2022年12月中央經濟工作會議談及2023年重點工作時，明確“要支持住房改善”；三是改善型住宅成交理想，據美智研究院數據顯示，近5年來，江門市區（蓬江、江海、新會）建筑面積約120平方米以上的改善型住宅產品成交基本穩定占總成交量的28%—30%，2023年至今成交也錄得小幅增加。

嘉毅地產總經理鄧桐燊表示，全面兩孩政策實施已有6年，購房者對四房戶型需求有所增加，自然就會更多地關注改善型住房。

“房企對項目產品的調整更多是根據市場反饋做出的動作。”江門市房地產中介服務行業協會會長、裕隆基地產總經理楊東卉分析稱，從市場看，駿景灣濱江譽峰、蒲葵之夢天心、碧桂園濱江灣、萬科金域華府等有大量改善型住宅的樓盤，在江門市房協公布的每周網簽排名前十名的數據中經常上榜，去化表現亮眼。同時，根據裕隆基地產數據顯示，今年1—5月，建筑面積在120平方米或以上的大面積戶型網簽數非常亮眼，預計2023全年大面積戶型網簽數會有10%的同比增長。

此前，記者梳理了蓬江區、江海區、新會區共19個熱門樓盤同一樓棟同一層樓不同戶型的備案單價（以16樓為例），發現其中14個戶型建筑面積越大單價越高，只有3個樓盤的小戶型比大戶型單價高。總體而言，120—144平方米大戶型的單價一般會比120平方米以下中小戶型更高。其中，嘉華新都匯的嘉御花園第6棟16樓約99.9平方米的戶型單價為13731元/平方米，而約130平方米的戶型單價高達15593元/平方米，二者單價相差1862元。

在多位業內人士看來，建筑面積約120平方米以上的改善型住宅產品很好地滿足購房者對改善型住宅的需求，去化情況理想、單價高，自然能促使開發商調整規劃。

展望 改善型住宅供應量將繼續增多

調整規劃后，多個樓盤主打改善型住宅。與此同時，下半年，濱江新區望江純新盤——綠城濱江潮聞東方和海悅天璽即將面市，兩者同樣主打改善型住宅。可以預見的是，江門濱江新區改善型住宅供應量將增多，這也是房企未來發展的重要方向。

“經過多年的發展，濱江新區正從最初的剛需市場逐步邁入到改善型市場，這符合市場對濱江新區的認知定位，同時反映出江門改善型住房需求正在逐漸釋放。”楊東卉表示，主打改善型住房的項目均價在13000—14000元/平方米，盡管單價高，但銷售理想，常常上榜區域成交量前三位。另外，這幾年濱江新城建設的剛需產品數量過多，市場經過幾年的消化后已逐漸飽和，而隨著新區的發展與環境建設優秀、資源景觀豐富的地塊不斷推出，多個項目調整推出更多大戶型產品可以說是優化地塊資源利用、迎合市場需求的舉措。

張鎮蘭表示，改善型住宅是江門樓市的一個重要組成部分，也是未來發展的一個方向。下半年將會有主打改善型住宅的純新盤面市，這會給江門樓市帶來一定的活力和刺激，也會吸引更多的改善型客戶關注和入市。但同時也要看到，改善型住宅的價格相對較高，市場反應自然受到購房者的整體購買力和預期收入等因素制約。

有購房者擔心，多個樓盤增加改善型住宅的數量，明年濱江新區剛需住房供應是否將有所減少？楊東卉表示，現在濱江新區大部分庫存都是剛需產品，再加上日后二手房（多是剛需產品）逐步掛牌推出市場，未來幾年，濱江新區的剛需產品應該能滿足市場剛性需求。

張鎮蘭也認為，各樓盤往改善型住宅方向調整，并不意味著剛需住房會有所減少。因為剛需住房和改善型住宅并不是完全對立的概念，有些剛需客戶也會選擇改善型住宅作為自己的首套住房。另外，并不是所有的項目都適合打造改善型產品，要結合項目區位，是否擁有足夠優秀的景觀資源等進行規劃。

關鍵詞：