房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè)，與此前的房地產(chǎn)下行周期相比，本輪下行周期房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，面臨著諸多前所未有的壓力以及疊加效應。

2023年7月30日，上海高金金融研究院民營經(jīng)濟研究中心、高凈值研究院7月大咖課程開課，王石、馮侖等導師就地產(chǎn)未來走勢、政策解讀、房地產(chǎn)科技、碳中和、探尋變局中的新機遇等方面的話題分享了自己的觀察。把兩位導師的演講要點分享給大家。

(資料圖)

王石：誰早準備、早動手，那就是誰的市場

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不樂觀哪有機會？

盡管民營企業(yè)家和原來相比有些差距，但在全球一體化下，不僅是在中國而是整個全球上，中國民營企業(yè)沒有道理不扮演一個積極的角色。

從全球化來看，中國民營企業(yè)發(fā)展的全球化才剛剛開始。

你不樂觀，哪有你的機會？悲觀有悲觀的做法，樂觀有樂觀的做法。

現(xiàn)在民營企業(yè)的不自在和委屈，與預期的不大一樣，因為現(xiàn)在還處于調(diào)整階段，這是可以理解的。

我為什么樂觀？

改革開放40年了，我評價下對未來怎么看？我變了，從不確定變成謹慎的樂觀。也就是說，在其他社會人士對未來充滿了憧憬和希望的前40年，我對未來的態(tài)度是不確定的；但真正處于這種巨變當中、大家都很悲觀的時候，反而我態(tài)度改了，認為要謹慎的樂觀。

第一，首先一定要謹慎，在中國企業(yè)要做大，首先要解決安全性問題；其次要解決規(guī)模化問題。

第二，中國已經(jīng)是世界第二大經(jīng)濟體，別的我不敢說，至少未來幾年會成為世界第一大消費國，大家可不要忽略這個因素。

如果是之前我們代工生產(chǎn)、來料加工、掛牌生產(chǎn)，但改革開放40年，我們的人才培養(yǎng)、科研團隊、消費市場，完全具備打自己品牌的能力，在中國市場打通了那就是世界的。

講個微妙的變化，之前日本很多企業(yè)在中國生產(chǎn)，但相當部分要到國外去銷售，因為中國還不具備那個消費能力，可一個馬桶墊就逆轉(zhuǎn)了，在中國生產(chǎn)但不銷售的馬桶墊，中國游客在日本給買脫銷了，這就是中國的市場變化。你說作為民營企業(yè)家有沒有理由悲觀？沒有的。

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地產(chǎn)行業(yè)的流動性問題

我雖然退休了，但萬科的情況和中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀還是了解的。最近重磅發(fā)布了《促進民營經(jīng)濟31條》，更多的是在民營經(jīng)濟領(lǐng)域，讓他們堅定發(fā)展信心，也是中國經(jīng)濟的需要。

這一輪調(diào)整仍在持續(xù)。

我想說第一，房地產(chǎn)走到今天這樣大的調(diào)整趨勢是沒有變的，剛才講長期主義，現(xiàn)在到了調(diào)整期，這當中暴雷一家、兩家甚至三家企業(yè)也是避免不了的。和曾經(jīng)日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫破裂的情況相比，中國市場有以下幾個特點：

一是中國房地產(chǎn)市場比日本要大得多；二是房地產(chǎn)出現(xiàn)問題后，中國政府非常迅速地出手，各個省份都出臺了「保交樓」相關(guān)政策，這也是必要且符合中國國情的。這一輪中國房地產(chǎn)的調(diào)整仍在進程中、還沒有完成，但房地產(chǎn)是非常有希望的，在中國經(jīng)濟中扮演的角色是毫無疑問的。

如果這點都沒有，我那謹慎的樂觀哪來的？

所以首先解決還是信心問題，信心在房地產(chǎn)行業(yè)來講，就是資金流動問題。房地產(chǎn)本身具有金融屬性，占有大量的資金，不僅僅是消費者，開發(fā)者也是一樣的。

而未交付的存量問題，我個人認為，只要政策到位，這應該是可以解決的。中國房地產(chǎn)整個轉(zhuǎn)型中，從積極的角度來看，尤其碳中和經(jīng)濟時代，帶來的機會將非常多。

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誰早準備、早動手，那就是誰的市場

到底房地產(chǎn)會有什么趨勢變化？我現(xiàn)在在打造碳中和社區(qū)，打造什么呢？

1、面對面才能產(chǎn)生化學反應

比如，第一，整個辦公樓要打造更多的運動場所，讓上班的職員不僅僅是工作，想健身不用再跑到健身房，在這個辦公樓里就給你提供了；第二，還要建幼兒園，不是作為盈利模式，哪怕團隊當中只有一個人有小孩，也鼓勵你帶著小孩來上班；第三，還得有寵物寄養(yǎng)所，你不僅可以帶著小孩來上班，很多都不結(jié)婚、把寵物當親人的員工，可以把毛孩子帶過來，這是個未來的趨勢。

現(xiàn)在沒人去辦公室辦公，疫情只是加大了居家辦公的范圍，而現(xiàn)存的數(shù)字化工具，一定要讓辦公樓的功能和概念完全不一樣。如果不進行改變，你辦公樓一定是空的，甚至員工都不知道怎么來管理他們。

中國改革開放快45年了，在大城市建了多少這樣辦公樓，既然居家辦公能解決問題，為什么一定要讓他到辦公室來呢？因為我們是碳基生物，不是硅基生物和機器人，只有面對面才能起化學反應，產(chǎn)生激情、碰撞和靈光一現(xiàn)。

2、我的碳中和社區(qū)探索

真正的演變在中國，為什么呢？我們工業(yè)化時代的福利系統(tǒng)都沒完善，本身就在缺課、補課，所以寫字樓系統(tǒng)一定要補上。我現(xiàn)在改造的碳中和社區(qū)，以深圳大梅沙中心16萬㎡為中心，圈了3.2平方公里，2萬人生活、工作、辦公的場所，有寫字樓、酒店、村莊等，在這里打造未來的碳中和社區(qū)。

重要的一點是，通過各種設(shè)計完全打破原來的界限，讓整個社會環(huán)境的更多人員交往、融合。顯然在社區(qū)開放方面，美國是走得比較領(lǐng)先的，至少在911以前，五角大樓我是去過的，而且FBI聯(lián)邦調(diào)查局、伊利諾伊州政府是透明對外開放的、供人參觀的。

碳中和社區(qū)不是個旅游參觀項目，但一定是開放交往。房地產(chǎn)如何跨行業(yè)結(jié)合起來？未來這個市場可以說是不可想象的。

舉個例子，碳中和社區(qū)就要搞微電網(wǎng)、搞碳匯資產(chǎn)、搞區(qū)塊鏈、搞光伏、搞儲能、搞風能，我從2020年10月開始創(chuàng)業(yè)，就是在搞這些資源整合，面對整個城市更新，房地產(chǎn)扮演的角色是出乎預料的，誰早做準備、誰早動手，那就是誰的市場。

馮侖：新地產(chǎn)和舊地產(chǎn)，區(qū)別在科技創(chuàng)新

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后開發(fā)時代：減速、減價、減量

很多人都覺得，房地產(chǎn)最近似乎不是特別樂觀。現(xiàn)在行業(yè)開會人很少，都不愿意來，反而是行業(yè)外的人會來很多，都在探聽房價怎么樣了，還會不會跌，能不能買？大家都沒心情開會，似乎說明情況是不太好，但是我對房地產(chǎn)行業(yè)的看法是樂觀的。為什么樂觀呢？

1、蜜月很短，日子很長

從行業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律來看，房地產(chǎn)從2018年以后已經(jīng)進入到減速、減價、減量的時代，我們認為房地產(chǎn)的開發(fā)時代結(jié)束，進入后開發(fā)時代。所以當時大家會看到，萬科說「活下去」，還有一些企業(yè)退出原有的高杠桿、高增長的模式。

關(guān)注和提出相應判斷的企業(yè)開始減速、減價、減量，這些企業(yè)今天都活著。還有部分企業(yè)，「把蜜月當日子過」，但是蜜月很短，日子很長，最后這日子也徹底崩潰了。

而從全球的經(jīng)驗來看，以下指標出現(xiàn)時，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)就要轉(zhuǎn)型。這些指標包括：人均GDP超過1萬美金、城市化率達到60%、人均住房建筑面積超過50平米、人口增量趨近于0、基礎(chǔ)設(shè)施的空間布局完成。從這個經(jīng)驗來看，我們的住宅也一定會進入減價、減速、減量的時代。

2、過了青春期就不長個了

住宅領(lǐng)域的減價、減速、減量要減到什么程度呢？可能90%的住宅開發(fā)公司都要死掉。中國周邊的發(fā)達市場和歐美的發(fā)達市場都是這樣。我們無非是早早地去觀察、去訪問、去學習，知道了這個事而已。

打個比方。家長通常會有個心理預期，孩子到了青春期開始有性別概念，并且長個兒。等到了18-20歲，家長都不期待孩子再長個兒了。為啥？階段過了。青春期結(jié)束以后，要長智商、情商，增加社會關(guān)系，談戀愛、成家立業(yè)。

房地產(chǎn)也一樣，剛才說這些條件一旦出現(xiàn)，就開始進入橫著長的階段——產(chǎn)品模型、產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈和商業(yè)模式，等等，都是橫著長。

在住宅開發(fā)的巔峰期，全國有18萬億的商品房銷售額，現(xiàn)在降到12萬億左右，我們預估可能大概在8-10萬億就穩(wěn)住了，這相當于繁榮期的一半，所以有90%的住宅開發(fā)公司死掉很正常。

3、男人不吃飯不等于人類不吃飯

房地產(chǎn)還會好嗎？那就要橫著看了。房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代之后，住宅只是其中一個產(chǎn)品，還有辦公、商業(yè)、酒店度假、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、政府物業(yè)等7大類，所以房地產(chǎn)并沒有垮。

也就是說，男人不吃飯不等于人類不吃飯，還有女人、其他性別的人。甚至還有機器人，它還不用吃人類的糧食。

總結(jié)一下，房地產(chǎn)進入到后開發(fā)時代，不等于房地產(chǎn)行業(yè)不行了。

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新地產(chǎn)和舊地產(chǎn)，區(qū)別在科技創(chuàng)新

最新一次的「全球房地產(chǎn)資本市場年會」給房地產(chǎn)做了重新定義，將房地產(chǎn)區(qū)分為舊地產(chǎn)和新地產(chǎn)。

舊地產(chǎn)是什么呢？跟科技關(guān)系不密切的，比如傳統(tǒng)住宅、辦公樓和購物中心等基礎(chǔ)設(shè)施。

新地產(chǎn)是什么呢？物流倉儲中的冷鏈、數(shù)據(jù)中心、智能倉庫、專科醫(yī)院+綜合運營設(shè)施。

房地產(chǎn)行業(yè)一直在發(fā)展，并沒有停滯，最終決定誰能在這個行業(yè)中做得好、發(fā)展得好，那就是科技。

1、「消滅」規(guī)劃設(shè)計院

最近這一波，我們看到，房地產(chǎn)科技企業(yè)在蓬勃發(fā)展，而傳統(tǒng)的開發(fā)公司大批倒下。

舉個例子，深圳有一家公司，它的業(yè)務(wù)未來可能會超過所有的規(guī)劃設(shè)計院。這是一家六七年前由4個90后創(chuàng)辦的人工智能公司，國內(nèi)著名的投資機構(gòu)已經(jīng)投了6輪。

這家公司做什么呢？過去，房地產(chǎn)公司做個規(guī)劃，要找建筑師、規(guī)劃師去畫圖，一個月出一版，過一個月再出一版，再修改五六次。就要好幾個月的時間。

現(xiàn)在用人工智能來做，不到一小時完全達到所有指標要求，還將所有可能性給到公司。有點像ChatGPT，想要什么樣的建筑風格，只要把關(guān)鍵詞輸進去，立即出一大堆概念圖，最后再畫圖、報建。這樣一來，所有的建筑師都快沒飯吃了。

最近，這家公司接了個生意，德國要給因俄烏戰(zhàn)爭涌入的國際難民快速建設(shè)一批房產(chǎn)，他們完成了從設(shè)計、建造甚至運到德國組裝的全流程，德國人都覺得合適。

所以說，房地產(chǎn)不行了嗎？不是。有科技能力的4個90后，融了幾個億，做全世界的生意，今年已經(jīng)實現(xiàn)現(xiàn)金流為正了。

假定說我現(xiàn)在跟它合作做新的房地產(chǎn)項目，它一定比傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計院用時短、成本低、速度快、效果好，這就是科技給蓋房子這件事帶來的進步。

這個公司的成功也說明了一個事實，人工智能現(xiàn)在是賺錢的公司，不是賠錢、燒錢的公司。

2、像造汽車一樣蓋房子

我們再來看另外一家做住宅科技的公司，遠大。遠大花了十多年，像造汽車一樣蓋房子，現(xiàn)場施工作業(yè)加上精裝修，成本跟傳統(tǒng)的施工建筑單位不相上下。但如果做超過50萬平米的項目，就比傳統(tǒng)方法要便宜1/4。

假定說你有一塊地，想蓋大盤，遠大在流水線上給你做生產(chǎn)，把材料墻體、屋頂樓板，以及機電、裝配、布線等等都做好，然后拉到現(xiàn)場裝，一天裝三層樓，質(zhì)量遠高于傳統(tǒng)方法，價錢還有很大的競爭力。

這個項目叫「活樓」，完全跟造汽車一個原理。

科技創(chuàng)新還帶來了許多好處。一是安全，10級地震都沒事，比鋼筋混凝土建筑要安全很多。二是環(huán)保可移動，如果這個區(qū)域沒人了，變成鶴崗那樣了，那就把這樓拆了，搬到上海重新一裝就完事了。

之前開發(fā)一個小區(qū)，用傳統(tǒng)方法要用18到22個月，用活樓這套方法5個月搞定，品質(zhì)還好。如果沒有科技，房地產(chǎn)進入不了到這樣一個階段。

3、用數(shù)字化管理樓宇

再看運營管理。現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)這么發(fā)達，已經(jīng)出現(xiàn)了專門運營管理寫字樓的Saas平臺，一個公司能管500多棟寫字樓，下載軟件后從租賃管理、機電管理和整個物業(yè)的一般管理，都能完成。

這不僅節(jié)省成本和人工，而且管理很有效。還能進行租務(wù)管理，不用養(yǎng)一個人，兩眼一抹黑天天去招租。在寫字樓空置率高企時，這個工具就非常好用。

早在二三十年前，美國就有管理、租賃房屋的Saas軟件，我們有個同事在美國創(chuàng)業(yè)，有一次我問他，最近在做什么事情？他說我在管理公寓。我說沒看見團隊啊，你管多少公寓，怎么管？他告訴我他用一套軟件工具，雇了個助理，管理了分散的300多套公寓。

無論是改造傳統(tǒng)商業(yè)模式，還是提升產(chǎn)品質(zhì)量和運營效率，科技對于房地產(chǎn)行業(yè)都是決定性因素。

4、靠賣廣告賺錢的寫字樓

實際上，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的空間非常大，科技能解決很多問題。原來1平米的地蓋1平米的房子，現(xiàn)在有了鋼結(jié)構(gòu)、輕型建筑材料、高速電梯、通訊、新能源，1平米的地可以蓋1千米高的房子，面積大增。所以土地是問題嗎？不是。科技能夠解決這個事情。

1895年，世界有了第一棟100米的高樓，現(xiàn)在我們蓋500米以上的高樓才是挑戰(zhàn)。科技不僅能讓我們蓋高樓，還能賺更多的錢。比如，上海環(huán)球金融中心的觀光收入已經(jīng)超過了租金，高樓有高樓的競爭優(yōu)勢，視覺效果好、運營服務(wù)好，每天賣觀光就很賺錢。

另外LED技術(shù)、液晶拼接技術(shù)的發(fā)展，讓所有樓體都變成了媒體，很多超高建筑賣廣告就賺了很多錢，我們熟悉的紐約時代廣場，寫字樓里邊不出租了，就賣那個最牛廣告屏，比做寫字樓出租的價錢都高。

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總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)進入到后開發(fā)時代，地產(chǎn)商如果不熟悉科技在空間運營、提升空間效率，以及服務(wù)模式上的應用，那你的房地產(chǎn)就沒有競爭力。如果還停留在「找建筑公司蓋個房子，然后賣掉，其它就不管了」的觀念上，是賺不到錢的。

我們國家進入到科技創(chuàng)新大發(fā)展的時期，對品牌、專利、技術(shù)的保護和應用也越來越規(guī)范，人的資本價值以及科學家、知識的價值也越來越受重視，這對創(chuàng)新都是很好的機會。

如果我們回顧歷史，可以說，民營企業(yè)正處在發(fā)展條件最好、連續(xù)發(fā)展時間最長的一個時期，持續(xù)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展就有了先決條件。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，如果能和科技應用很好地結(jié)合，未來這個行業(yè)發(fā)展仍然有非常好的機會和前景。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪

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