2022年，受疫情等多重因素影響，房地產市場處在持續(xù)修復過程中。這一因素也反映到上市銀行剛公布的業(yè)績年報中，2022年多家上市銀行出現(xiàn)了房地產貸款、個人住房貸款不良率“雙升”情況。因此，對房地產領域的信貸風險管控成為上市銀行的重點工作之一。

涉房貸款不良率的“拐點”何時能出現(xiàn)?隨著市場信心扭轉，今年上市銀行房地產貸款、個人按揭貸款投放節(jié)奏又將如何變化?對此，多位上市銀行高管作出研判與展望。

不良暴露集中在房地產領域

觀察2022年房地產貸款投放情況——六大行依然是絕對“主力”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2022年六大行共發(fā)放房地產貸款約3.84萬億元，個人住房貸款約26.95萬億元，總規(guī)模均超2021年。

不過，從資產質量上看，去年六大行房地產貸款、個人住房貸款不良率均較2021年出現(xiàn)程度不一的上漲。其中，中國銀行房地產貸款不良率由5.05%升至7.23%，為六大行中最高;建設銀行房地產貸款不良率上升2.51個基點，升幅最大。個人住房貸款方面，2022年已披露數(shù)據(jù)的大行個人住房貸款不良率水平均維持在0.6%以下，整體保持了穩(wěn)健，但相較于2021年也有不同程度上升。

股份制銀行中，招商銀行、平安銀行、浙商銀行去年房地產貸款投放規(guī)模較2021年有所下降。從資產質量方面看，招行去年房地產貸款不良率為4.08%，較2021年增長2.67個基點，增幅最高;民生銀行房地產貸款不良率由2.66%升至4.28%，與同業(yè)相比處在較高水平。此外，2022年股份制銀行個人住房貸款不良率也普遍出現(xiàn)抬升。

中信建投研報在分析22家已披露年報的上市銀行時指出，2022年末，上市銀行對公貸款不良率同比下降20個基點。其中，制造業(yè)、批發(fā)零售等重點行業(yè)貸款不良率同比分別下降1.26個百分點和0.85百分點。2022年銀行對公不良暴露主要集中在房地產領域。

房地產貸款不良率升高，與去年整體經濟形勢有關。同時，多家上市銀行采取了計提撥備、嚴格認定標準等方式，以加強相關風險管理。

交通銀行首席風險官林驊介紹，目前，交行房地產開發(fā)貸款撥備覆蓋率高于全行貸款平均撥備水平，整體上具有較高的風險抵御能力。與此同時，該行持續(xù)加強房地產業(yè)務風險管理特別是強化貸后管理，要求貸款發(fā)放與項目建設進度相匹配，項目租售回款要在銀行監(jiān)管賬戶內封閉運作，加強資金的封閉管理和項目后評估。

平安銀行副行長郭世邦提出，該行房地產貸款不良率上升，一方面是因為經營貸下遷成為不良，另一方面是2022年部分房地產項目停工所致。但他同時表示：“今年我行制定的風險政策主要圍繞‘保剛需’‘保障房’，房地產行業(yè)政策面以維穩(wěn)為主，隨著市場面逐步回暖，信用面也逐漸恢復平穩(wěn)，大規(guī)模違約概率比較小。”

不良風險處置壓力猶在

今年以來，隨著經濟轉暖，在一系列政策作用下，房地產市場出現(xiàn)積極變化。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-2月，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，降幅收窄;商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%，實現(xiàn)由負轉正。

隨著市場回暖，房地產貸款資產質量的拐點是否將在2023年到來?對此，業(yè)內人士普遍對2023年房地產形勢表示樂觀，但認為不良風險處置壓力仍在。

“房地產行業(yè)整體流動性緊張的局面仍需假以時日才能予以改善。”林驊指出，未來，房地產資產質量管控仍然是商業(yè)銀行的重點，需對重點風險房企實現(xiàn)提級管理，一企一策制定和落實風險管控策略，保持房地產行業(yè)貸款資產質量整體穩(wěn)固。

在中信銀行副行長胡罡看來，在“房住不炒”背景下的政策改善，春節(jié)后部分主要城市二手房銷售回暖，從而增加了市場信心。“我們認為，房地產企業(yè)風險蔓延的趨勢已經得到初步遏制，房地產企業(yè)的流動性改善比較明顯。”胡罡同時表示，隨著一手房銷售端轉暖，房地產企業(yè)向好的趨勢就會出現(xiàn)，“但也不排除在這一過程中一些負債率比較高、項目布局不好的企業(yè)還會出現(xiàn)一些風險狀況。”

招商銀行副行長朱江濤指出，2022年招行房地產風險已得到充分釋放，2023年整個房地產貸款的不良生成相較去年會有較大幅度下降。目前來看，朱江濤認為，整個房地產不良處置的難度會進一步加大，對銀行的影響存在一定的滯后性，“因此我們判斷今年房地產行業(yè)的不良率可能還會有所上升，但是不良生成會大幅下降。”

浙商銀行副行長景峰表示，2023年該行將進一步嚴控新增領域不良發(fā)生，并以“史無前例”的力度去做好存量風險防控和化解工作，進一步加大不良資產的處置力度和撥備的計提力度，在資產質量方面，2023年繼續(xù)保持趨勢性、根本性向好的態(tài)勢。

“提前還貸潮”對按揭影響有限

2022年以來，“提前還房貸潮”來襲，部分購房者為減輕負債壓力選擇提前還房貸。不少上市銀行高管也在近期回應了這一熱點。

“我們注意到，自去年5月以來，個人住房貸款提前還款需求明顯增多。”農業(yè)銀行副行長張旭光介紹，部分客戶選擇提前償還房貸，主要是基于其自身財務規(guī)劃，也與金融投資收益率中樞下降、存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率倒掛等因素有關。

建設銀行首席風險官程遠國表示，去年的確出現(xiàn)提前還款規(guī)模增加的情況。建行一方面統(tǒng)籌線上線下各類渠道，穩(wěn)定客戶還款預期，提示客戶防范貸款中介機構組織轉貸可能面臨的風險，有序滿足提前還款需求;另一方面通過提升一二手房獲客能力、推出二手房“帶押過戶”貸款服務、提升數(shù)字化水平等措施，促進按揭業(yè)務規(guī)模合理增長。

展望2023年，多家銀行表示，將把握市場企穩(wěn)機遇，通過創(chuàng)新產品繼續(xù)增加個人住房貸款投放。

“隨著我國房地產市場回暖向好，當前按揭貸款需求好轉，我行業(yè)務儲備出現(xiàn)邊際改善。從儲備看，截至今年2月末，個人住房貸款業(yè)務月度環(huán)比增長31%。”張旭光稱，農行將加強個人住房貸款業(yè)務統(tǒng)籌，持續(xù)開展產品創(chuàng)新和流程優(yōu)化，著力提升業(yè)務辦理效率和客戶體驗，有效增強客戶服務能力。

平安銀行行長特別助理蔡新發(fā)明確，該行將優(yōu)化按揭貸款流程，保證放款流程最優(yōu)，爭取更高市場占有率;同時，加強對公聯(lián)動，在開發(fā)貸合作樓盤推動按揭貸。此外，該行要將按揭貸與信用貸相結合，在發(fā)放按揭貸的同時，再推一些用于裝修等的信用貸，通過創(chuàng)新方式獲得更多市場空間。(記者 許予朋)

關鍵詞： 商品房銷售面積 房地產貸款 中信銀行副行長胡罡 風險防控