業(yè)內(nèi)人士表示，房貸降息、放款加快將有效促進(jìn)市場交易恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金回流，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長提供助力。研究人員介紹，在房地產(chǎn)市場景氣仍然偏低，而銀行房貸額度較為充裕的情況下，房貸利率仍存在下行空間，“未來這一趨勢可能會(huì)向更多的城市拓展”。

2月21日，《中國銀行保險(xiǎn)報(bào)》記者獲悉，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行6家大型銀行下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.6%(LPR+100bp)下調(diào)至5.4%(LPR+80bp)，二套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.8%(LPR+120bp)下調(diào)至5.6%(LPR+100bp)。

廣州地區(qū)房貸利率下行，只是波瀾微起的池水中的一片漣漪。記者注意到，近期多地房貸出現(xiàn)“松綁”：山東菏澤部分銀行將首套房首付比例降至20%，還有一些地區(qū)放寬了公積金貸款額度……開年樓市“暖風(fēng)”頻傳，釋放了什么信號(hào)?

供需因素驅(qū)動(dòng)

2月21日，人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR。其中，作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR為4.6%，與上月持平。不過隨后，廣州地區(qū)6家大型銀行下調(diào)房貸利率20bp，步調(diào)一致，引發(fā)市場關(guān)注。

對于廣州地區(qū)房貸利率出現(xiàn)“松綁”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，LPR改革以后，監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)金融政策要堅(jiān)持“一城一策”，即在LPR的頂層框架下(首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60bp)，各地商業(yè)銀行可以自主確定首套房和二套房的利率水平。因此，不管是上調(diào)還是下調(diào)，都是市場自發(fā)行為，并非全國層面的降息行動(dòng)。

市場行為的變化，受供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的驅(qū)動(dòng)。中國銀行研究院高級(jí)研究員梁婧介紹，自去年下半年以來，在政策收緊影響下房地產(chǎn)市場快速降溫，房地產(chǎn)市場成交下降、價(jià)格漲幅回落。其中，廣州新建商品住宅環(huán)比價(jià)格自去年8月開始下降，直到今年1月才開始轉(zhuǎn)正，二手住宅價(jià)格環(huán)比自去年9月開始持續(xù)負(fù)增長。去年廣州等地區(qū)就出現(xiàn)了下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象。今年，在房地產(chǎn)市場景氣仍然偏低，而銀行房貸額度較為充裕的情況下，房貸利率仍存在下行空間。

“未來這一趨勢可能會(huì)向更多的城市拓展。”梁婧判斷。

滿足剛需 帶動(dòng)交易

實(shí)際上，今年以來，房貸“松綁”的跡象已像春天的氣候在全國多地蔓延。

近期，山東菏澤部分銀行傳出將“首套房首付比例降至20%”的消息。對此，記者從業(yè)內(nèi)人士和相關(guān)銀行了解到，菏澤市雖沒有對首付比例進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，但個(gè)別銀行根據(jù)自身資金情況和房貸需求情況，結(jié)合借款人信用狀況、還款能力等做出了經(jīng)營性差別化調(diào)整。

此前，青島、濟(jì)南、馬鞍山、寧波、南寧、自貢等多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策細(xì)則，包括放寬公積金貸款次數(shù)、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

本月，貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9bp;本月平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，2月按揭貸款利率下降空間加大，利率水平接近2021年5月，放款周期加快到2020年三季度的狀態(tài)，這是住房信貸環(huán)境寬松力度加大的表現(xiàn)，對于改善市場預(yù)期、加快市場成交將發(fā)揮更積極的作用。其中，北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環(huán)比下降，首套、二套房貸利率均環(huán)比回調(diào)9bp，為2019年以來單月下降的最大幅度。

“下調(diào)無房戶首付比例、上調(diào)公積金貸款額度等措施主要針對的是首次置業(yè)者，公積金貸款政策還與生育政策、引進(jìn)高層次人才等掛鉤，這有利于更好滿足剛需等合理住房需求，同時(shí)也有助于鼓勵(lì)生育、引進(jìn)人才。”梁婧指出。

除了利好“剛需族”，業(yè)內(nèi)人士普遍表示，房貸降息、放款加快將有效促進(jìn)市場交易恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金回流，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長提供助力。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平增長約20%，周房價(jià)指數(shù)基本止跌。

放款周期有望再縮短

展望未來，交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、資深研究員夏丹預(yù)計(jì)，后續(xù)各地將可能出爐更多針對首套、二套房按揭貸款的調(diào)整措施，包括抓住開年政策紅利期加大按揭貸款投放力度，對合理住房貸款需求應(yīng)投盡投，放款周期有望進(jìn)一步縮短。

不過在房地產(chǎn)行業(yè)“去泡沫”的大趨勢中，在“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”總指揮棒下，對于銀行業(yè)而言，如何平衡房地產(chǎn)貸款集中度管理與滿足合理住房需求之間的關(guān)系，仍是必須思考的課題。

對此，梁婧建議，對于銀行業(yè)而言，一是要匹配自身房地產(chǎn)貸款投放能力，加強(qiáng)房貸管理，將資源更多向滿足剛需、首套等合理住房需求傾斜。二是把握好房地產(chǎn)市場“租購并舉”發(fā)展方向，加大住房租賃金融支持力度。三是通過住房資產(chǎn)證券化等方式盤活存量資產(chǎn)，為銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)釋放更多空間。(實(shí)習(xí)記者 許予朋)

關(guān)鍵詞： 房貸額度 房地產(chǎn)市場 首付比例 信貸結(jié)構(gòu)