物業上市大潮又起。2018年6家、2019年10家物業公司陸續上市后，目前物業管理板塊的上市公司已達23家。而疫情之下物業價值被二次發現，物管公司逆勢而上。據新浪財經不完全統計，2020年港股尚有金融街(7.090,0.12,1.72%)物業、星盛商業、燁星集團(鴻坤物業)、正榮服務、宋都服務、建業新生活、興業物聯7家物管公司等待排隊上市，資本市場物業板塊擴容在即。

2月25日，正商實業旗下的興業物聯發布全球發售公告，將成為鼠年第一家上市的物管公司。受疫情影響，興業物聯將采用直播路演的形式招股。每股發行價1.5-2港元，發行1億股，預計募資1.5-2億港元，擬3月9日上市。

興業物聯在管項目包含17幢商用樓、3幢政府樓及1個工業園，總建筑面積為2.4百萬平方米。并且全部項目均位于河南省鄭州市，屬于典型的區域型物業，在中指院2019年百強物業排名67位。

2018年興業物業實現營業收入1.3億元，與23家已上市的物業公司相比，興業物聯的規模相當于綠城服務的五十分之一，比最低的和泓服務2.2億元的收入規模還要少約1億。

值得注意的是，興業物聯僅是正商集團的非住宅物業部分，正商集團旗下的住宅物業直到2018年仍處于虧損當中。這也是為什么背靠河南本土房企龍頭正商集團，興業物聯的規模還如此迷你的原因。

正商集團拆分非住宅物業 僅21個項目

招股書顯示，最早興業物聯是從住宅物業做起。公司成立于1999年，同年接到首個住宅物業項目。2015年開始逐漸轉向非住宅物業，同年首個非住宅項目是為建正東方中心提供物業管理服務。

根據《鄭州市物業服務收費管理辦法》(鄭州市物價局及鄭州市住房保障和房地產管理局于二零一四年八月一日聯合頒布，并于二零一四年九月一日生效)，非住宅類物業服務收費實行市場調節價。因此，非住宅物業管理服務費可由物業管理公司與業主自由協商決定。

興業物聯從2015年開始接觸非住宅物業也許正是看準了機會。2016-2018年及2019年9月，公司在管物業的平均物業費分別約為每月每平方米6.1元、每月每平方米6.3元、每月每平方米6.1元及每月每平方米6.3元。盡管公司歷年平均物業費保持穩定，但對比鄭州市2016-2018年同期每月每平方米5.77元、每月每平方米5.88元、每月每平方米6.07元，興業物聯的收費在平均值之上，近幾年這一差距也在逐漸縮小。

正是由于非住宅物業物業費較高，所以正商集團選擇了拆分盈利的非住宅物業上市。

以河南省平均水平為例，2018年河南省住宅物業約每月每平方米1.3元，住宅物業年期逾15年的住宅社區平均毛利率僅約20%及10%以下。而非住宅物業包括優質辦公室及高級購物中心的平均毛利率可以達到30%-40%。

興業物聯最早在2017年登陸新三板，2019年1月摘牌。數據顯示，2016-2018年實現營業收入分別為4727.6萬元、7606.8萬元、1.31億元，復合年增長率約66.4%;毛利率分別為47.2%、50.2%、47.5%，高出地區平均值7%~10%。

而同期正商集團旗下的住宅物業管理部分(下稱“正商物業管理”)分別虧損為630萬元、4120萬元、380萬元，2019年才實現盈利。

不過正商集團就算剔除了影響大的住宅物業，以興業物聯目前的收入規模，也將刷新上市物管公司的營收下限，排在23家末位。業內人士猜測較小的規模會導致估值貶損。

目前，興業物聯僅21個在管項目，包括17幢商用樓、3幢政府樓及1個工業園，其中商用樓都是來自母公司正商集團。而正商集團本身就是以住宅物業的開發為主，根據住宅物業18.9百萬平方米計算，非住宅與住宅的物業管理面積比例為1：7.8。長期來看，正商集團能夠給興業物聯提供多大的發展空間還有待觀察。

根據招股書顯示，興業物聯儲備的合約面積達到1.7百萬平方米。可預見到2021年，公司在管面積或達到4.1百萬平方米，預期收益將增加3358萬元。不過對于資本市場來說，幾千萬的增長還不是一個吸引人的“故事”。

興業物聯鄭州項目分部 來源：招股書

況且根據未來的規劃，興業物聯仍將集中于非住宅物業。公司目前21個項目均位于河南省鄭州市，按照在管物業建筑面積計算，興業物聯已經是河南省第四大非住宅物業管理服務供應商。鄭州市的甲等辦公室物業預計2019-2023年新供應累計達1.3百萬平方米。

試問，當河南省非住宅物業市場飽和之時，興業物聯該如何發展?

中標率低 并購或為最終目的

從業績數據來看，興業物聯近幾年的增長可觀。2016-2018年實現營業收入分別為4727.6萬元、7606.8萬元、1.31億元，復合年增長率約66.4%;同期凈利潤分別為1148.6萬元、1927.9萬元、3422.0萬元，復合年增長率約72.5%。最新的2019年前三季度實現營收1.27億元，同比增長41.9%。

而近乎50%的毛利率水平在目前23家物企算的上頭部水平。但須知，目前大部分上市物管公司均為住宅物業，與興業物聯的高毛利率也無可比性。而物業營收的增長大部分依賴于在管項目的擴張，興業物聯報告期內88%以上的收入占比為商用樓宇，也就是說來自母公司正商集團的項目貢獻了大部分的業績驅動。

對于獨立第三方開發的物業，興業物聯投標的中標率極低。截止2018年末及2019年9月，公司分別呈交8份、12份、7份及11 份標書，中標率分別為零、約8.3%、14.3%及9.1%。

另外，2018年興業物聯還多出一項物業工程服務，指的是為客戶提供物業工程服務，包括規劃、設計及安裝保安及監控系統、門禁系統、停車場管理系統及建筑工地管理系統。這絕大部分收入也均來自正商集團開發的物業。

此次上市，按照發行價格的中位數1.75港元計算，興業物聯募資凈額將約為1.44億港元(折合人民幣1.3億元)。其中約72.3%也就是104.3百萬港元(折合人民幣0.9億元)，用于收購專注非住宅物業的物業管理服務供應商或項目公司，以提高公司在河南省及河南省鄰近省份的覆蓋范圍;或向不同類型的物業提供物業管理服務以補充業務能力。

剩下的約 7.2%將用于提升物業工程服務;約10.5%將用于提升物業管理服質量;約 10.0%將用作一般營運資金。

此外，在招股書中興業物聯特別提到，新冠疫情對公司影響不大，分包商分配在管物業的工人已于2020年2月9日或之前復工。最新公開信息顯示，興業物聯招股第一天超額認購倍數達42倍，成為“復工”以來的第一只熱門申購的新股。公司上市首日是否能延續這一市場熱情，我們拭目以待。

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