新的一年，銀行將怎樣面對房貸新政“緊箍咒”?

2020年的最后一天，央行聯合銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對銀行房地產貸款、個人住房貸款的占比提出明確上限。

業內人士普遍表示，此次新政出臺在預期之中，整體來說對銀行影響不大。隨著市場情緒逐漸穩定，與銀行股開年一片“飄綠”的表現不同，1月6日-7日，銀行股指數連續兩天飄紅。

亦有房企人士向券商中國記者透露，融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎，并且會更加聚焦核心。未來房地產行業內部也許會出現分化，龍頭型房企發展態勢更占上風，而中小房企后續不排除被并購的可能。

銀行調降占比策略有哪些？

在監管明確給出房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限的情況下，銀行會如何應對?

有銀行業內人士向券商中國記者分析道，從調降占比策略的角度看，銀行可以選擇風險調整后收益率接近房貸的其他產品、資產證券化、逾期和不良的催收壓降等，“做大分母也是一個辦法，如果做大的部分是去支持實體經濟就更符合導向了。”

在個人住房貸款占比方面，從商業性的角度來看，因其低風險和低資本消耗，是優質的信貸資產，常受商業銀行青睞。不過，亦有業內人士表示，尚在還款中的正常個貸不會被壓降，剛需也仍然是鼓勵的。

“其實銀行的調整也不會太大，因為前期也早就開始了房貸業務的相關調整。”一位國有大行資深從業人士向記者表示。

近年來，政府對于房地產市場進行調控的決心日益凸顯，在“房住不炒”的導向下，銀行業房地產貸款調整已持續一段時間，新政只是將前期政策制度化。上述從業人士告訴記者，銀行在房地產貸款集中度方面早已開始調整。

一方面，對房地產開發商從嚴控制準入，即對房地產開發項目進行嚴格的調查，對放款的企業現金流、利潤情況以及進行中的項目情況，銀行會進行詳細了解和盡調;另一方面，從需求方即購買樓盤的住戶來看，銀行主要是從首付比例和利率上浮的程度進行調節，對于個人按揭貸款的審批增加了許多限制條件。

“對于不超標的銀行來說，也是根據國家政策的導向和要求，盡量去加大實體經濟的扶持力度，當然有合適的房地產項目還是要做的，看實際情況。”

民生證券郭其偉也表示，隨著經濟復蘇，制造業貸款和消費需求提升，貸款投向有望更加多樣化，銀行對房地產以外的貸款投放有望加速，從而降低涉房貸款占比，減輕政策壓力。

ABS要“火”？小房企難掩隱憂

有金融行業分析人士向記者提到，由于資產證券化(ABS)能在規避“三道紅線”的同時實現融資需求，未來房企發的ABS占總融資渠道的比例很有可能增加。

“ABS是變相融資，本質不改變企業的資產負債率，且能發ABS的都是頭部企業，資質非常好的房企才能發，如果把整個房地產當成一個行業來看，發展ABS有利于實現供應側改革。”上述分析人士向記者指出，從各種融資渠道來看，房地產融資總量會呈現下降，但ABS比重或許會增加。

但也有頭部房企人士對此作出不同表態，“ABS是可以發，但是銀行開發貸是主流，因為現在來講的話，銀行的開發貸貸款利息來講是最便宜的。”記者了解到，發行ABS除了對房企有較高資質的要求，相應的利息比較高，成本也就更高。

從‘三道紅線’到現在的房貸新政，整體上看是逐步規范化。該房企人士也向記者預測，在融資趨緊的情況下，未來房地產行業內部也會出現分化，龍頭型房企發展態勢更占上風，“因為攤子大了，機會多了。相對而言，小房企抵抗風險能力小，基本上會是強者恒強的狀態”。

此外，小房企因為資質欠缺，一些銀行放貸更為審慎，一些信用低的房企無法從銀行獲取開發資金，只能通過金控公司、信托等做融資，利息也較高，成本也很大。

中泰證券戴志峰也表示，新規將從融資端進一步推動貸款向房地產頭部企業集中。大銀行出于維護戰略客戶的考慮，稀缺的額度會優先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現金流，后續不排除被并購的可能。

供應端對銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理，需求端對房企則設置“三道紅線”。目前來看，宏觀審慎管理措施已在逐步落實，房地產行業去杠桿正在進行時。

倒逼房企投資更加審慎

與“三道紅線”一脈相承，此次房貸的新政更加落實了從供、需兩端全面壓降房產信貸規模的態勢。

一位大行從業人員告訴記者，以往房企貸款的“吸睛點”在于：房地產項目一般首先會有啟動資金，會為銀行先帶來一部分企業存款，增加銀企聯動，如果項目前景看好，比如抗風險能力大、能夠及時收回資金，銀行還可以提供開發貸款，為企業項目的開發注入資金。

當房地產項目進入成熟期，可以吸引客戶購買所開發樓盤，這樣又為銀行發行個人按揭貸款提供了有能力購買房產的優質客戶。整體來說，銀行既能發放企業貸款，又擴大了個人貸款，實現各方受益。

另一方面，房地產行業周期相對來說是比較短，樓盤賣出后就能回收資金，項目貸款就能到期結束。“相比別的行業的貸款來說，房地產行業周期短見效快。從開始建設到開工完成，也就幾年的時間。”上述銀行從業者表示，這不像其他行業的資產貸款或者大型項目的貸款要拖好多年。

但房產項目占用資金也比較大，受政策、市場等不確定因素比較多，“所以也可以說，房開項目高風險高收益。”

近年來房地產調控政策不斷出臺，與之伴隨還有房地產項目中頻出“雞肋”的狀況。有好的地段基本都已被盡數開發，對銀行來說，房開項目也越來越審慎，“比如幾年前某大行在審核華東區某三線城市頭部房企的開發項目時，本來省行都通過了，但是總行在審批的時候給否決了，認為資金有風險。”

面對融資收緊，有接近某頭部房企投資部的人士向記者透露，融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎，并且會更加聚焦核心，“如果放款嚴格后，項目的審核也會相應變嚴格，單從我們投資端來講的話，因為如果投一些不是特別核心的位置，回款回的慢，收益效果差”。

新增“緊箍咒”在預期之內

“總體來看是釋放了一個信號，引導銀行資金少投房地產，多支持實體經濟，這跟此前監管一貫的導向是一致的。”交通銀行金融研究中心研究專員夏丹向券商中國記者表示。

實際上，從內容上看新政并不是新鮮事，此前房貸集中度管理也作為宏觀審慎監管當中的一個手段被提及。

2020年10月21日，央行副行長潘功勝在2020金融街論壇年會上指出，人民銀行將推動完善房地產金融宏觀審慎管理，逐步實施房地產貸款集中度、居民債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工具。

多位分析人士向記者表示，房地產貸款集中度管理對銀行的影響并不算大。目前來看，多數銀行基本符合政策要求，房地產貸款存量的壓降壓力有限。

此次房貸新政將銀行劃分為五檔，分檔設置房地產貸款集中度管理要求，即對房地產貸款和個人住房貸款占比提出上限，并允許地方監管機構對第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個百分點的浮動。

同時，新政對超過上限的銀行規定了整改要求，即超限2個百分點以內的，過渡期2年，超限2個百分點及以上的，過渡期4年。

就在此前不久，監管部門出臺的“三道紅線”的房企融資新規也備受關注：一是房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;二是房企的凈負債率不得大于100%;三是房企的“現金短債比”小于1。只要“踩線”，則不能增加或需嚴控有息負債規模。

“由于相對比較靈活的過渡期，即便按2-4年算，超限銀行的總共每年壓降存量約幾千億元。沒有超限的銀行也不容易按照上限去增加，因為一直以來房貸管的相對比較嚴。”有分析人士告訴記者，而開發貸受到長期嚴控，各銀行對于個人按揭貸款還有一定的放款靈活度，波動相對較大，政策出臺后踩線的銀行也會放緩貸款沖動。

關鍵詞： 房貸新政