樓市進入冰封期背景下，榮盛發(fā)展卻在近乎瘋狂的拿地擴充地盤。在快速擴張帶來業(yè)績的同時，高負債等副作用也開始顯現。

瘋狂拿地、業(yè)績向好的榮盛發(fā)展被部分機構鼓吹今明兩年在業(yè)績和估值上有望實現戴維斯“雙擊”，而就在“叫好”話音未落之際，多家機構及公司股東卻用實實在在的行動表明對公司未來的看法。

在上述報告發(fā)布不久，榮盛發(fā)展在1日內就出現11筆折價的大宗交易，成交金額達1.12億元，而在此前，公司多位股東及高管也紛紛質押或減持公司股份。有分析稱，這明顯釋放了一個信號，機構資金大手筆賣出高估資產，看空情緒強烈。

機構狂拋、高管減持及股權質押

今年以來，房地產股走勢強勁，榮盛發(fā)展的股價累計上漲超30%。相對于此，機構卻在不斷出貨。

據富凱君不完全統計，在1月30日，五機構席位賣出榮盛發(fā)展2.54億元。2月6日，榮盛發(fā)展共發(fā)生11筆大宗交易，賣方營業(yè)部均為機構專用，成交價格12.23元，相比當日收盤價折價4.38%，累計成交915萬股，成交金額1.12億元。

相較于機構出貨，公司內部高管也在高位不斷減持。近日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，公司董事、總裁劉山因個人家庭資金安排需以每股均價12.18元減持公司股票252.6萬股，減持市值約3000萬元。而在去年4月份，監(jiān)事會主席鄒家立減持了150萬股，減持金額約為1700萬元。在其減持前后，榮盛發(fā)展董事長耿建明的弟弟耿建富先后共減持了5萬股。

值得一提的是，上述高管在完成減持的時機均處于公司股價高點。更值得“玩味”的是，在近期一段時間，公司第一、二大股東卻出現頻繁質押股權，用于補充運營資金、償還債務。

富凱君梳理公開信息發(fā)現，榮盛發(fā)展控股股東榮盛控股從去年4月開始，平均每年都會向第一創(chuàng)業(yè)(8.480,0.18,2.17%)抵押公司股份。截止年底，榮盛控股所持有公司股份為15.50億股，其中高達14.60億股被質押，占公司總股本的 33.58%。

公司二股東榮盛建設更是在一天內質押了5.96億股，質押率達到99.3%，加上董事長耿建明在去年11月份質押的1600萬股，上述三者累計質押股份約20.72億股，占總股本47.66%，接近50%的質押紅線。

除此之外，榮盛發(fā)展還有一筆通過定向債務融資70億元，首期發(fā)行5億元已在去年11月末到賬，這一時間正好與耿建明股權質押相近。

瘋狂拿地背后的負債率飆升

CREIS中指數據顯示，榮盛發(fā)展2017年的拿地金額達到242億元，拿地面積為1134萬平方米，拿地金額排名達到34位。

在這背后，伴隨而來的則是近年來最高的總負債額1607億元，三年間負債增長超千億。據榮盛發(fā)展公布的2017業(yè)績快報顯示，公司資產負債率也從2012年的76.56%上升至84.50%。

負債的增加卻并沒有換來公司經營活動現金流的寬裕。有報道稱，公司自上市以來，除2009年經營性現金流為正外，其余年份均為負值。在2014年該數值僅為-16.61億元，而到2017年僅在前三季度現金流已經凈流出75.71億元，創(chuàng)歷史新高。有市場人士表示，房地產企業(yè)經營性現金流在某年或某幾年連續(xù)出現負值屬于常態(tài)，但是連續(xù)9年都是這樣就不一般了。而且在今年房企普遍面臨資金緊缺，在銷售回款和資金的雙重壓力下，公司面臨較大風險。

據富凱君了解，榮盛發(fā)展的主要業(yè)務范圍為環(huán)京津地區(qū)，而當前該區(qū)域正是房地產調控的重點，在政策壓力下，包括燕郊在內的北三縣地區(qū)更是出現房價回落到一年前水平中介機構離職率達60%的現象。雖然，公司開始在全國“囤地”，但是長期深耕河北的房企難免遇上“水土不服”的境況。由此可見，榮盛發(fā)展面臨著同華夏幸福(36.850,-0.63,-1.68%)同樣的困難甚至比后者更加嚴重。

中金公司分析師在其研報中分析，2018年榮盛發(fā)展的銷售業(yè)績增速有望突破40%，屬于具備確定性高增長且估值相對不貴的優(yōu)質標。但仍要防范地產調控政策全國范圍加碼，住房按揭額度大幅收緊，宏觀經濟超預期下行的風險。

關鍵詞： 榮盛 樓市 地盤