受通脹的影響，美國房價正以驚人的速度上漲。一些人聲稱，美聯儲沒有給予房價足夠的關注。

根據最新的標準普爾國家房屋價格指數(CoreLogic Case-Shiller Index)顯示，1月份全美房價同比上漲11.2%。這是近15年來最大的增幅。鳳凰城、西雅圖和圣地亞哥漲幅最大，分別上漲15.8%、14.3%和14.2%。

相比之下，去年12月、11月、10月、9月、8月和7月的房價同比漲幅分別為10.4%、9.5%、8.4%、7%、5.8%和4.8%。2020年1月，年增長率僅為3.9%，月度波動幅度很小。

在標準普爾國家房屋價格指數30多年的數據中，今年1月份與去年同期相比，房價上漲最大，影響波及20個美國城市。標準普爾道瓊斯指數公司總經理兼指數投資策略全球主管克雷格拉扎拉指出：

“1月份每個城市的房價漲幅都高于該市的中值。”

房價上漲如此之快的主要原因是房子供不應求，房屋競拍現在成為了常態。美聯儲主導的抵押貸款利率也在發揮關鍵作用。

雖然目前利率略有上升，但仍接近歷史低點，去年創下了十幾次新低。抵押貸款利率大致跟隨10年期美國國債收益率，而10年期美國國債收益率在疫情期間大幅下降。抵押貸款利率還受到住房抵押貸款證券(MBS)買入量和收益率的影響。買入這些證券為抵押貸款市場提供了流動資金。

廉價的借貸成本為房地產市場提供了動力。1月份抵押貸款利率暴跌至創紀錄低點2.65%，提高了民眾的借貸能力。由于市場上房屋庫存很少，買家競相加價令近幾個月來價格飛漲的房地產市場變得更加火熱。

自從上次經濟衰退之后，美聯儲一直在縮減MBS購買規模，以使市場恢復常態。但在去年3月疫情爆發前后，美聯儲轉而增加MBS購買量。現在美聯儲擁有超過三分之一的MBS市場。

2019年初，美聯儲持有1.6萬億美元機構MBS。到2020年3月中旬，美聯儲將這一數字縮減至1.37萬億美元。然后，當經濟和住房市場因為新冠疫情而出現下降時，美聯儲開始再次購買更多的MBS。截至上周，美聯儲持有2.2萬億美元機構MBS。

房地產市場也開始升溫。疫情期間的居家令影響到消費者的住所選址，而住房的需求尚未緩解。低抵押貸款利率只是在火上澆油。布萊克利咨詢集團(Bleakley Advisory Group)首席投資官皮特·伯克瓦(Peter Boockvar)說：

“為什么美聯儲還在購買MBS?房價變動不包括在CPI(消費者物價指數)或PCE(個人消費支出物價指數)的計算內，但是對于那些想買房子的人來說，通貨膨脹的影響是真實存在的。美聯儲要再次為排擠首次購房者負責。”

他補充表示：

“我不認為美聯儲內部有對房價任何討論。他們一直放任不管。”

美聯儲發言人拒絕對此予以置評。但如果美聯儲再次縮減購債規模，或完全停止購買MBS，情況會如何?抵押貸款新聞日報的首席運營官馬修·格雷厄姆(Matthew Graham)問道：

“是否存在某種流動性崩潰或信貸危機，對整個金融市場造成沖擊?”

但格雷厄姆也承認：

“不管美聯儲有沒有購買MBS，疫情期間的抵押貸款利率都很低。抵押貸款利率與10年期美國國債收益率保持與過去10年一樣的差值(而且在過去的一年里，兩者從未跌破這一歷史區間)。利率上升是因為疫情開始出現好轉。”

因此，給房價降溫的最好辦法就是增加市場上的房地產供應，減少需求。CoreLogic主席經濟學家塞爾瑪·赫普說：

“房價和抵押貸款利率飆升導致消費者支付能力下降，這將會阻止一些潛在購房者進入市場，目前最大的擔憂是可售的房屋供不應求。”

關鍵詞： 美國房價