武漢世紀江尚小區。攝影/唐軍

(資料圖片僅供參考)

“只有經濟真正向好，企業特別是民營企業經營向好，房地產市場才能走出陰霾?！?br />

唐軍/發自武漢

武漢的初夏已有炎熱感，在江漢路武漢關世紀江尚小區旁，扎堆開著諾家、德佑、白居易幾家二手房中介門店，卻少有客戶光顧。

“5月份，這個小區（世紀江尚）掛牌有200多套二手房，但一套都未成交！”諾家世紀江尚店劉經理無奈地說，目前，二手房業務成交量不佳，只能靠租賃與銷售新房支撐業績。

貝殼二手房平臺數據顯示，6月1日，武漢世紀江尚掛牌房源有230套，近90天僅成交了9套。

白居易店的一位負責人說：“很多房源掛牌太久仍然賣不掉，有些房東回收資金心切，不得不下調掛牌價；有的大戶型房源的掛牌價下調幅度較大，如果算上資金信貸、裝修成本，房東是不賺錢，甚至會虧本賣。”

市場跡象表明，武漢及全國很多一二線城市二手房掛牌量在不斷增加，一場拋售潮正在悄然蔓延。

“感覺二手房越賣越多”

今年2月、3月，武漢市二手房市場爆發了一波行情，看房量與市場成交量突然反彈、跳漲。

武漢貝殼平臺汪經理說：“2月至3月份，貝殼平臺武漢二手房每日成交量在200套以上，最高的單日成交量超300套。”

據武漢房地產經紀行業協會二手住房市場報告，武漢市3月、4月二手住房交易分別為11223套、10411套，均為近年成交量的高位。

而從二手住房市場供應情況看，今年3月，武漢市二手住房新增掛牌房源15271套，環比增加15.67%，同比增幅20.71%；4月，武漢市二手住房新增掛牌房源12329套，同比增幅27.66%。

汪經理說，我們感覺二手房越賣越多！目前，在貝殼平臺內部展現的掛牌量超20萬套，比年初新增了約3萬套。

市場拋盤量緣何猛增？

武漢白居易董事長謝娟接受采訪時說：“目前，武漢市二手房掛牌量確實突破了20萬套。很多房東看不到短期價格有起來希望，沒有好轉的信號與預期，就趕緊出手了?！?/p>

謝娟還列舉了身邊客戶的幾種真實情形：前幾年購房投資，加用了杠桿，主動或者迫于資金壓力被動去杠桿，現在急于出售，以降低風險；賣了武漢房子去上海、深圳購房；優化改善資產，新購置品質好的物業后，不想手上留太多房子，會出售一些老房子；也有出國、移民，處置國內資產。其中，降低投資杠桿與優化改善資產的比例較多，這都推高了二手房市場房源的掛牌量。

記者梳理數據發現，不只是武漢，上海，北京、杭州、南京、成都的二手房都呈現出越賣越多的情況。

截至5月底，南京的二手房掛牌量已突破17萬套大關。成都的二手房雖然近幾月一直保持較高的成交量，但據貝殼平臺顯示，掛牌房源仍維持在約20萬套的高位。北京的二手房掛牌量在去年11月就已經超過了10萬套，今年3月初鏈家對外展示的二手房掛牌量為10.2萬套。截至5月底，最新掛牌數已達約12萬套。有市場人士向記者透露，目前杭州市二手房掛牌量也已超20萬套。

克而瑞分析認為，全國二手房掛牌量的持續攀升，主要原因有兩個：一是對未來市場不樂觀，投資客拋售資產，落袋為安；二是改善置換需求增長，改善人群將非核心劣質資產置換為優質區位改善房產，也推動了二手房掛牌出售房源的增加。

成交量價齊跌

在掛牌量攀升的同時，二手房的成交量卻在沖高后，迅速回落。

記者通過貝殼平臺跟蹤梳理武漢每天二手房交易情況發現，今年2至3月份，貝殼平臺武漢二手房每日成交量約200套，最高單日成交量超300套。5月份，武漢貝殼平臺新增掛牌量約24000套，而全月成交量僅為3183套，平均每天成交僅約100套，市場明顯已經呈現乏力走弱態勢。

汪經理說，由于去年疫情的防控很嚴，有不少日子處于靜默狀態，壓抑了市場交易需求。我們去年底內部調研時預判認為，今年初，二手房市場會有一波行情，但沒想到這波行情4月就開始衰減了。

4月之后，由于市場業務量的下滑，貝殼在武漢逐漸關閉或合并了一些實體門店，目前武漢的線下實體門店已從3月份的超3000家，下降至1700家。

成交價格也是如此。

記者調查發現，武漢市主要區域代表樓盤朗詩里程、保利時代北區、復地東湖國際等樓盤二手房價格均有不同幅度的回落下調。

4月，武漢二手住宅銷售價格同比漲幅為-3.5%；同比上年1~4月平均漲幅為-4.8%。這已是武漢二手房價格同比14連降。

武漢二手住房市場交易月度走勢。數據來源：武漢房地產經紀行業協會

據武漢房地產經紀行業協會統計，2023年4月，武漢二手住宅總體掛牌價格為17136.88元/平方米，較2023年3月下跌1.93%，較去年同期跌9.47%。其中新增房源掛牌價格18254.91元/平方米，較2023年3月份下跌0.68%，較去年同期跌4.88%。

武漢二手住房市場月度掛牌價格走勢。數據來源：武漢房地產經紀行業協會

二手房市場量價齊跌，引發了各方的焦慮與困惑。

謝娟說，我們的感受是，的確是因經濟環境不好，購房需求整體在下降，去年至今，很多人都在主動降杠桿，提前還款的客戶增多，沒有能力提前還款，也在把商業貸款轉為公積金，或者想辦法轉貸降利率。

更多的擔憂是，不佳的市場預期難以扭轉，手中多余的房產越拖延越不好賣。

汪經理說，目前，武漢二手房掛牌后，成交周期正逐漸拉長，3月份平均成交周期約90天，5月拉長至120天以上；同時，議價下探幅度加大，大量的拋盤，讓購買者可以“挑肥揀瘦”中大幅砍價。

然而，面對二手房的大量拋壓，剛需接手者卻顯得不足。

克而瑞分析認為，人口高峰已過，城鎮化速度放緩，加上長租公寓的替代作用逐漸顯現等，剛需下行已成定局。同時，高端住宅的購房需求也已開始有回落態勢。資產價格的回落已是未來大趨勢，僅核心城市的核心資產尚能增值保值，居民的買房熱情也將隨之下降。

顯然，要想重塑樓市信心，已經不是一件容易事。

那么，二手房拋盤潮會持續多久呢？謝娟頗為悲觀地說：“這個很不好預測，但二手房市場不好，也會影響新房成交。疊加大經濟環境仍未改善，裁員降薪、降本增效，就業失業，這些傳導出來的不利信息，會讓市場預期更不樂觀?！?/p>

截至發稿前，有很多專家呼吁出臺救市政策，坊間也傳出有新政出臺的消息。

謝娟認為：“去年以來，已經出臺了很多政策了，而且政策的邊際效用也在減弱。只有經濟真正向好，企業特別是民營企業經營向好，房地產市場才能走出陰霾?！?/p>

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