8月31日，新力控股舉辦了2021年中期業(yè)績報告會。董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林、常務(wù)副總裁劉翔、副總裁李想、首席財務(wù)官許進業(yè)、執(zhí)行董事兼運營管理中心副總經(jīng)理涂菁等出席了會議。

2021年中期，新力控股實現(xiàn)權(quán)益銷售額約人民幣270億元，同比增長28.4%。全口徑銷售額達到588億，已完成全年銷售目標(biāo)的51%。營業(yè)收入112.2億元，同比增長28.9%;公司擁有人應(yīng)占核心利潤約人民幣7.3億，同比增長7.4%。

業(yè)績增長的同時，新力控股不斷優(yōu)化財務(wù)基本面，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。截至報告期末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余為人民幣193.5億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率降至50.5%，現(xiàn)金短債比改善至約1.4倍，平均融資成本降低至8.7%。

截至報告期，新力控股總權(quán)益總土儲達到1440萬平方米，一二線城市占比達到84%，可滿足未來2.5年的開發(fā)需求。基于此，新力控股在拿地上更加從容和謹(jǐn)慎。

營收同比增28.9%

有信心完成全年銷售目標(biāo)

財報顯示，上半年，新力控股實現(xiàn)總合約銷售額588億元，較去年同期增長35%，完成全年銷售目標(biāo)的51%，實現(xiàn)合約售面積386.9萬平方米。權(quán)益銷售額約270億人民幣，同比增長28.4%。

盈利方面，上半年，新力控股營業(yè)收入、凈利潤等核心指標(biāo)亦保持持續(xù)增長。其中，營業(yè)收入約為112.2億元，同比增長28.9%;期內(nèi)溢利8.92億元，同比增長2.4%;母公司擁有人應(yīng)占核心利潤7.3億元，同比增長7.4%。毛利率為21.7%。

事實上，自2020年中期以來，伴隨著“三道紅線”、“集中供地”、“二手房指導(dǎo)價”等多項政策的多管齊下，房地產(chǎn)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化。對于房地產(chǎn)當(dāng)前所面臨的局面，張園林認(rèn)為，從長遠來講，調(diào)控是好事情，中國房地產(chǎn)的規(guī)模都是非常大的，關(guān)鍵是能不能把自己的事情做好，把自己的這塊蛋糕做好。

在調(diào)控政策不斷收緊的環(huán)境下，行業(yè)充滿變數(shù)。就下半年銷售情況，劉翔表示，下半年新力控股將有近20個新項目入市，這些項目分布的城市都是比較優(yōu)質(zhì)的核心城市，像南昌、武漢、蘇州、無錫、惠州等都是相對已經(jīng)深耕布局的優(yōu)質(zhì)城市，且大多數(shù)拿地的價格不高，可以說是供貨充足，去化有保障。基于這樣的布局，管理層對下半年的銷售充滿了信心。

涂菁表示：“2021年下半年，新力控股預(yù)計可售貨值充足，可售貨值權(quán)益總額為440億元，區(qū)域布局更加多元化，一二線城市占比92%，有信心完成全年1100億元的銷售目標(biāo)。”

三道紅線歸“黃檔”

力爭一年內(nèi)實現(xiàn)“全綠”

在保持業(yè)績穩(wěn)定增長的同時，新力控股財務(wù)有所改善，經(jīng)營安全性進一步提高。

截至2021年6月底，新力控股連續(xù)三期實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流回正，截至報告期，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余193.5億元，同比增長10%。

據(jù)許進業(yè)介紹，未來一年，新力控股將有133億元債務(wù)到期，公司對這部分債務(wù)已做了妥善安排。

“其中美元債約7億美元，新力控股會預(yù)留自有資金或者視市場情況申請新的美元債額度覆蓋。公司債大概有0.7億元人民幣，公司已經(jīng)在7月份償還;境內(nèi)開發(fā)貸有39億元，其還款來源主要是銷售回款及金融機構(gòu)再融資;信托債務(wù)有46億元，將通過銷售回款、現(xiàn)金開發(fā)貸來償還。此外，7月份，公司已經(jīng)償還了1.2億的ABS。”對于下半年的償債安排，許進業(yè)介紹道。

“三道紅線”方面，上半年，新力控股現(xiàn)金短債比維持在1.4倍，凈資產(chǎn)負(fù)債比率進一步降低13.1個百分點至50.5%。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，略高于"三道紅線"要求的70%。對此，管理層稱有信心在一年內(nèi)把“三道紅線”全部降到標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi)，達到綠檔要求。

值得一提的是，新力控股也在積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，探索融資渠道多元化，擴大和深化與銀行合作。上半年，新力控股建立多家銀行總對總戰(zhàn)略合作，進入廣發(fā)銀行白名單，新增多家銀行授信，包括工商銀行及光大銀行等。

截至2021年6月30日，金融機構(gòu)授信總額為人民幣952億，未使用占比74%;存續(xù)在岸人民幣公司債人民幣10.4億及存續(xù)離岸美金債6.94億美元，存續(xù)ABS人民幣7.27億。

多元化融資渠道使得新力控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理。業(yè)績發(fā)布會上，許進業(yè)介紹道：“截至2020年末，新力控股的融資構(gòu)成中，信托融資比例進一步降低至26%，銀行占比54%，人民幣、公司債和ABS為5%，美元債大概是15%。長短債方面，目前新力1到2年的到期債務(wù)占比為34%，2到5年為21%，1年以下是45%。”

融資渠道通暢之后，公司的加權(quán)平均債務(wù)成本也進一步下降。半年報顯示，2021年上半年，公司融資成本為8.7%，較2020年底的9.1%下降0.4個百分點。

憑借優(yōu)異的業(yè)務(wù)運營、穩(wěn)健的財務(wù)狀況和良好的信用前景，四大國際評級機構(gòu)于2021年6月重申新力控股信用評級。其中，惠譽給予“B+”評級、穆迪給予“B2”評級、標(biāo)普給予“B”評級、聯(lián)合資信給予“AA+”評級，展望均為“穩(wěn)定”。此外，上半年，新力控股獲納入恒生綜合指數(shù)及深港通下港股通指數(shù)，深受資本市場認(rèn)可。

今年5月份，AMTD(尚乘) 首次覆蓋新力給予“買入”評級。AMTD(尚乘)在研報中表示，公司資產(chǎn)負(fù)債表自2019年上市以來已顯著改善。凈負(fù)債對權(quán)益的比重大幅下降，這反映了公司通過項目在合并層面產(chǎn)生了可觀的自由現(xiàn)金流。

標(biāo)普預(yù)計，新力控股的非銀行融資將繼續(xù)呈下降趨勢。標(biāo)普預(yù)計公司在 2021 年下半年和 2022 年將繼續(xù)減少非銀行融資(即信托貸款)，這反映了公司在資本市場積極尋找包括國內(nèi)和美元債券在內(nèi)的其他融資渠道。 新力控股的銀行業(yè)務(wù)準(zhǔn)入也有所改善，截至 2020 年底，標(biāo)準(zhǔn)銀行貸款幾乎占其總債務(wù)總額的一半，而 2019 年底則為44%。標(biāo)普預(yù)計新力在獲得銀行標(biāo)準(zhǔn)融資方面會有所改善，因為其地域多元化和規(guī)模擴大。

權(quán)益土地儲備達1440萬平方米

深耕四大區(qū)域強化增長動能

均衡布局、深耕區(qū)域，是奠定公司穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的原因之一。

上市后，新力控股堅持更加穩(wěn)健的經(jīng)營策略，不再單純追求業(yè)務(wù)規(guī)模，而是將經(jīng)營質(zhì)量和效益放在同樣重要的位置上，通過多樣的投資方式和合作模式，進一步優(yōu)化自身的土儲結(jié)構(gòu)。除了鞏固江西市場地位外，新力控股精耕長三角、大灣區(qū)、中西部核心城市等四大區(qū)域，持續(xù)擴大市場占比與品牌影響力。

截至2021年6月30日，新力控股總應(yīng)占權(quán)益土地儲備達1440萬平方米，可滿足未來兩年半的發(fā)展需求。按權(quán)益面積計算，新一線、一線及二線城市占比約84%。報告顯示，四大區(qū)域土儲占比分別為：江西省34%、大灣區(qū)30%、長三角21%、中西部核心城市及其他高增長潛力地區(qū)15%。

從權(quán)益銷售額的區(qū)域構(gòu)成來看，長江三角區(qū)以及大本營江西省依然是公司銷售貢獻最強勁的兩大區(qū)域。其中，長三角上半年實現(xiàn)權(quán)益銷售額100.62億元，占比37.2%;江西省實現(xiàn)權(quán)益銷售額72.18億元，占比26.7%;大灣區(qū)實現(xiàn)權(quán)益銷售額34.76億元，占比12.9%;中西部及其他區(qū)域的潛力城市累計實現(xiàn)權(quán)益銷售額約62.85億元，占比23.2%。隨著重點布局區(qū)域銷售貢獻度提升，也體現(xiàn)了新力控股深耕策略正在顯現(xiàn)成效。

第一個十年，新力靠著堅決的規(guī)模化戰(zhàn)略，快速步入了千億陣營;下一個十年，質(zhì)量和穩(wěn)健成為新力的關(guān)鍵戰(zhàn)略，因而其在投資上更為積極謹(jǐn)慎。

上半年，新力控股雖然深度研判了近200幅地塊，但最終僅將5幅地塊收入囊中。“從第一次集中供地的結(jié)果來看，大家還是比較樂觀的，但我們選擇了保守理性的狀態(tài)，保持了嚴(yán)格的投資紀(jì)律，堅持有利潤才能投資，不能為了拿地而拿地，回過頭來看，這個決策是非常正確的。”劉翔表示。

未來3-5年，新力的投資布局也更加積極謹(jǐn)慎。劉翔表示，未來，新力不會單純?yōu)榱艘?guī)模而擴大規(guī)模，會堅持四大區(qū)域持續(xù)深耕，堅持多元化取地模式，加大合作資源的開拓，從而控制項目土地成本，保障項目安全且有利潤空間。

創(chuàng)新發(fā)展

向精細化管理要效益

在行業(yè)整體利潤下降的大環(huán)境下，新力也在尋求管理上的創(chuàng)新，向經(jīng)營要效益。

新力控股管理層表示，希望擺脫依靠紅利吃飯的狀態(tài)，堅持審慎靈活的拿地策略，堅持深耕和品牌為先的戰(zhàn)略導(dǎo)向，向精細化管理要效益，打造高效的敏捷型組織，以此來對沖毛利下行的風(fēng)險。

上半年，集團通過良好的項目管控體系，在出圖質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)化落地、展示區(qū)評估等方面優(yōu)化項目管理，提升交付項目質(zhì)量。

同時，通過推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型進一步提升管理水平和決策效率，透過實施數(shù)字化模塊和設(shè)定更高的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，在精細化管理的支持下，進一步提升經(jīng)營效率。

新力控股上線了新力智能工程系統(tǒng)“新筑云”和新力SAP主資料平臺，強化項目管控方式，提高管理層決策效率。其中，SAP主資料平臺打造新力控股特有的企業(yè)/項目級主資料平臺，實現(xiàn)了公司、項目、法人、組織、人員等核心數(shù)據(jù)資產(chǎn)的有效沉淀，完成了集團自上而下指標(biāo)體系的整體梳理及數(shù)據(jù)流管理標(biāo)準(zhǔn)化的有效落地，為后續(xù)持續(xù)挖掘數(shù)據(jù)核心價值及增加大數(shù)據(jù)場景應(yīng)用、跨行業(yè)合作，提供堅實數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

以質(zhì)取勝

落地3.0產(chǎn)品研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化

值得一提的是，上半年，公司應(yīng)占權(quán)益銷售均價不斷提高。2021年前6個月，新力控股應(yīng)占權(quán)益合約平均售價為15084元/平方米，同比增長5.7%。

這背后是優(yōu)秀的產(chǎn)品力支撐。一直以來，新力控股十分注重人居理念，追求質(zhì)效均衡，踐行品質(zhì)服務(wù)承諾，持續(xù)打造精品住宅，升級迭代全維產(chǎn)品力，陸續(xù)推出“灣”、“園”、“悅”三大住宅產(chǎn)品線。

為了更精準(zhǔn)的定位特定區(qū)域的客群，新力控股在選定特定產(chǎn)品系的前提下，還會靈活匹配一些其他產(chǎn)品系的模塊，以迎合客戶不同類型需求。2021年，新力控股3.0產(chǎn)品研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化即將落地，產(chǎn)品力再度全維升級。

在保證產(chǎn)品質(zhì)量方面，集團從前端管理、產(chǎn)品策略到質(zhì)量落地嚴(yán)格把控，高效應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系，保障項目高質(zhì)量落地，并搭建了以工程管理中心、各城市公司、各項目部以及獨立第三方構(gòu)成的“3+1”質(zhì)量管控體系，保證高質(zhì)量項目產(chǎn)出。

產(chǎn)品品質(zhì)提升的同時，新力控股的服務(wù)水平也在提升。新力• 新悅薈圍繞業(yè)主全生活場景，從“薈享”、“薈家”、“薈生活”三大層級，購房、工程、交付、維修、小區(qū)五大服務(wù)接口出發(fā)，提供全流程高質(zhì)量的生活服務(wù)并打通“在線+線下”兩種模式，打造四大服務(wù)平臺，形成完整的服務(wù)循環(huán)。

憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，新力控股上半年榮獲包括2020—2021年美尚獎在內(nèi)的20項產(chǎn)品大獎，集團第三方客戶滿意度總得分89.8分，連續(xù)六年持續(xù)提升，其中物業(yè)服務(wù)、設(shè)計等多項指標(biāo)排名前列。

踐行ESG

推動綠色可持續(xù)發(fā)展

隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境改變，可持續(xù)發(fā)展理念深入人心，以環(huán)境發(fā)展、社會責(zé)任和公司管治為導(dǎo)向的企業(yè)價值理念正成為資本關(guān)注的重要指標(biāo)，即ESG。

香港辦公室副總經(jīng)理、資本市場及企業(yè)傳訊總經(jīng)理趙慧介紹：“新力控股意識到ESG對一個企業(yè)管制的重要性，搭建了ESG的管制架構(gòu)，也設(shè)立了兩級的管制，由董事會及ESG工作小組來構(gòu)成。同時，在去年年底也發(fā)布了《綠色、社會責(zé)任、可持續(xù)發(fā)展融資框架》和第二方的意見書來推動新力的項目監(jiān)督和遴選。”

6月22日，新力控股正式發(fā)布《2020年ESG報告》，展示了公司在可持續(xù)發(fā)展道路上的愿景、策略，并且披露在環(huán)境、社會及企業(yè)管治等領(lǐng)域的實踐與成效。《報告》顯示，新力控股通過建設(shè)綠色標(biāo)準(zhǔn)化工地，規(guī)范施工項目污水排放、揚塵與噪音治理，推行建筑垃圾減量化與再利用，打造滬蘇地區(qū)中央公園項目，實現(xiàn)雨水利用。

同時，公司開展青云譜區(qū)新力錦園光伏發(fā)電項目，年平均發(fā)電量2.82萬千瓦時，每年減少20噸二氧化碳排放。慈溪帝泊灣項目約25%采用裝配式建筑施工，減少現(xiàn)場作業(yè)及材料浪費 。

在和諧社會方面，新力控股也為抗疫、救災(zāi)、扶貧等工作貢獻了自己的一份力量。

值得一提的是，新力控股成立了可持續(xù)發(fā)展融資工作組，負(fù)責(zé)監(jiān)督項目遴選，保證強有力的監(jiān)控和治理。這項工作在上半年取得了突破性進展，1月18日，新力控股首次成功發(fā)行2.5億美元綠色債券，訂單逾20億美元，獲得超8倍超額認(rèn)購，債券票息為8.50%。

本次債券是在綠色、社會及可持續(xù)發(fā)展融資框架下發(fā)行的綠色債券。本次364天高級票據(jù)的發(fā)行利率較公司此前的同年期票據(jù)發(fā)行利率實現(xiàn)顯著的降低，體現(xiàn)了公司在國際資本市場的投資者認(rèn)可度不斷提升。

展望未來，伴隨著行業(yè)逐步從“以量取勝”向“以質(zhì)取勝”轉(zhuǎn)變，新力控股將從多維度共同發(fā)力，保障自身的合規(guī)運營及可持續(xù)發(fā)展。同時，新力控股也將致力于不斷提升市場影響力與品牌競爭力，打造以幸福社區(qū)為承載的全能生活平臺。

關(guān)鍵詞： 新力控股 營業(yè)收入 合約售面積 權(quán)益銷售額