“崇明地王”光明地產(600708.SH)轉型之后的發展之路并不“光明”。

2020年財報顯示，光明地產盡管在房地產及配套板塊營收有小幅提升，但由于結轉土地成本的大幅上漲，毛利率下降。2020年公司歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降近80%。

同時，公司面臨存貨高企去化難題，2017年斥資超58億元拿下的金山府項目在入市后銷售不力，計提減值1.71億元，存貨占總資產比超過70%。2017-2020年，光明地產的存貨占總資產的比例分別為73%、62.91%、70.68%、68.49%，一直處于高位。

長江商報記者注意到，光明地產自身資金壓力沉重。依照監管“三道紅線”新規，光明地產踩中三條，歸為“紅檔”房企。截至2020年底，公司貨幣資金不能覆蓋短期借款和一年內到期的非流動負債。

數據顯示，該公司2020年末貨幣資金93.57億元，其中受限資金高達16.32億元，但其短期債務高達191.59億元，資金缺口達98.02億元。

重組業績顯頹勢

光明地產原是光明食品集團旗下的上市公司海博股份，2014年經過重組后，公司更名為“光明地產”，主營轉型為房地產、物流兩大業務，控股股東是光明食品(集團)有限公司。

開啟轉型第二年，光明地產就喊出了“未來三年達到500億規模”的口號。此后，該公司銷售確實有所增長，但也陷入增收不增利的境地。克而瑞數據顯示，2015年至2020年，光明地產的銷售額分別為114.3億、145.3億、236.62億、244.59億、266.4億及326.68億。

重組后，光明地產的業績并不穩定，營收和凈利出現下滑。2015年至2020年，該公司營業收入分別為123.87億、207.82億、208.11億、204.94億、140.71億及149.85億。凈利潤也是連年下降，從最高盈利19.47億，到目前僅盈利1.07億。

2020年受到新冠肺炎疫情影響，土地結轉成本大幅增加的影響，光明地產的業績及銷售受到不小沖擊。

光明地產披露2020年度報告顯示，報告期內公司實現營業收入149.85億元，同比上漲6.49%;歸母凈利為1.07億元，同比下降79.38%;扣非凈利首次虧損為-5.86億元，同比大幅下降224.26%。

其中，應計提存貨跌價準備對公司利潤影響較大。4月24日，光明地產發布公告稱，依據2020年12月31日存貨項目的可變現凈值低于其成本的差額計算，房地產及配套板塊應計提存貨跌價準備3.71億元。物流板塊應計提存貨跌價準備480.77萬元，合計應計提存貨跌價準備3.76億元，影響公司2020年度凈利潤3.40億元，影響歸母凈利潤3.09億元。

分區域來看，2020年，華中地區項目的營收、利潤皆在下滑。報告期內，該區域實現營業收入10.7億元，同比減少57.94%，毛利率為18.84%，同比減少17.84%。業績貢獻最多的華東地區，則是出現增收不增利的情況，營收同比增長26.06%，但毛利率較2019年下降14.95%。

進入2021，光明地產業績出現向好，與2020年疫情早期相比，公司的房地產結轉收入增長明顯，帶動營業收入和凈利潤大幅增長。

近日，光明地產發布2021年第一季度報告。報告顯示，公司實現營業收入53.05億元，同比增長732.05%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約為1982.07萬元，同比增長了111.21%，扣非凈利潤約927.82萬元，同比增長104.5%。

“三道紅線”全超標

2017年光明地產開啟了多元化轉型之路，從地產開發向城市運營和服務商轉型。也是從2017年開始，光明地產開始積極的在市場上攻城略地，2017年新增土地儲備94.25萬平米，2019接近翻倍增長到192.09萬平米。

一邊持續拿地，一邊負債攀升。貝殼研究院數據顯示，2020年，光明地產剔除預收款后的資產負債率為79.3%，凈負債率為188.5%，現金短債比為0.49。參照監管“三道紅線”的融資新規，光明地產全部踩線，被列為“紅檔”房企。

財報數據顯示，2016-2020光明地產資產負債率分別為80.6%、79.9%、82.4%、82.3%、83.4%。截至2020年，該公司2020年末貨幣資金93.57億元，其中受限資金高達16.32億元，但其短期債務高達191.59億元，資金缺口達98.02億元。

債務壓力下，光明地產開始出售資產回籠資金。2020年10月份，光明地產和當代置業達成戰略合作，當代置業收購光明浙江湖州1個項目、山東德州1個項目以及江蘇常州的2個項目。

4月26日，上海聯合產權交易所披露的消息顯示，光明地產正在轉讓部分資產。上海東旺房地產有限公司掛牌轉讓上海泰爾發房地產開發有限公司70%股權。

近期光明地產連發三個融資公告，分別為開展供應鏈資產支持證券業務(ABS)、開展供應鏈定向資產支持票據業務(ABN)及申請注冊發行超短期融資券，三項融資金額將不超過105億元。此外，4月12日，還發行了6.5億元的中期票據。

值得一提的是，光明地產成立以來，多次依靠母公司“輸血”進行關聯交易。據相關媒體報道，僅在2015-2019年的四年間，光明地產先后與母公司進行7次關聯交易，交易金額達36億元。

存貨高企去化難

2017年下半年，在“房租不炒”的定位下，房地產市場進入嚴調控政策周期。此時光明地產不斷逆市拿地，2017年至2020年，光明地產新增土地儲備分別為94.25萬平方米、144.52萬平方米、192.09萬平方米、63.16萬平方米。

然而，光明地產開發速度卻一直沒能與拿地速度在同一頻率，其存貨不斷創新高，2017年至2020年，光明地產的存貨分別為395.61億元、468.23億元、611.37億元、604.29億元;存貨占總資產的比例分別為73%、62.91%、70.68%、68.49%，一直處于高位。

數據顯示，2020年光明地產的存貨周轉天數為1800天，雖較2019年的2094天有明顯改善，但仍處于高位。

作為一家上海起家的房地產企業，光明地產有七成以上的土地儲備位于長三角，上海市范圍內的占比最多。不過，在大本營上海的項目主要分布在金山、松江、普陀等遠郊地區，市區內的項目極少，旗下的產品缺乏亮點，這給后期去化造成比較大的壓力。

2020年，光明地產在上海的項目銷售冷淡，去化不佳。位于崇明陳家鎮板塊的光明墅，于2020年10月1日首次開盤推出381套疊加別墅，均價31000元/平方米。搖號排序結果顯示僅有69組客戶有意向認購，認籌率18%。同在10月，上海有樓盤最高認籌率達到899%。

在其他地區的項目也存在去化難得問題，作為光明地產進駐成都的首個項目—光明蓉府，也敗走蓉城。據悉，該項目共推出218套住宅，而開盤僅認購80套，去化率為37%，遠低于成都市場當周53%的市場整體去化率;2019年7月開盤的蘇州項目光樾華庭，共有304套房取得預售證，但“金九銀十”過去后，10月底仍有248套房源待售。

4月24日，光明地產發布計提存貨跌價準備的公告。跌價準備計提匯總表中，包括上海、山東煙臺、江蘇昆山、鎮江、揚州、湖南、廣西和浙江等項目，申陽(上海)置業有限公司的一個金山府項目就計提了1.71億元的跌價減值準備。

針對公司未來的發展，光明地產在報告中表示：“2021年，光明地產業務板塊要繼續以‘優布局、調結構、去庫存’為重點，在‘深耕上海，輻射長三角’的導向下，將合理拓展好上海本土、長三角區域的重點項目，通過城市準入實現合理的長期布局。”

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