近年來，隨著樓市政策的不斷收緊以及對房地產企業(yè)貸款的趨嚴，不少中小房企接連破產。一時間，“樓市寒冬”的說法在不少社交平臺上蔓延。

此前百房網對破產房企進行了一次統計，今年以來截至7月底，共有276家房企宣布破產。時隔3個月，記者再一次登錄人民法院網站，截至10月27日，宣告破產的房企已經上升到408家。也就是說，全國平均每天都有接近2家房企宣布破產。

(來源：最高人民法院)

隨著監(jiān)管的加碼，今年是房地產企業(yè)融資最為困難的一年。從銀行貸款收緊，到從嚴監(jiān)管海外債、開發(fā)貸，再到嚴禁信托資金流入房地產企業(yè)，房企融資遇到了前所未有的困難。

另一方面，由于2015年-2017年全國房價的快速上漲，導致當時房地產企業(yè)加快開發(fā)力度和拿地速度，從而導致房企的債務量在那幾年迅速上升，這其中包括不少周期為三年左右的短期債。如今，這些債務將迎來集中到期，導致了地產行業(yè)對資金的需求迅速上升。

一邊是對資金需求的快速上升，另一邊則是資金供應的驟然收緊，使得地產企業(yè)面臨前所未有的資金危機。巨大壓力之下，使得不少企業(yè)只得自我回血，通過降價售房的方式來從市場上回籠資金。

回籠資金招數層出不窮

一時間，各種售房套路層出不窮。此前在國慶長假前夕，就流傳出某房地產企業(yè)的內部微信群截屏，稱公司要求所有員工都背上考核指標，國慶長假力爭實現500億元的售樓指標，并給中層管理人員直接攤牌指標，誰完不成就直接“下課”。

這還不算，有的房企甚至直接動員自己的員工買房。近期，某大型上市房企“倡導自愿”讓員工購房的消息在房地產圈瘋狂流傳。

而上周末，馬云在上海融創(chuàng)外灘壹號院買房的消息更是在網絡上瘋狂流傳，被各大置業(yè)顧問拼命轉發(fā)，甚至連馬云買的房子的面積和價格也傳得有鼻子有眼，還貼出了所謂孫宏斌親自帶馬云看房的照片。不少房地產公眾號隨即紛紛炒作，想通過馬云的流量效應來為自己的售樓行為增添更大的說服力。

不過，就像央行今年每次降低LPR利率的時候，為了不讓大家誤解為降息有利于房地產漲價，都會在公告中強調房住不炒一樣，阿里方面也第一時間通過微博和房地產劃清了界限。

阿里巴巴市場公關委員會主席王帥在微博就馬云買房進行辟謠

而融創(chuàng)也對此進行辟謠稱，馬云未在該項目購買任何商品房。

此前第一財經資訊曾報道，萬科在杭州的一個樓盤在獲準銷售后，竟沒有收到一個客戶的購房意向登記申請。這在曾經一房難求需要搖號搶房的杭州，實屬罕見。

大牌房企在如今的環(huán)境下都在考慮如何“活下去”，杠桿比率高企不下的中小型房企，在如今的樓市寒冬中更是生存艱難。

據不完全統計，自2018以來，銀保監(jiān)系統已經因違規(guī)涉房貸款，對銀行開出過億金額罰單。其中，中信銀行(6.220,-0.01,-0.16%)因違規(guī)發(fā)放房地產開發(fā)貸款等13項違法違規(guī)行為被合計罰沒2223.7萬元。此前更有消息稱，某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款占比高于20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。

購房意愿下降 房企困境雪上加霜

除了杠桿高企給房地產企業(yè)帶來巨大債務壓力之外，全市場購房意愿的驟降所引發(fā)的企業(yè)回款難度增大，使得房企面臨雪上加霜的困境。

近年來，隨著限購政策的不斷加碼，各大城市購房行為受到明顯的限制。購房量的下降，直接扭轉了此前房價快速上漲的態(tài)勢，近期全國各大城市房價進入橫盤甚至小幅下跌的狀態(tài)。而在買漲不買跌的心態(tài)影響下，進一步使得購房者進入觀望狀態(tài)。這使得此前向來強勢的房地產商，不得不改變“愛買不買”的心態(tài)，開始爭相降價促銷，從而回籠資金緩解債務壓力。

不過，降價銷售也是一把雙刃劍。短期內，降價銷售或許會促使剛需購房者的購買行為，但從更長的周期來看，降價的預期又會增強非剛需購房者的觀望心態(tài)，以期在未來能以更低的價格買房。這也促使了一些房企玩起了花式套路，通過全員銷售、員工買房等方式來加快銷售。

不過，業(yè)內人士認為，雖然今年房地產企業(yè)迎來破產潮，但也沒必要杞人憂天，只要有調控在，市場不會出大問題。對于購房者來說，房企面臨回款壓力之時，正是剛需買房者低價撿漏的機會。而對于房地產企業(yè)來說，只要降低杠桿率，保持足夠的現金，等熬過這輪寒冬之后，市場的洗牌將洗去很多競爭對手。因此，只要能夠在寒冬中活下去，來年春天就會活得非常精彩。

關鍵詞： 樓市寒冬 房企破產