一代會老，二代當立。自2018年，寶龍地產控股有限公司(HK：01238，簡稱“寶龍地產”)“二代”許華芳接手之后，這家閩系房企開始在速度方面表現出了嶄新的面貌。

8月22日，寶龍地產發布了2019年上半年業績報告。報告期內，公司合約銷售額約292.03億元，較2018年同期上升約78.7%。

在此前兩天，8月20日，寶龍地產還發布公告稱，因商業地產業務已增長至足以實行獨立上市規模，擬分拆寶龍商業管理控股有限公司(下稱“寶龍商業”)在港交所獨立上市。

無論是漂亮的業績，或是分拆上市的決策，寶龍地產提速的意圖都非常明顯。此次分拆商業板塊上市，對于寶龍地產而言，既可以與住宅板塊發揮協同作用促進集團整體快速發展，又不失為降低負債率的一種舉措。

不過，近兩年來，商業地產的市場競爭愈發激烈，寶龍地產此時提速，是否真的做好了準備?

分拆商業板塊上市，意在提速

8月20日，寶龍地產公布公告稱，公司建議分拆公司附屬公司寶龍商業在港交所獨立上市。資本市場給出了自己的“態度”，次日，寶龍地產開盤價4.65港元/股，收盤價至4.88港元/股，漲幅達到4.9%。

根據官方資料顯示，2019年3月，寶龍商業在開曼群島注冊成立，主要從事商業運營服務及物業管理服務。彼時，便有市場分析認為，這可能是寶龍地產有意分拆商業板塊獨立上市的重要一步。

作為閩系商業地產開發企業代表，寶龍地產一直將商業業態作為自身的核心業務。數據顯示，截至2019年6月30日，寶龍地產在長三角、海西經濟區等40個城市布局項目超過100個，在營購物中心39座。

在母公司的加持下，寶龍商業本應帶有優良的基因，然而，在近些年國內商業地產群星崛起的環境下，寶龍商業的發展格局并沒有進行快速拓展。

首先，從寶龍地產2019年中期數據看，加上投資物業租金收入、物業管理服務收入及其他物業開發相關業務收入在內，寶龍商業板塊銷售占比僅為14.3%，住宅銷售在集團銷售額中仍占大頭。

其次，在項目布局上，近年來，素有“小萬達”之稱的寶龍地產在戰略上也略顯“保守”。藍鯨房產據寶龍地產財報梳理，2016年—2018年，寶龍地產的商業項目開業數量分別為7座、5座、3座。而2018年，新城控股旗下的新城吾悅廣場新開業19家，萬達廣場新開業49個。

在寶龍地產選擇穩健發展的時期，不少房企紛紛切入了商業地產。如7月5日，閩系房企旭輝集團(HK：00884)對外透露，將成立旭輝集團商業地產管理總部，負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。原集團商業管理部和旭美商業合并入旭輝商業。

一些已經入局的房企還在持續加碼。如龍湖集團(HK：00960，簡稱“龍湖”)CEO邵明曉在2018年業績會上介紹說，到2020年，龍湖開業商場數將達到50個。華潤置地(HK：01109)也在2018年業績會上表示，未來3年，華潤置地計劃開業32個購物中心。

不過，有業內人士向藍鯨房產分析指出，此次寶龍商業拆分上市，或也意在借助資本力量加速布局。

寶龍商業在招股書中披露，寶龍商業融資規模在10億港元左右，募集資金將用于戰略收購和投資其他商業運營服務供應商，升級數字化信息技術系統及智能運營管理，股權投資以及一般業務用途。

易居研究院財經評論員嚴躍進對藍鯨房產分析表示：“將商業板塊分拆上市，可以看出寶龍對于商業業務的高度重視。從當前上市企業的發展來看，地產商把商業板塊進行獨立運作和分拆上市，其實并不多，這有助于寶龍商業地產板塊的業務發展，對于其后續專業化運作，以及通過資本市場平臺發力等，有積極的作用。”

58安居客房產研究院首席分析師張波也認為，拆分上市有利于商業模塊的持續穩定發展，不過僅從港交所融資的規模會相對有限，恐怕不足以支撐其未來快速發展。

規模與負債之間的平衡難題如何解?

從行業發展角度來看，近年來，房企之所以頻繁布局商業地產，主要是因為相較于住宅地產，商業地產受政策調控影響較小，其穩定的現金流使企業具有穿越周期的能力;其次，隨著土地出讓方式的轉變，未來房企可借綜合性用地，將商業與住宅進行搭配，形成互相促進的作用。

從寶龍地產歷年的發展來看，商業與住宅板塊的“互補”，或也是大概率事件。

寶龍地產從“保守”發展向追逐規模的這一轉變，始于“二代”許華芳的上位。2018年，許華芳從父親許健康手中全面接手寶龍地產，不同于父親許健康穩健的發展策略，許華芳在一次媒體采訪中表示：“要保持在全國50強以內，才能保證資源，不然就沒得玩了。”

許華芳雖然也強調說，公司沒有沖規模的沖動和角度，但從多項數據來看，寶龍地產確實已經開始發力。這首先體現在拿地方面，藍鯨房產據寶龍地產年報梳理，2019年上半年新增了23塊地，這與從2018年共新增29塊地的情況來看，提速明顯。

銷售方面，2018年，寶龍地產完成合約銷售金額410億元，同比增長96.5%，創歷史新高，這種勢頭到今年依舊再持續。根據寶龍地產月度業績報告顯示，2019年前7月，寶龍地產完成合約銷售額約為人民幣350.6億元，同比增長72.5%，完成全年500億銷售目標的70.1%。

得益于上半年的優異表現，寶龍地產在今年的半年報中表示，將全年目標提升至550元。

伴隨著業績的全面提速，寶龍地產對資金的需求也在增加。今年以來，寶龍地產開啟密集融資模式，根據年中報顯示，截至2019年6月30日，寶龍地產總利息開支約16.9億元，較2018年同期增加約35.4%。寶龍地產稱，這主要是由于本集團借款總額增長所致。

為此，許華芳在2018年業績會上表示，“財務上我們今年提出了要求，會把債務控制在一個比較合理的水平。”

2019年中期，寶龍地產凈負債率雖由2018年的101.6%下降至91.4%，但仍處于高位，寶龍地產顯然還需做出更多的努力。

因此，有業內人士認為，寶龍地產此次拆分商業板塊上市，既是對規模的沖擊，也可以幫助其改善負債狀況。張波對藍鯨房產表示：“商業物業變現周期較長，相比于住宅開發，往往更容易引發凈負債率上升。寶龍商業分拆上市之后，融資收入增加對于降低凈負債水平是有一定好處的，也有利于財務結構變得更為穩健。”

許華芳曾說：“接班不僅僅是守業，而應要超越父輩”。然而，伴隨著商業地產“紅海”之中，眾多大品牌、資金實力強大的房企紛紛介入，寶龍地產積累多年的經驗能否助其就此“騰飛”，仍存在不確定性。而眼下，在行業普遍選擇降負債的大勢下，寶龍地產逆勢加杠桿擴張，風險不小，其會如何應對?時間會給出答案。

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