沉寂兩年的萬達集團(簡稱“萬達”)正在蘇醒。

2019年來，萬達密集與遼寧、四川、陜西、廣州、甘肅等多地政府簽下大單，宣布萬達城、萬達廣場、萬達文化旅游等多種業態即將落戶，據藍鯨房產不完全統計，截至目前，萬達年內簽約項目的總投資額已高達3550億元。

那個“買買買”的萬達又回來了。2015年，萬達宣布開啟“第四次轉型”，國際化、服務業成為這次轉型的關鍵詞。此后，萬達在國內外同時開啟了“買買買”模式，然而，2017年，萬達遭遇了流動性危機，萬達董事長王健林選擇“壯士斷腕”，大舉出售海內外多宗資產，最為著名的莫過于那場與融創中國(HK：01918)、富力集團(HK：02777)的“世紀大甩賣”。

經此一役，萬達誓言轉型輕資產，降低負債率。如今，萬達大手筆投資，似乎大有重回重資產模式之勢。這場“輕重”之戰，萬達究竟會如何“出牌”?

從“撤退”到“回歸”

萬達的“蘇醒”始于2018年。

這年11月，萬達與蘭州市在北京簽訂協議，稱萬達城將落戶蘭州，雙方共同打造“一帶一路”文化旅游新品牌。這是繼2017年“世紀大甩賣”之后，萬達簽下的第一個文旅大單，自此開始，萬達一直奔走在各大城市之間，簽下眾多文旅項目。

2019年5月15日，沈陽市政府和萬達集團簽訂全面戰略合作協議，萬達將在已完成投資250億元的基礎上，再在沈陽投資800億元，建設世界一流的大型文化旅游項目、世界一流的國際醫院、世界一流的國際學校和5個萬達廣場。

6月26日，萬達集團董事長王健林在家鄉四川，宣布千億級投資計劃，在已完成投資 1600億元基礎上，接下來繼續投入1100億元，建設 3個文化旅游項目、頂級國際醫院、國際體育賽事和新建20個萬達廣場。

2019年7月31日，陜西省政府與萬達集團在西安簽訂深化合作協議，雙方將在體育、文旅、影視、國際醫院、企業總部、商業綜合體六個方面深化合作。按照此前協議，萬達預計在陜西的投資額超過1000億元。

據藍鯨房產不完全統計，截至目前，萬達總投資額已達到3550億元。

這一幕，似曾相識。2016年，萬達斥資逾百億美元，把十幾家海外文娛、影視、體育、地產項目收歸囊中，當年的海外投資計劃超過200億美元。

然而，2017年6月，據市場流傳的一份“紅頭文件”顯示，銀監會要求四大國有銀行對萬達、海航、復星、安邦等公司的跨境投資業務的資金來源進行重點排查。

次日上午(2017年6月22日)，萬達股債雙殺，旗下多只債券遭遇瘋狂拋售，萬達電影(SZ：002739)跌幅高達9.87%，市值縮水超60億元，午后，萬達電影臨時停牌。

萬達不得不“斷臂自救”，除了拋售部分海外資產外，對于資金使用量大，且沉淀周期較長的文旅產業也首當其沖被掛牌出售。2017年7月，萬達與融創中國、富力集團完成了一份“世紀交易”。其中，萬達旗下13個文旅項目91%股權售予融創，作價438.44億元。同期，萬達旗下的長白山國際旅游度假村等文旅項目也被出售。2018年10月，萬達又將萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司售予融創。

資金實力能否支撐王健林的“文旅夢”？

對于萬達出售文旅產業的行為，坊間一直將其解讀為“大撤退”，不過，王健林亦曾多番對外表態，萬達會一直看好文旅產業。

在完成那場“世紀大交易”后，王健林曾公開講述甩賣資產背后的邏輯：“萬達十幾個文旅項目疊加，通過銷售物業雖然能回收大部分現金，但至少五到六年內，每年要凈增1000億元負債，同時，酒店整體年平均回報率低于4%，全部酒店每年會吃掉十幾個萬達廣場的凈利潤。”

如今，萬達以3550億元的大手筆投資強勢回歸，是否說明流動性危機得到了全面緩解?超過3000億元的投資額又從哪里來?對此，藍鯨房產向萬達相關負責人發去了采訪函，不過對方并未予以回復。

據上交所公示的2018年萬達商管債券年度報告顯示，截至2018年年底，公司有息負債規模為1886.89億元，其中2019年之內到期的非流動負債(一年以上的中長期負債)210.27億元，而萬達2018年的經營性現金流為291億元，基本可以覆蓋到期債務。此外，公司資產負債率為57.58%，2016年底為70.26%。

由此來看，萬達的資金面確實得到了好轉，但在逾3000億元的投資總額面前，僅靠自有資金，萬達又如何支撐?對此，一位房地產從業人士對藍鯨房產表示：“企業與地方政府簽訂的都是框架協議，最終能否落地還待考證。即便項目能夠順利落地，這些資金也并不是一次性投入，而是分批投入。”

然而，即便僅項目前期投資，亦耗資不菲。伴隨著上述協議的簽訂，2019年上半年，萬達新增拿地明顯提高。據中國指數研究院的統計數據顯示，2017年萬達全年拿地共42宗;2018年為20宗;而截至2019年上半年，萬達已拿下了56宗地塊，拿地金額達到240.04億元。

一位不愿具名的知名地產分析師向藍鯨房產表示：“萬達與地方政府達成合作后，會相應的得到當地一些支持。但目前監管層對房地產的資金監管正在收緊，而萬達項目又比較多，需要特別注意在融資方面進行創新。”

藍鯨房產查閱深交所、上交所網站獲悉，萬達在融資方面并未有太多動作。其在2015年共發了兩筆公司債，2016年發了6筆，此后再未成功發行其他公司債;此外，2018年年底，萬達又通過資產證券化方式，完成了上海松江萬達廣場投資有限公司、寧波江北萬達廣場投資有限公司發行的27億元ABS融資，截至目前，再沒有其他資產證券化項目獲批。

對此，據《棱鏡》報道稱，目前銀行對萬達的信貸政策已經平穩，不會高看也不會歧視，視具體的項目而定。不過，上述不愿具名的業內人士進一步向藍鯨房產分析道：“萬達能夠與各地省政府簽訂協議，這決定了其在銀行貸款方面不會有太多困難。”

加重重資產或為輕資產轉型“鋪路”

重金與各地政府簽約的萬達，大有重回“重資產”發展之路的架勢。

有市場輿論認為，萬達之所以重回“重資產”模式，是因為“輕資產”模式雖然讓萬達變輕了，但是溝通和管理成本也變得越來越高，這與萬達雷厲風行的行事風格不符。

如在2019年年初的萬達年會上，王健林透露，2018年新開業萬達廣場43個，其中，“輕資產”項目29個;未完成開業計劃的有50個，原因在于有的輕資產合作方執行力欠佳。

當時，王健林還稱，兩年內要把萬達的有息負債率降至“絕對安全”水平，辦法就是不斷提高“輕資產”項目的占比。他說，“這種戰略調整肯定不舒服，甚至是痛苦的。萬達既然認準了輕資產、低負債的發展戰略，就不能動搖。”

對于繼續開發部分“重資產”項目的做法，王健林也曾公開解釋道：“一是為了資本市場的需要，徹底把商業管理和地產業務剝離。二是一些商業項目本身帶有住宅開發，我們不能因為不做住宅舍棄這個項目。三是做輕資產，需要團隊指導業主建設。所以地產集團還要存在，每年還要有幾百億銷售額。”

究竟其為何在向輕資產轉型同時，繼續加大重資產?6月20日，有外媒消息傳出，萬達集團股份有限公司計劃將一項房地產業務在新加坡上市，估值或超過10億美元。該消息稱，萬達在新加坡上市將捆綁哪些資產尚不得而知，但這些資產將作為房地產投資信托(REITS)上市。

隨后，另外有市場消息指出，萬達此次REITS打包的是自持的商場、商街、酒店等重資產標的，投資者可以通過購買該信托基金，從萬達每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

萬達這種輕資產轉型路徑，與凱德集團(簡稱“凱德”)商業模式有異曲同工之處。公開資料顯示，凱德集團在2000年合并重組之時(前身為嘉德置地)也是重資產開發商之一。2001年，凱德有息負債率曾約達87%;自2002年起，凱德集團先后發行5支公募REITs，并開始大規模收購物業，成功向輕資產轉型，成為基金管理人;2001年-2017年，凱德集團資產負債率從57%降至48%，凈負債率下降56%，資產規模增長3倍。

“凱德的輕資產模式是值得借鑒的，凱德模式有助于萬達輕資產的復制和擴張。”上述業內人士表示。

萬達究竟會將輕資產之路走到底，還是重拾重資產開發?目前來看，尚需觀察。但可以肯定的是，走出債務泥潭的萬達如今再展昔日雄心，它勢必會重回“主戰場”，而在各大房企陸續“殺入”文旅地產之時，萬達能否成為文旅行業的“教父”?藍鯨房產將持續關注。

關鍵詞： 萬達集團 重資產