[政策加持下，為何維權風波依然不斷?合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經，一切根源都在于限價。開發(fā)商為追求利潤最大化，會拆開精裝和毛坯，甚至壓縮精裝修成本。而對購房者來說，裝修成本之外，一旦房價沒漲甚至有小幅調整，也會進行維權。]

房地產市場走至今天，每次前行都伴隨陣痛。2019年3月19日，武漢精裝房維權風波再起，雅居樂國際花園177名業(yè)主將一紙訴狀交至法院，試圖以法律途徑解決裝修困局。

一切始于1年前。該項目去年3月底開盤后，大量剛需欣喜上車，樓盤均價12800元/平方米，附帶裝修費2500元/平方米。業(yè)主稱，據公開招投標資料，裝修公司工程造價每平方米僅383元。看到這一數據，所有業(yè)主都不能接受。

而開發(fā)商方面回復第一財經，上述工程款僅為人工費用，并不包含材料費用。

但是，房價高壓下的購房者，對開發(fā)商信任不再，雙方的溫情便很難重建。目前該項目還未收房，解除裝修協(xié)議、退還裝修費，是業(yè)主的核心訴求。

實際上，精裝房維權一直是許多房地產項目的痛處。新房限價下開發(fā)商普遍備案毛坯賣精裝，以拓展利潤空間。若業(yè)主質疑裝修成本，加上樓盤房價小幅波動，便會成為此次維權的導火索。

精裝成本漩渦

購房之前，趙琪并非不了解精裝房的問題。但沖著雅居樂品牌口碑，她選擇相信。“4公里湖岸，百萬方濱水墅區(qū)”、“雅居樂中國房企品牌價值TOP10，實力雅筑百萬方濱水墅區(qū)”，去年9月看房時，銷售如此宣傳。

當剛需買房依然要靠搶時，趙琪沒想那么多。湊齊30%首付后，她快速入手一套99.85平方米的房子，其中套內面積77.44平方米，公攤面積22.41平方米。該房屋毛坯均價11274.67元/平方米，加上精裝修費用總價約138萬元。

但購房喜悅并沒有持續(xù)多久。去年年底看毛坯房時，她發(fā)現公共區(qū)域施工使用花線。所謂花線，因其負荷太少且容易出現事故，目前安全用電相關規(guī)范已明確建筑工程不許使用。

同時有業(yè)主表示，開發(fā)商選定的裝修公司工程造價每平方米僅383元。至此，雅居樂國際花園業(yè)主對開發(fā)商的信任瀕臨崩塌。“看到毛坯房現狀，再看到招投標資料，我們徹底死心了。”趙琪告訴第一財經。

記者在武漢市公共交易平臺上查詢到相關文件。據武漢雅居樂國際花園一期(二標段)直接發(fā)包備案表，6、7、10、11、12棟室內裝飾裝修工程由深圳中天精裝股份有限公司承包，總建筑面積約106343平方米，工程造價約4076萬元。

若將總造價與面積相除，得出數據確為383元/平方米。那么這一數據能在多大程度上代表裝修成本?“實際上，建筑面積不單指室內面積，還包含電梯口、大廳等公攤部分，如果以此計算分母偏大。此數據不能直接等同于裝修成本，但可作為參考。”有裝修業(yè)高管告訴第一財經。

同時此業(yè)內人士稱，開發(fā)商將工程直接發(fā)包給裝修公司，屬于集體性轉分包模式。工程造價包括材料費用，且后續(xù)不會有太大波動，因此一定程度上可代表裝修投入。但上述文件是開發(fā)商與裝修公司之間的協(xié)議，業(yè)主還需以開發(fā)商出具的裝修材料明細為準。

但開發(fā)商并不認同。武漢雅居樂花園項目負責人對第一財經表示，上述工程款只是部分人工成本，不包含設計、材料、運輸等其他費用。裝修材料是開發(fā)商直供給裝修公司，不需要招標，也不會公布相關信息。“目前項目未交房，裝修質量問題現在還談不上。”

實際上，業(yè)主簽訂的《委托裝修協(xié)議》對裝修標準有明確規(guī)定。其中臥室房門、衛(wèi)生間淋浴隔斷、衛(wèi)生間門、廚房星盆、陽臺洗衣柜等均為“定制”，未列明具體品牌。對此，業(yè)主對后續(xù)裝修結果表示擔憂。

第一財經了解到，該樓盤建設單位為武漢長凱物業(yè)發(fā)展有限公司，成立于2000年，注冊資本61928萬元，南京雅居樂房地產開發(fā)有限公司持股50%，中盈長江國際新能源投資有限公司持股50%，董事長喬曉建為雅居樂武漢區(qū)域總裁。

而裝修方深圳中天精裝股份有限公司成立于2000年，注冊資本11355萬元，公司資質為建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包壹級。天眼查信息顯示，該公司曾涉勞務合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、失業(yè)保險待遇、追索勞動報酬糾紛等多起官司。

“失言”的合同

如果說在裝修問題上，業(yè)主感受到的是憤怒。翻開合同那一刻，無力感才真正襲來。趙琪表示，簽署合同時，壓根不知道自己放棄了那么多權利。

記者得到的合同資料顯示，《武漢雅居樂花園認購書》簽署于《商品房買賣合同》、《委托裝修協(xié)議》等文件之前。其中的認購條款指出，購房者在簽署本認購書時已認真閱讀上述文件。但實際上，此時購房者并未看到所有文件。

真正簽訂購房合同時，“短短幾分鐘內不停簽字蓋手印，密密麻麻的小字根本來不及看清內容。”業(yè)主說，后續(xù)才發(fā)現其中存在“不公平條款”，包括但不限于剝奪其毛坯驗收結果知情權、合同撤銷權，公攤按精裝收費等。

據《委托裝修協(xié)議》委托事項第3點，開發(fā)商向裝修公司交付房屋時，即代表購房者已經認可并接受開發(fā)商的毛坯工程;而房屋裝修工程款第1點中，精裝修總款按建筑面積收費。也就是說，公攤部分也是精裝價。

此外《確認書》第4條提到，業(yè)主承諾，已清晰知曉裝修總價款包括裝修材料，不會以存在欺詐、顯失公平為由要求解除或終止上述協(xié)議。否則，業(yè)主違約，開發(fā)商有權解除購房合同。

“但如果因此拒絕簽署，按之前認購書規(guī)定，已交定金將不退還。”趙琪說。至此，一系列合同形成有利于開發(fā)商的完美閉環(huán)。更重要的是，購房者的簽名與手印赫然在列，維權陷入“死胡同”。

這一現象并非孤例。深圳市消費者委員會曾指出，房地產消費領域是不公平、不合理格式條款的重災區(qū)。由于商品房買賣過程信息不對稱，開發(fā)商經常利用自身強勢地位，通過格式合同條款排除或限制消費者權利，減輕或免除自身責任。

此外，業(yè)主還對另一問題耿耿于懷。武漢市房管局數據顯示，該樓盤土地使用年限為2005年~2075年。也就是說，目前房屋產權年限剩57年，跟買房時銷售聲稱的70年相差甚多。“但置業(yè)顧問從未提及這一點。”趙琪說。

房價之根

與開發(fā)商多次談判無進展后，2019年3月19日，177名業(yè)主集體起訴，將武漢長凱物業(yè)發(fā)展有限公司告至法庭。目前，武漢市江夏區(qū)人民法院已立案，案件將于4月底分批陸續(xù)開庭。

就在起訴后不久，“噩夢”依然未息。3月23日，十幾名業(yè)主在售樓部維權時，遭不明身份人員攻擊。據現場視頻，十幾名社會樣貌人員將潘明踢倒在地，毆打持續(xù)3到4分鐘。醫(yī)院鑒定結果顯示，潘明右側第5、6前肋不全骨折。

實際上，房地產加速奔跑下，這只是近年來行業(yè)頑疾的縮影。2016年，搶房之風刮到武漢，封盤漲價極為普遍。隨著“三限”相繼到來，開發(fā)商生存線被勒緊，為獲取最大利潤，備案毛坯、賣精裝成為溢價的有效途徑。彼時，甚至有100平方米的房子，裝修房比毛坯房備案價高出65萬元。

“很多省會城市也都是這樣。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，開發(fā)商抓住購房者入市的急切心情，但往往有很多問題，比如說買房時不會有問題，但交付房屋時就會有糾紛，背后體現了供求矛盾下開發(fā)商違規(guī)操作的現象。

2017年5月，為遏制開發(fā)商以捆綁裝修等方式變相漲價，武漢市出臺“精裝房限價令”，開發(fā)商必須在預售備案時明確是否為裝修房，并就接受裝修價格指導、制作樣板房和嚴格執(zhí)行裝修標準等做出書面承諾。

政策加持下，為何維權風波依然不斷?合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經，一切根源都在于限價。開發(fā)商為追求利潤最大化，會拆開精裝和毛坯，甚至壓縮精裝修成本。而對購房者來說，裝修成本之外，一旦房價沒漲甚至有小幅調整，也會進行維權。

搜房網數據顯示，雅居樂國際花園房價自2018年來經歷過小幅調整。2018年5月，該項目均價12800元/平方米，8月份上升至14500元/平方米。此后直到2019年2月份，一直保持平穩(wěn)。2019年3月，該項目均價再次降至12800元/平方米。

今年1月22日，武漢市房產交易中心一通知顯示，全市79個涉穩(wěn)項目，凡購房人提出解除合同，可以辦理備案注銷手續(xù)。但要購房者與開發(fā)商協(xié)議一致、一同前去辦理。雅居樂國際花園項目名列其中。

那么在這場官司中，業(yè)主勝算幾何?北京中倫文德(天津)律師事務所張培堯律師告訴第一財經，即使法院已立案，但在業(yè)主都簽字的情況下，難以將協(xié)議內容定性為霸王條款。法院以協(xié)議顯失公平為由做變更有可能，但從格式合同角度判定條款都無效，可能性相對較小。

而在嚴躍進看來，維權勝率還是很大的，尤其是當前對于購房秩序管控比較嚴厲。但買房要去如此維權很耗費精力，建議后續(xù)房管部門對于此類裝修定價給予更明確的公布，對于部分裝修成本過高、質量投訴過多的房企集中整頓。（孫夢凡）

(文中趙琪、潘明系化名)

關鍵詞： 武漢 業(yè)主 雅居樂 骨折