2月20日，霧氣蒙蒙中，廟山地塊全景。

武漢市江夏區廟山地塊已經囤地25年之久，背后到底隱藏著哪些不為人知的內幕交易?中國房地產報記者沿著線索展開了深度調查，一個土地尋租利益鏈條展露出了冰山一角。

2019年2月20日，武漢，天空霧氣蒙蒙，江夏區湯遜湖湖畔，放眼望去，煙波浩渺，在江夏大道往玉龍島花園的入口處，一座低矮的圍墻圈住了一塊空地，地上堆放著許多建筑垃圾。

知情人郭女士告訴中國房地產報記者：“就是這塊地!它在這里已經荒蕪了25年!也沒有被國家明文收回，目前法院把它判給了湖北信聯實業發展有限公司(以下簡稱“信聯公司”)，信聯公司則利用關系，更改用地性質為商業住宅用地，湯遜湖畔周邊5000多戶家庭期盼著的一座小學，突然從規劃圖上消失了，讓近千位孩子就近上學的愿望化為泡影。”

就在發稿前，中國房地產報記者獲悉，武漢市公安局已經出面派人調查武漢廟山土地案。

囤地25年 上過國土部閑置土地黑名單

廟山地塊內，垃圾紛亂。

武漢市江夏廟山地塊，最初是武漢銀城實業發展總公司(以下簡稱“銀城公司”)投資開發。

1993年，中國農業銀行武漢市分行房地產開發公司(即銀城公司)看中了武漢市江夏區廟山的湯遜湖畔的土地，或許是資金不足，銀城公司并非獨家投資，而是聯合了南方證券股份有限公司(以下簡稱“南方證券”)。銀城公司出資918.69萬元，南方證券出資1331.31萬元，共同投資購買了887.51畝廟山地塊(其后1996年5月18日基于原合同又重新簽訂土地出讓合同，面積變更為353畝)。同年3月16日，銀城公司與武漢市武昌縣土地管理局(現已改為武漢市江夏區)簽訂了廟山土地的《國有土地使用權出讓合同書》，并支付土地出讓金共計人民幣2250萬元。

2006年12月10日，銀城公司與武漢市江夏區國土資源管理局基于原土地出讓合同再次重新簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，出讓面積由原353畝 (其中水面214畝，陸地面積139畝) 變更為出讓陸地土地面積121.425畝(80950平方米) ，出讓價為2549.93萬元，比原價2250萬元調高了299.93萬元;土地用途為商業及住宅。

2007年4月20日，武漢市江夏區政府向銀城公司發放了《土地使用權證》夏國用(2007)第245號，而該宗土地使用權面積(規劃凈用地面積)為73537.7平方米(110.30655畝)。

中國房地產報記者調查發現，武漢廟山土地在閑置的20多年里，地方政府與銀城公司簽訂了三次土地使用權出讓合同，在每一個合同履約期間，既不投資也不開發，均已達到無償收回土地的處罰標準。但武漢廟山這塊閑置土地似乎總是能夠尋找解脫國家土地監管的出口!2003年就曾被發現了土地長期閑置問題，但以“歷史遺留問題”為名補辦了用地手續。

進一步調取這塊廟山土地的相關資料發現：政府曾多次發函警告囤地將面臨處罰，但也是“只打雷，不下雨”，廟山土地則越過重重監管的關口，存活了下來。

2007年8月13日，武漢東湖新技術開發區廟山小區管委會(以下簡稱“廟山管委會”)致函銀城公司，稱因國土資源部、省、市國土部門又將對土地市場進行再次的清理，根據開發區黨委的意見，請銀城公司開工建設，否則將依法按程序收回廟山土地。

其后，廟山管委會又分別于2007年11月26日、2008年3月21日，發函給銀城公司，催促動工建設，然而，三次急促的發函催促銀城公司開工，銀城公司廟山項目仍毫無動靜。

2008年，全國開展土地市場清理整頓，面對上級國土部門的巨大壓力，2008年11月6日，武漢市江夏區國土資源管理局終于作出《行政處罰告知書》(夏土資執罰告字<2008>第65號)，內容是，“經查實，你單位自取得《武漢市江夏區建設用地批準書》之日起，只建圍墻并平整場地，至今未按批準用途建設，既無書面證明，又無正當理由延期開工，閑置土地已達一年以上，其行為屬閑置土地。依據《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《湖北省土地管理實施辦法》第十八條的規定，我局擬對你單位作出如下處罰：按閑置土地每平方米5元征收閑置費，121.43畝(80953.3平方米)計幣404766.5元。”

“從銀城獲地的時間看，當時廟山土地閑置實際已超過15年，僅以告知書上的時間計算，也明顯超過了兩年，根據《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《閑置土地管理辦法》第二條第一款、《湖北省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》第五十五條等規定，應該罰沒土地，但武漢市江夏區國土資源管理局只是輕輕地以罰款404766.5元了事。” 律師馬衛向中國房地產報記者說。

但《行政處罰告知書》(夏土資執罰告字<2008>第65號)之后，廟山土地仍閑置未開工，2010年8月9日，它終于被登上了國土資源部公布的全國1457宗閑置土地名單，并被納入《國土資源部督辦的全省閑置房地產用地宗地明細表》。

令人驚訝和不解的是，2010年10月8日，武漢市江夏區國土資源和規劃局向銀城公司作出《關于撤銷﹤行政處罰告知書﹥(夏土資執罰告字<2008>第65號)的決定》。也就是說，兩年之前作出的罰款通知居然被撤銷了。

可以說，武漢江夏廟山土地幾乎成為國家土地監管“真空地帶”。

詭異的轉讓 為侵吞國有土地作法律背書

2000年6月16日，根據國家政策，銀城公司資產被從中國農業銀行湖北省分行營業部(以下簡稱“農行營業部”)剝離給中國長城資產管理公司武漢辦(現更名為中國長城資產管理有限公司湖北分公司，以下簡稱“長城武漢辦”)。

遵照國家政策規定，銀城公司在資產剝離之后，其營業執照不再年檢，并被吊銷，直至2005年7月21日，為了辦理廟山土地使用權證，銀城公司恢復了營業執照，于2007年4月20日獲得廟山土地的《國有土地使用證》，而后，其營業執照于2007年7月20日再次被吊銷，至今處于吊銷、未注銷狀態。

馬衛律師說：“受政策影響，銀城公司對廟山項目已沒有開發權、處分權，廟山土地開發擱淺了。而一場巧借空殼公司，編織土地尋租鏈，蓄意侵吞國有土地資產的謀劃在悄悄地推進著。”

而長期覬覦廟山土地的圖謀是從一系列詭異的土地轉讓交易開始。

2003年7月2日，銀城公司副總經理謝慶洲，未經南方證券和長城武漢辦的同意和授權，也未經農行營業部批準，與信聯公司“簽訂了”《執行【執行和解協議】承諾書》。該承諾書內容是：兩方在廟山土地上的項目整體轉讓和所欠款項達成協議，信聯公司代銀城公司償還所欠債務后，銀城公司同意將此項目轉讓給信聯公司。該承諾書中，長城武漢辦擁有廟山162.81畝土地的使用權和處分權被說成“銀城公司欠長城武漢辦債款”。

2004年12月17日，謝慶洲又代表銀城公司向信聯公司作出《承諾函》稱“廟山土地所有權益已轉讓給信聯公司”。

2006年3月17日，公司副總經理謝慶洲以《執行【執行和解協議】承諾書》和《承諾函》為由，與信聯公司簽訂了《協議書》。該協議書內容是：雙方認可“信聯公司清償廟山土地對應的債務后，信聯公司獲得廟山土地”。

馬衛律師認為，這三個文件包括《執行【執行和解協議】承諾書》、《承諾函》和《協議書》，均由謝慶洲簽署，并未見銀城公司法定代表人、總經理李兆貴的授權委托，但蓋有銀城公司的公章。其最終的目的則是：信聯公司代替銀城公司向長城資產公司武漢辦償還1150萬元所謂“債務”，即能獲得武漢廟山353畝土地使用權，并為之提供法律背書。

而后，陳燕鴻與黃輝開始走向公開合作。前者系湖北信聯實業發展有限公司的實際控制人;后者為武漢市中聯房地產開發有限公司老板。

2008年6月，信聯公司及武漢市中聯開發有限公司向銀城公司發出的《關于湯遜湖項目部公章印鑒事宜致銀城公司的函》中稱，“湖北信聯實業有限公司與武漢市中聯房地產開發有限公司決定聯合開發位于湯遜湖的約110畝土地，并根據與貴公司之間的協議，擬以貴公司名義聯合成立與貴公司獨立的項目部進行開發”。

2009年3月18日，又向湖北省農行及銀城公司發出《為湯遜湖項目規劃報建及蓋章事宜致農行及銀城公司商請函》中稱：“我們兩人公司(湖北信聯實業發展有限公司、武漢市中聯房地產開發有限公司)為湯遜湖項目事宜早已成立了項目部……”

或許是由于中國農業銀行湖北分行的高層人事關系發生變化，廟山項目開發受到了阻礙，陳燕鴻、黃輝變得焦躁起來了。

2011年1月14日，信聯公司向法院提起民事訴訟(2011)武民商初字第00060號，以銀城公司違反《協議書》為由，要求銀城公司以及農行營業部將廟山土地過戶至信聯公司名下。

2011年11月24日，武漢市中院作出《民事裁定書》(2011)武民商初字第60號，稱因【2011】鄂民二初字第00003號正在審理，該案正在對“本案審理的2006年3月17日信聯公司與銀城公司簽訂的《協議書》，涉及信聯公司代替銀城公司向長城資產公司武漢辦償還1150萬元債務的事實”進行審理，故中止本案申請，待【2011】鄂民二初字第00003號審結后再進行審理。

而《民事判決書》【2011】鄂民二初字第00003號，則駁回了銀城公司的主張“長城武漢辦同意銀城公司以250萬元(銀城公司于2003年8月11日支付給長城武漢辦)處分廟山土地”,與《民事判決書》【2004】鄂民二初字第25號確認的事實一致，認定該250萬元是對長城武漢辦債權本息7570.56349萬元的還款，與廟山土地無關。即信聯公司訴稱信聯公司250萬元付款“代”銀城公司還了廟山土地“債款”已被法院判決不能成立。

2014年6月13日，武漢市中級人民法院作出《民事判決書》(2011)武民商初字第00060號，卻裁決認為信聯公司與銀城公司之間的《協議書》(2006年3月17日)合法有效，并判決被告銀城公司和農行營業部將廟山土地過戶到原告信聯公司的名下。

被告農行營業部和銀城公司不服武漢市中級人民法院作出《民事判決書》(2011)武民商初字第00060號的判決，上訴至湖北省高院。

然而，2014年12月4日，湖北省高院作出《民事判決書》(2014)鄂民一終字第00152號，維持一審判決。2016年6月30日，最高人民法院經再審作出(2016)最高法民申876號《民事裁判書》，維持一、二審判決。

《民事判決書》(2011)武民商初字第00060號判決生效后，農行營業部開始如夢初醒，上訴至湖北省高院再審時，不再讓謝慶洲擔任銀城公司的二審代理人和再審代理人。農行湖北營業部在再審時指稱：“當事人(銀城公司謝慶洲、信聯公司陳燕鴻)之間惡意串通，損害國家利益的合同是無效的。銀城公司作為國有企業，在與信聯公司簽訂《協議書》過程中，并沒有得到其開辦單位農行營業部審查批準。”“銀城公司與信聯公司惡意串通，簽訂的《協議書》損害了國家利益，以法律形式掩蓋非法目的。”

同時，長城武漢辦認為自身財產受到侵害，不服判決結果，以案外人的身份，向武漢市中院提出執行異議，要求撤銷執行，重新審理廟山土地權屬，證明長城武漢辦正在通過司法途徑主張武漢廟山土地的合法權益。(參考《執行裁定書》(2016)鄂01執異179號)。

“涉嫌構成虛假訴訟罪和詐騙罪”

針對廟山土地權屬訴訟案的疑點，中國房地產報記者咨詢法學專家，專家認為，1993年銀城公司與南方證券公司合作購入廟山353畝土地的價格是2250萬元，2004年銀城公司以1150萬元“轉讓”給私營企業信聯公司，如此低價明顯不符合常理，信聯公司明顯非善意受讓人，侵犯了兩個國有企業——長城武漢辦、南方證券的合法權益。

那么，2000年銀城公司的資產被農行營業部剝離給長城武漢辦后，廟山土地資產為何沒及時過戶給長城武漢辦并合理地處置，而讓陳燕鴻有得逞之機?

馬衛律師稱：“可能有幾個原因：第一，因為廟山這塊土地沒有分割，其中的192畝地權利人是南方證券，而且南方證券也曾經申請了對整塊土地的凍結。第二，長城公司沒有申請過戶，畢竟長城金融資產管理公司并不開發房地產，在資產剝離中獲得土地最終一般要拍賣。不過一旦銀城公司注銷，地塊依法應轉讓到長城公司的名下。第三。這塊土地是根據國務院的政策進行剝離，不存在權屬爭議(依據相關法規，如果銀城公司向法院要求返回土地，法院都不會立案)，湖北省高院“(2004)鄂民二初字第25號”判決也明確認定該資產剝離的合法有效，所以長城武漢辦沒有急著主張轉讓。”

中國房地產報記者調查發現，2003年7月3日，銀城公司致長城武漢辦的《關于處置廟山土地的報告》中稱，“對現有三家意向買受人(湖北嘉豪地產公司、武漢信聯經濟發展公司、武漢南方集團公司)充分披露項目現狀，報價高時間快者優先”。而在前一天的2003年7月2日，銀城公司與信聯公司簽訂的《執行【執行和解協議】承諾書》。一邊私下簽約，一邊還在對長城武漢辦報告廟山土地如何處置，這說明廟山土地的處置期間，銀城公司與信聯公司做了大量“手腳”。

在廟山土地登上全國閑置土地黑名單，面臨處罰期間，2010年9月20日信聯公司致農行營業部和銀城公司的《關于挽救資產的緊急聯系函》中，自稱廟山土地價值已“近3億元”。這說明其涉案金額巨大。

而根據目前武漢土地市場行情，經地產資深專業人士評估，廟山地塊緊鄰湯遜湖岸邊，環境條件優越，其開發投資價值達10億元。信聯公司欲以1150萬元的微薄成本，獲取如此之高投資價值的土地，活活上演了一出“蛇吞象”的劇目。

而在該起訴訟中，三級人民法院的枉法裁判，無視此前法院已生效的判決所確認的事實，無視明確的債權債務關系，無視兩個實體權利人的合法利益的判決，也引起法律界權威專家的質疑。

律師常瑋平稱，“資產剝離的時間是一個關鍵點，本案所涉的不良債權轉讓(資產剝離)發生在2000年6月，屬于政策性不良債權轉讓，該事實已被《民事判決書》【2004】鄂民二初字第25號確認，然而，《民事判決書》(2011)武民商初字第00060號中，一審法官居然憑空創作出‘2003年5月6日，銀城公司向長城武漢辦剝離廟山土地162.81畝’，令人質疑。”

大量事實證據顯示：信聯公司與銀城公司涉嫌以捏造的事實簽訂廟山353畝土地使用權轉讓協議——在協議書中故意隱瞞廟山土地162.81畝資產剝離、土地權屬已轉移的事實，隱瞞標的物廟山353畝土地的真實權屬關系，土地轉讓方銀城公司不具有轉讓廟山353畝土地的使用權和處分權的事實;涉嫌捏造廟山353畝土地轉讓協議標的價格2950萬元;涉嫌捏造長城武漢辦與銀城公司之間存在“廟山開發區玉龍島債款”債權債務關系;涉嫌捏造信聯公司已于2003年7月，以1150萬元的實際數額履行了協議約定的支付義務。信聯公司涉嫌以捏造的事實提起民事訴訟，嚴重侵害了第三方即兩個國有企業長城武漢辦和南方證券公司的合法權益。

2018年12月27日，常瑋平、馬衛等律師針對原告信聯公司廟山土地訴訟案，前往武漢大學法學院，向全國知名刑法學專家莫洪憲、齊文遠、林亞剛、童德華、何榮功等提交了專家論證咨詢書。

2019年1月18日，刑法學專家們提交了一份權威性的《關于信聯公司提起的民事訴訟是否涉嫌構成虛假訴訟罪的法律咨詢意見書》(以下簡稱“意見書”)

意見書認為：首先，不否定本案已生效的民事裁判的效力。但鑒于民事審判與刑事審判對于證據的認定標準、審理模式均不同。民事案件注重證據的形式審查，而刑事案件則注重法益侵害的審查。根據律師提供的案件證據材料，經認真討論分析，對本案的定性，信聯公司提起的民事訴訟有涉嫌虛假訴訟罪、詐騙罪的嫌疑。

意見書指出：信聯公司與銀城公司在《協議書》《執行【執行和解協議】承諾書》《承諾函》中存在隱瞞標的物——廟山353畝土地真實權屬(銀城公司對該地塊無使用權和處分權)的嫌疑。2000年6月16日，農行營業部將銀城公司的資產打包剝離給長城武漢辦，簽訂了《剝離收購不良資產協議書》，2004年9月21日，湖北高院作出【2004】鄂民二初字第25號《民事判決書》，確認該政策性資產剝離行為合法有效。依據國務院令第297號《金融資產管理公司條例》規定，該資產剝離的性質是政府指令性劃轉國有資產，屬于政策性金融資產轉讓。即2000年6月長城武漢辦已擁有廟山353畝土地中的162.81畝的使用權和處分權，廟山353畝土地中余下190.19畝的土地是南方證券出資1331.31萬元共同投資。經(2001)武民初字第179號生效判決、(2004)武執證字第32號執行裁定及附件《債權實現記錄》的確認，南方證券因該190.19畝地塊對銀城公司享有債權。2012年12月，南方證券公司破產，此時銀城公司的營業執照已吊銷五年多，故銀城公司的全資投資人、上級主管單位農行營業部獲得190.19畝的土地處分權。

刑法學專家們特別指出，2006年3月17日的《協議書》中，標的物廟山353畝土地的轉讓價格2950萬元有虛假嫌疑，同時證明信聯公司實際履行協議書支付義務的事實亦存疑。而《執行【執行和解協議】承諾書》《承諾函》作出之時，銀城公司的營業執照已吊銷了三年以上，不具有民事行為能力和民事權利能力。

意見書中，刑法學專家們強調，信聯公司涉嫌構成虛假訴訟罪和詐騙罪是有事實支撐的，有關辦案機關依法應予以足夠的重視，以保護當事人合法權益。

而陳女士向中國房地產報記者證實，2018年10月26日，武漢市不動產登記局已經確權武漢江夏廟山土地權利人為武漢信聯榮輝置業有限公司(信聯公司的子公司)，這證明信聯公司涉嫌詐騙已為既遂。

土地尋租利益鏈條顯露冰山一角

知情人陳女士特別向記者透露了陳燕鴻與謝慶洲、黃輝等人的特殊關系：“陳燕鴻曾在農行工作過，與農行的某些老領導關系匪淺，而謝慶洲也是農行的職員，他們合謀串通是極有可能的。而陳燕鴻一直在謀劃更改土地性質的事宜,與黃輝商量、勾兌此事后，黃輝說有政府領導的關系，可以搞定此事。陳燕鴻承諾支付黃輝500萬元好處費。”

“2018年1月，黃輝回復陳燕鴻，廟山土地性質事宜已搞定。真是神通廣大!”陳女士說。

陳燕鴻先利用銀城公司謝慶洲的關系，試圖以很低的成本費用，侵吞10億元價值的土地資產，并聯合黃輝，利用黃輝的政府關系變更土地性質、權屬等規劃條件手續，編織完整的利益鏈條。而拔出蘿卜帶出泥，一個土地尋租鏈窩案逐漸開始浮出水面，顯露冰山一角。

業界專家認為，武漢廟山土地被囤地25年，該宗地塊使用性質曾被變更過多次，期間還被規劃為公共交通用地和教育用地，那么它是否被政府收回過呢?而土地用途性質反復更改，也給城市建設及和社會公共服務帶來很大混亂，最終還是被陳燕鴻、黃輝占為私有確實令人費解。

根據武漢市控制性詳細規劃，武漢市廟山土地性質在2009年和2013年分別作了兩次規劃調整：2009年5月，廟山地塊土地性質從城鎮混合住宅變更為公共交通用地，2013年，廟山地塊土地性質又變更為教育用地(在《武漢市普通中小學布局規劃(2013-2020)》中《武漢市普通中小學布局規劃》中顯示了銀城公司的廟山土地已規劃為教育用地)。

2014年7月，湖北省、武漢市相關行政網站上掛出了廟山地塊建設湯遜湖小學的招標公告。同年10月，相關行政網站上又公布了湯遜湖小學的中標公告，繼而計劃開始湯遜湖小學的勘察設計等工作。原計劃2015年5月動工，2017年建成。然而，湯遜湖小學的建設卻在準備開工之際突然停止了。

依據東湖高新區對市長熱線的督辦處理的回復：在2015年2月份，東湖高新區教育局帶領相關參建單位至現場進行勘察和動工準備時，受到武漢市江夏區的激烈阻撓。

在向中國房地產報記者投訴時，郭女士頗為不滿的說：“為什么武漢市江夏廟山土地規劃用途說改說改?東湖高新區5000多戶家庭孩子入學的公共利益，卻敵不過囤地25年的老板的利益?而且在網上查不到湯遜湖小學規劃用地的土地性質更改的公示，該地塊調整規劃的合法性令人質疑。因為依據住房和城鄉建設部《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》和《武漢市控制性詳細規劃管理暫行規定》等相關規定，對調整的規劃方案必須進行公示在規劃地段內利害關系人的意見。”

目前，湯遜湖小學原規劃的教育用地現已變成住宅用地。比較《武漢市規劃一張圖》(左)、《武漢市都市發展區普通中小學布局規劃圖》(右)可以看到，原規劃的湯遜湖小學教育用地的位置現已變成住宅用地(黃色部分為住宅用地)。

馬衛律師告訴中國房地產報記者：“我們調查發現，黃輝的社會關系很強大，特別是與湖北省及武漢市一些官員關系密切。2017年，黃輝旗下的公司曾以較低價格拿下一宗武漢漢陽核心地塊，而僅40天后，則以高于原成交價5億多元的價格，以股權收購的方式轉手當代置業，引起業界一片嘩然、廣泛質疑。”

近兩年，第一財經日報等多家媒體曝光了黃輝及其控制的公司涉及土地和房地產開發方面的多起違法行為，從媒體報道可見，黃輝與武漢市政府和規劃部門的官員有著非同尋常的密切關系。

陳女士特別向記者強調：“陳燕鴻的政府關系也不容小覷，作為妻子，我見過多位上至省廳級，下至區科級公檢法系統的官員，都是陳燕鴻安排的飯局中的座上賓。以陳燕鴻在武漢市東西湖區開發的鴻達中央廣場為例，該項目5號樓在已經建設到地上兩層的情況下，其土地性質卻由寫字樓變更為住宅，而這是國家明令禁止的(除非用于租賃)。”

武漢江夏廟山土地幾經周折、輾轉與紛爭，法院把該宗土地使用權判給了陳燕鴻、黃輝，足見他們“神通廣大”。

而近日，陳女士透露說：“春節前，黃輝及其旗下公司(武漢紅人實業集團股份有限公司、武漢市中聯房地產開發有限公司)已被湖北省紀委監委控制調查，而且黃輝已被“留置”很長一段時間了，這也引起陳燕鴻的極大恐慌”。

中國房地產報記者調查發現：根據2017年7月28日《刑事判決書》(016)鄂08刑初15號，2003年至2015年，曾擔任武漢市江夏區委常委、廟山開發區管委會主任、江夏區常務副區長、江夏區委副書記、江夏區人大常委會副主任、主任的王和平，在領導崗位期間，利用職務上的便利，因濫用職權和受賄罪，被判處9年有期徒刑。

那么，陳燕鴻與黃輝的武漢廟山土地項目是否被王和平“關照”過呢?

而有不愿透露身份的人士向中國房地產報記者說，從黃輝涉及的幾個土地項目來看，他能勾兌的官員中，還有比王和平級別更高的人。

陳燕鴻與黃輝能否如愿獲取武漢江夏廟山這宗土地，非常令人關注。而從廟山土地25年來的歷史軌跡看，以法律的高度審視，武漢江夏廟山這宗土地真正的產權歸宿應該是誰?非常值得深思。

關鍵詞： 武漢廟山 土地 內幕