近年來“包租”、“返租”、“返本”等銷售行為頻現(xiàn)于房地產(chǎn)行業(yè)，這種營銷銷售方式在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)后，引起諸如“變相集資”、“非法集資”的質(zhì)疑。

《據(jù)商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;最高法還曾公布司法解釋：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規(guī)定處罰。開發(fā)商以租代售或售后返租的行為違反了前述禁止性規(guī)定，是違規(guī)賣房，開發(fā)商非法拆分房屋使用權(quán)會造成所有權(quán)的不完備和不同權(quán)利人之間權(quán)利沖突。業(yè)主希望花錢買到的是房屋所有權(quán)而非使用權(quán)，開發(fā)商的做法顯然違背了業(yè)主的購房目的。

　　開封新相國寺商業(yè)廣場十年包租返租銷售中心

近日，本網(wǎng)接到群眾反映，河南省開封市新相國寺商業(yè)廣場以售后包租返租等國家早已明令禁止的房地產(chǎn)銷售行為違規(guī)銷售。

　　新相國寺商業(yè)廣場違規(guī)銷售場面火熱

公開資料顯示：開封市新相國寺商業(yè)廣場地處開封老城區(qū)的核心位置，項(xiàng)目定位為一站式小商品批發(fā)市場，開發(fā)商為開封市宸暢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。新相國寺商業(yè)廣場整體為兩層，每層的商業(yè)分為兩A區(qū)B區(qū)兩部分，主入口和通道，每層都是大空間，回字形動線設(shè)計(jì)，無死角展示面。

　　目前商場已于4月15號正式開業(yè)，租戶是之前老相國寺商場搬遷過來的，現(xiàn)已入駐百分之八十，商鋪大部分已售完，現(xiàn)還有少量商鋪對外銷售。關(guān)于售后包租模式，銷售人員介紹，現(xiàn)在交5萬抵8萬，消費(fèi)者購房后該項(xiàng)目開發(fā)商同購房者簽訂包租協(xié)議，簽訂協(xié)議甲方為開封達(dá)明商業(yè)管理有限公司，協(xié)議一簽十年，前三年分別按總房款的6%、7%、8%返租金，租金收益可直接從總房款扣除;后七年的租金收益，按商鋪實(shí)際租金一比九的比例分成，公司占一，購房者占九，以面積16.74平方米的商鋪計(jì)算，月租金大概2500每月，七年大概21萬;如果十年后，購房者不想投資，公司可按總房款的120%進(jìn)行回購。

售后包租商家銷售“水很深”

世上沒有一本萬利的事情，銷售人員在告訴你多大利潤回報(bào)的同時(shí)并未告知你背后要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　即將售空的1樓B區(qū)商鋪(紅色標(biāo)記為已售)

對于新相國寺商業(yè)廣場的購房業(yè)主來說，返租的最大誘惑在于：在返租期內(nèi)，商鋪無需親自打理也能保障收益，即使商鋪長時(shí)間空置，業(yè)主仍然能夠收到租金。而對于開發(fā)商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業(yè)主的購買欲望，以達(dá)到快速出售并回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實(shí)暗藏風(fēng)險(xiǎn)和貓膩。

售后包租一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等商業(yè)地產(chǎn)的銷售過程中，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等多種形式，但其共同點(diǎn)都是以承諾一定比例的租金回報(bào)的方式吸引買家入場。

其實(shí)，開發(fā)商在進(jìn)行“售后返租”的時(shí)候，往往會提升其產(chǎn)品的價(jià)格，所謂“羊毛出在羊身上”。通常，這類商鋪都會因其面積小、總價(jià)低而為普通投資者所關(guān)注，又由于采用售后包租銷售模式，讓投資顯得更為簡單、易于上手。然而，投資者往往都沒有發(fā)現(xiàn)，這其中隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。搜索新聞可見，相關(guān)的購鋪者投訴、打官司、開發(fā)商無力償還租金、跑路等類新聞不在少數(shù)。

開發(fā)商簽訂協(xié)議的“五年包租”“十年包租”的公司在第三年已無力償付租金，不在少數(shù)。2016年5月，中國經(jīng)營報(bào)以《浙江一開發(fā)商跑路美國：我就是騙子，領(lǐng)導(dǎo)找我也沒用》報(bào)道浙江省、市重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，杭州喬司商城和桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心項(xiàng)目，承諾以租代售、售后返租和零風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)等方式將上萬業(yè)主套牢。自此，一直打著“10年回本”如意算盤的商鋪業(yè)主才如夢初醒——自己的投資可能打了水漂。

　　開封市宸暢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的包返租協(xié)議

協(xié)議簽訂方為開封達(dá)明商業(yè)管理有限公司

包租返租國家明令禁止或涉嫌非法集資

近年來，“包租”、“返租”、“返本”等銷售行為頻現(xiàn)于房地產(chǎn)行業(yè)，這種營銷銷售方式在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)后，引起諸如“變相集資”、“非法集資”的質(zhì)疑。

各級房產(chǎn)監(jiān)管單位針對這種現(xiàn)象也頻頻出臺法律政策對此作出解釋以及定性，早在2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》就明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。最高法還曾公布司法解釋：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規(guī)定處罰。”

住建部在2006年夏就對開發(fā)商包租行為發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)提示，2011年最高人民法院還曾針對非法集資犯罪公布了一份司法解釋，其中明文規(guī)定了售后包租等房地產(chǎn)交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判10年有期徒刑。

前有住建部、最高人民法院對房地產(chǎn)行業(yè)銷售包租返租行為的禁令和規(guī)定，我國對此持否定和限制態(tài)度。后有因此違規(guī)銷售發(fā)生的開發(fā)商資金鏈斷裂跑路，上萬業(yè)主資金套牢事件。購房者理應(yīng)謹(jǐn)慎，作為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)監(jiān)管部門的開封市房管局又是如何進(jìn)行監(jiān)管?就以上情況，本報(bào)網(wǎng)將持續(xù)予以關(guān)注。