東方網記者柏可林4月14日報道：在本輪疫情防控階段，上海房地產市場將呈何走勢？4月14日，仲量聯行發布2022年第一季度上海房地產市場回顧與展望，研究顯示，在2022年開年整體保持強勁勢頭，但在三月份的疫情沖擊下，市場活動按下“暫停鍵”，各物業類型受到不同程度影響。不過，物流地產市場整體仍維持了強勁的租賃需求與租金增長勢頭，投資者對長租公寓、生物醫藥和物流板塊依舊保持高度關注。

甲級辦公樓

2022年第一季度全市凈吸納量仍錄得29.5萬平方米，其中全市中央商務區的凈吸納量錄得4.4萬平方米，非中央商務區凈吸納量達到25.2萬平方米。制造貿易和生命科學行業的企業表現活躍。與此同時，部分內資金融和專業服務公司也正積極尋求高品質辦公樓內的升級及擴張機會。然而，疫情的爆發將影響租賃活動以及地產決策，預計短期內新增租賃需求或將轉弱。

在本輪疫情爆發前，租金持續增長。由于業主心態持續向好，浦西中央商務區租金環比增長2.4%。在浦東中央商務區，伴隨著市場復蘇，部分相對老舊樓宇的租賃活動也較為活躍，帶動浦東中央商務區租金環比上漲2.0%。在非中央商務區，多個板塊的復蘇帶動平均租金環比增長2.5%。但在短期內需求轉弱的影響下，預計租金表現也將面臨壓力。

產業園區

一季度上海產業園區整體需求延續了2021年的活躍態勢，凈吸納量錄得8.2萬平方米。生命科學、集成電路以及高端制造等戰略性新興行業的需求在園區中保持活躍。

新增供應方面，一季度僅一個項目竣工交付，總建筑面積錄得約5.1萬平方米。同時，漕河涇等核心型產業園區的即將竣工項目收到大量租賃問詢。活躍的租賃需求繼續推動上海產業園區總體空置率下降至10.4%。一季度整體租金小幅上升，環比增長0.9%至4.6元每平方米每天。

零售物業

2022年前兩個月上海消費需求和整體零售租賃活動保持穩定，但本輪疫情了市場正常活動。預計近期的疫情將繼續影響零售業務，零售品牌的擴張速度短期內將放緩，但長期擴張計劃暫不會受到影響。

一季度核心商圈及非核心商圈沒有新增供應交付，受疫情影響，一些原定于3月開業的項目面臨延期。由于大部分租賃交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在談判中，因此一季度的租金并無明顯波動。疫情影響之下，租賃勢頭正在放緩，預計今年市場將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。

物流地產

第一季度上海物流地產租賃活動仍保持平穩，來自電商平臺的租賃需求也很活躍。本季度上海物流地產凈吸納量共錄得8.4萬平方米，整體非保稅物流倉儲市場的空置率也從9.7%下降至8.5%。

盡管需求持續增長，但一季度新增供應有所放緩，未有新項目完工入市。然而，預計未來九個月仍有大量項目計劃交付，或將推高市場空置率。據統計，年內將有七個項目竣工交付，總建筑面積達80.3萬平方米。在穩定需求的帶動下，一季度市場整體租金繼續保持上漲。一季度，上海物流地產租金環比上漲0.7%，達到1.54元每平方米每天。租金同比上漲3.8%，且大部分子市場的租金均出現上漲。

住宅市場

2022年開年上海住宅市場成交勢頭穩健，但受到兩月春節假期及三月疫情影響，整體住宅成交活動陷入滯緩。在一月份較高成交量的支撐下，一季度上海一手商品住宅整體成交量仍錄得267萬平方米，較上季度小幅上漲5.1%。

繼去年四季度大批量供應釋放后，本季度整體市場供應回歸至正常水平，但大部分供應均在春節前入市。在持續的限價調控下，本季度一手高端住宅價格與上季度基本持平，單價維持在人民幣12.6萬元每平方米左右。

仲量聯行預計上海的樓市調控政策仍將保持緊縮，但在信貸端放松信號明顯的利好下，首套房及改善型購房需求有望釋放，而投資需求將繼續被抑制。在信貸放松的支撐下，在疫情得到有效控制后，預計上海二手房成交量及成交價格將有望繼續復蘇。但未來二手住宅項目表現將繼續分化，因為人們會更傾向于升級購買品質更佳、物業管理更好的小區，這些要素在本輪疫情中顯得尤為重要。

投資市場

在本輪疫情中，能提供優質服務的物業及社區受到了租房者的追捧。隨之，擁有較強運營能力并能提供優質服務的長租公寓板塊受到投資者的持續關注。

從行業來看，自2020年發生全球疫情以來，整個生物醫藥行業崛起并蓬勃發展，進一步帶動了上下游產業的擴張需求，激發了投資者對生命科學園的積極布局態度。物流市場表現依舊強勁，倉儲需求保持高增長。盡管受疫情影響短期內物流市場面臨一定壓力，物流項目的投資收益率有所縮減，但長期而言，投資者仍將持續追捧物流投資機會，預計2022年將有大量物流資產包的出售計劃。

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