在房地產市場調控進一步收緊的同時，與之深度關聯的金融業也在不斷加碼監管力度。

據了解，近日，多地銀保監局公布的罰單中涉及房地產金融違規事項。7月27日，上海銀保監局披露17張罰單，涉及14家金融機構，罰款金額合計920萬元，其中銀行機構合計被罰860萬元，案由均與房地產貸款違法違規行為有關。同日，青島銀保監局披露5張罰單，劍指銀行違反房地產行業政策。7月28日，上海銀保監局再發11張罰單，其中7張涉及銀行房地產貸款違規。

此外，進入年中銀行業評級報告密集披露期，據悉，多家銀行的評級報告中提到銀行機構房地產貸款占比較高，房地產領域風險敞口較大，房地產貸款不良率待壓降、房地產信貸風險管理存一定壓力等。

7月27日，中誠信國際將中國房地產行業展望由穩定調整為負面，業內分析認為，中國房地產業將面臨嚴峻挑戰。那么，在強監管和信用評級下調的背景下，商業銀行如何加強涉房貸風險管理顯得更為重要。

從嚴政策持續加碼

7月27日-28日，各地銀保監局公布的罰單中，被罰機構違法違規案由主要包括：發放不符合條件的房地產并購貸款、未根據房地產項目的實際進度和資金需求發放貸款、向項目資本金不足的房地產項目違規提供融資、個人消費貸款違規用于購房或流入股市、部分流動資金貸款違規流入房地產市場、以流動資金貸款形式違規發放土地儲備貸款、違反房地產行業政策等，且呈現銀行機構和相關責任人“雙罰”趨勢。

今年以來，針對房地產貸款違規的罰單明顯增加。然而，密集罰單之下，仍有銀行出現違規涉房貸款，原因何在?“因為房地產業務在銀行中占比較高，且收益大。”一位業內人士表示，應加強監管，銀行應逐步穩妥降低房地產貸款占比。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示贊同。其認為：“從整個銀行機構來看，房地產業務比重還是相對較大的，規模大、資金大，又有比較好的抵押物，對銀行來講還是相對優質的資產，因此盡管有政策調控和約束，也不排除個別銀行因為沒有更好的資產或其他原因，還是會將資金投向該領域。”

除直接向房企提供融資外，其他類型貸款資金違規流入房地產領域也是被監管處罰的重要目標。某國有大行風險管理部人士表示：“資金違規流入房地產市場，從銀行方面看有主觀和客觀兩種因素，一是主觀違規放貸，將理財或其他資管資金違規投向限制領域;二是正常放貸之后，資金監控沒有到位，導致資金流入房地產領域，常見于個人消費貸款或經營性貸款。”

近期，房地產行業調控日趨嚴厲。7月23日，住建部等8部門發布《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》指出，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。日前，無錫等多個城市推出了二手住房成交參考價，穩定住房價格。與此同時，上海確定了房貸利率上調的新規。

金融業與房地產業聯系緊密，我國監管部門多次表示，房地產貸款具有“灰犀牛”特征。因此，在“房住不炒”的導向下，銀行業房地產貸款調整也在積極進行中。北京某國有大行人士表示：“目前正在進行房地產貸款集中度調整。”

今年1月1日起，央行、銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)正式實施，該《通知》要求建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。

按房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%;中資中型銀行分別是27.5%和20%;中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%;縣域農合機構分別是17.5%和12.5%;村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。

業內分析認為，房地產貸款集中度管理的推出，對銀行房地產貸款余額占比提出上限要求，將有助于降低銀行房地產風險敞口，以及調整銀行中長期經營策略和信貸結構。

在多項政策調控之下，銀行業房地產貸款投放出現明顯變化。7月14日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞公開表示，房地產貸款增速降至10.3%，繼續低于全部貸款增速。

風險敞口仍值得關注

7月27日，中誠信國際公告稱，對未來6-12個月房地產行業總體信用基本面進行了評估，決定將中國房地產行業展望由穩定調整為負面。中誠信國際預計，下半年商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩，且房地產金融監管力度將持續強化，信貸環境偏緊及投資者信心不足將進一步加大房地產企業的再融資壓力，融資環境的收縮亦將使得債務集中到期壓力較大的房地產企業出現現金流緊張的可能性增加。

同時，今年6月以來，銀行機構評級報告陸續披露，近兩個月以來，多家銀行評級報告中提到房地產貸款占比較高，房地產領域風險敞口較大，房地產貸款不良率待壓降、房地產信貸風險管理存一定壓力等。

前述業內人士說：“風險敞口大說明銀行房地產貸款金額和占比高，房地產客戶參差不齊，抑或抵質押擔保措施不完備。”

落實房地產政策調控，調整信貸結構是縮小風險敞口的必要措施。某股份行總行人士表示，其所在的銀行大概有以下幾點措施：“一是嚴格控制準入標準，比如四證的情況、資質、保證金等;二是名單制管理，全國的房產企業必須在總行名單內才可以合作;三是區域管理，比如屬地化原則，不能跨區域授信，只能在經營機構轄區內的城區或者縣域;有的管的更嚴的甚至會直接要求只能做市區業務等。”

某股份行華北地區分行信貸人士表示，房地產開發貸款審批嚴格，近期其所在的銀行基本沒有發放開發貸，“除非項目非常好，且在準入名單范圍內”。

不過，據了解，部分銀行對涉及房地產貸款營銷仍比較積極，其中某城商行管理人士表示，其所在的銀行此前房地產貸款規模不大，不良貸款基數也較小，而房地產貸款中，特別是住房按揭貸款，是銀行相對優質的資產，因此，在貸款投放中還有一定比例。不過，其坦言，隨著業務的發展，不良貸款規模也會上升，未來風險管控需跟得上。

在銀行的審慎投放之下，房地產企業融資也發生了變化。一位地產公司財務管理人士認為：“目前的融資渠道主要包括銀行、信托、保險、私募、發債、資產證券化、金控平臺、擔保公司、股權擔保、境外融資等等。隨著近年來銀行貸款收緊后，目前開發商往私募、金控平臺等高成本的資金渠道靠攏較多。”

關鍵詞： 信貸結構 房地產 經營機構 房地產貸款營銷