近期，全國(guó)各地集中供地如火如荼，12個(gè)城市結(jié)束了首次土拍。不過，從今年土地市場(chǎng)來看，呈現(xiàn)出來的景象是冷熱不均，有的城市爭(zhēng)得頭破血流，有的城市則是異常的冷清，甚至個(gè)別地塊無人問津。

這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)和壓力越來越大。而在這一輪的北京首批集中供地中，天津廣宇發(fā)展股份有限公司(下稱“廣宇發(fā)展”，000537.SZ)競(jìng)得北京市朝陽區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目一期1304-L02、L05地塊。

為此，廣宇發(fā)展還設(shè)立三級(jí)子公司北京中綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由該公司來負(fù)責(zé)上述地塊的開發(fā)建設(shè)。那么，廣宇發(fā)展這些年來的發(fā)展情況到底如何?在投資者看來，但凡廣宇發(fā)展錢緊時(shí)刻，總會(huì)有“靠山”來援助，由此被質(zhì)疑為“運(yùn)營(yíng)獨(dú)立性不足”。就相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系廣宇發(fā)展，并得到公司的詳細(xì)解答。

業(yè)績(jī)?yōu)楹蜗禄?

在全國(guó)12個(gè)城市結(jié)束首次土拍后，各家房地產(chǎn)公司的土拍情況也備受市場(chǎng)關(guān)注。而廣宇發(fā)展在上半年的土拍中，耗資47.93億元拿了6塊地。

今年年初，廣宇發(fā)展公告稱，旗下宜賓山水原著置業(yè)有限公司，于1月5日競(jìng)得敘州區(qū)南部新區(qū)(北區(qū))BQ26-08地塊，成交價(jià)9.9億元。

到了5月下旬，廣宇發(fā)展又連續(xù)拿到其余5塊地。5月24日，廣宇發(fā)展公告稱，所屬公司濟(jì)南中綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.08億元競(jìng)得濟(jì)南市市中區(qū)2021TDGP03R0026、2021TDGP03R0027、2021TDGP03R0028、2021TDGP03R0029地塊。到了5月27日，又以30.95億元競(jìng)得北京市朝陽區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目一期1304-L02、L05地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并取得相關(guān)《成交確認(rèn)書》。

如此積極拿地，廣宇發(fā)展的業(yè)績(jī)情況如何?

根據(jù)廣宇發(fā)展2021年一季報(bào)的業(yè)績(jī)情況來看，營(yíng)業(yè)收入為45.4億元，同比增長(zhǎng)20.74%;扣非凈利潤(rùn)為4.22億元，同比下降21.02%。

再看廣宇發(fā)展2020年的營(yíng)業(yè)收入為197.51億元，同比下降14%;扣非歸母凈利潤(rùn)為21.79億元，同比下降29.87%。公司業(yè)績(jī)下滑的主要原因何在?

廣宇發(fā)展稱：“公司2020年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑主要原因包括四方面：一是受房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期影響，公司2020年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目、結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年同期有所減少;二是結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及綜合毛利率有所下滑;三是2017年以來，公司采取了較為謹(jǐn)慎的拿地策略，導(dǎo)致2020年度開盤銷售項(xiàng)目有所減少;四是疫情期間公司貫徹落實(shí)國(guó)家及地方政策要求，實(shí)施了系列減租免租政策，一定程度上影響了公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。”

“一季度的業(yè)績(jī)下滑主要是結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及綜合毛利率有所下滑。”廣宇發(fā)展對(duì)《投資者網(wǎng)》表示。

大股東頻繁“輸血”何時(shí)休?

對(duì)于廣宇發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)，但凡公司出現(xiàn)錢緊時(shí)刻，便會(huì)有“靠山”出現(xiàn)。

此前，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，2021 年度，魯能集團(tuán)及中國(guó)綠發(fā)擬向廣宇發(fā)展提供的財(cái)務(wù)資助總額為300億元，利率 5.5%，期限不超過5年。其中，中國(guó)綠發(fā)提供250億元，魯能集團(tuán)提供50億元。

截至公告日，魯能集團(tuán)今年還并未向廣宇發(fā)展提供財(cái)務(wù)資助，而中國(guó)綠發(fā)此前已向廣宇發(fā)展提供過45.05億元的資助。目前資助總額達(dá)91.15億元。

魯能集團(tuán)是廣宇發(fā)展的第一大股東，持股比例76.13%，而魯能集團(tuán)則是由中國(guó)綠發(fā)100%控股，中國(guó)綠發(fā)為廣宇發(fā)展的間接控股股東。中國(guó)綠發(fā)是一家央企，成立于1988年5月21日，注冊(cè)資本400億元，由中國(guó)誠(chéng)通持股 40%、國(guó)家電網(wǎng)持股 30%，中國(guó)國(guó)新持股 30%。

查看廣宇發(fā)展歷年的公告發(fā)現(xiàn)，2017年之后，魯能集團(tuán)與廣宇發(fā)展之間的資金拆借逐漸頻繁起來。根據(jù)公司的公告進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，魯能集團(tuán)對(duì)廣宇發(fā)展的財(cái)務(wù)資助額度分別約為202.9億元、126.1億元和217.19億元，并在2018年和2019年年內(nèi)各新增資助額度1次，提供資助額度總計(jì)4次。其中，期限在12個(gè)月-36個(gè)月不等，利率均不高于5.5%，預(yù)計(jì)關(guān)聯(lián)交易金額分別約223.4億元、146.9億元和241.41億元。

那么，是什么原因造成廣宇發(fā)展這些年來如此頻繁地接受控股股東的資助?長(zhǎng)此以往公司又如何保障自身造血能力?

廣宇發(fā)展表示，一直以來公司控股股東及相關(guān)方大力支持公司發(fā)展，尤其隨著公司2017年重大資產(chǎn)重組時(shí)87.29億元配套募集資金被取消、房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)類再融資政策受限，公司在資本市場(chǎng)進(jìn)行低成本融資面臨一定的壓力。

公司控股股東及相關(guān)方利用自身資金、資源等優(yōu)勢(shì)，為公司及所屬公司提供財(cái)務(wù)資助，有效滿足了公司及所屬公司項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要，助力公司業(yè)務(wù)布局逐步完善，奠定了未來可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，推動(dòng)了公司資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的顯著提升，2017年以來公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)100億元。

截至2021年3月底，公司總資產(chǎn)由重組前184億元達(dá)到746億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)由重組前33億元增至158億元，公司的資產(chǎn)負(fù)債率由重組前86.7%降至當(dāng)前的78.17%。

同時(shí)，公司高度重視創(chuàng)新融資方式，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，2019年度成功發(fā)行了40億元CMBS，中期票據(jù)5億元，目前50億元ABN供應(yīng)鏈融資也在積極推進(jìn)中。

靠什么突破260億銷售額?

作為“十四五”開局之年，公司計(jì)劃2021年開工面積313.35萬平方米，續(xù)建面積302.16萬平方米，竣工面積120.32萬平方米;銷售額力爭(zhēng)突破260億元。針對(duì)這一年度目標(biāo)，公司有怎樣的戰(zhàn)略規(guī)劃?

廣宇發(fā)展對(duì)《投資者網(wǎng)》說：“經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是經(jīng)公司統(tǒng)籌考慮后做出的，既立足業(yè)務(wù)實(shí)際，又具有一定的前瞻性和挑戰(zhàn)性。”

至于如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，廣宇發(fā)展認(rèn)為主要著力抓好三方面工作：

一是聚焦主責(zé)主業(yè)，充分發(fā)揮深耕優(yōu)勢(shì)，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)布局，及時(shí)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，厚植公司可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。同時(shí)，強(qiáng)化存量項(xiàng)目開發(fā)管控，加快周轉(zhuǎn)速度，強(qiáng)化工程節(jié)點(diǎn)保障;充分挖掘客戶需求，通過營(yíng)銷模式創(chuàng)新等多種方式推動(dòng)存量項(xiàng)目去化。

二是深入貫徹落實(shí)監(jiān)管政策要求，以滿足人民美好生活需要為目標(biāo)，大力發(fā)展綠色健康地產(chǎn)，著力打造滿足客戶需求和廣受市場(chǎng)認(rèn)可的特色產(chǎn)品，塑造新的品牌價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，積極做好老產(chǎn)品的提級(jí)賦能，給予廣大客戶更多的獲得感和幸福感。

三是以市場(chǎng)化、業(yè)績(jī)化為原則，積極采取靈活多樣的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全員干事創(chuàng)業(yè)激情，激發(fā)員工的價(jià)值創(chuàng)造能力。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 廣宇發(fā)展 營(yíng)業(yè)收入 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 大股東