"公司一直口口聲聲宣稱要加大現金分紅回報廣大投資者，希望說到做到，回報長期以來虧損嚴重的中小股東。"隨著湖北福星科技股份有限公司(000926.SZ,下稱"福星股份")股價長期處于陰跌之中，投資者互動平臺上不斷發出分紅的呼聲。

股價低迷背后，福星股份多個"舊改"工程開工多年，遲遲不見竣工。如在2014年，公司北京市通州區舊改項目開工，但直到2020年年末累計竣工面積仍舊為零。

福星股份對《投資者網》表示："越來越多的舊改項目需要推進，三舊改造被地方重視。公司強化'城中村改造'核心優勢，立足武漢，聚焦粵港澳大灣區。"對于其它諸多問題，公司也相對坦誠地回答了《投資者網》的提問。

業績不斷"下臺階"

公開資料顯示，福星股份成立于1993年，成立之初主營業務為金屬制品業，主要產品有子午輪胎鋼簾線、PC鋼絞線、鋼絲、鋼絲繩等產品。2003年左右轉型房地產，并成為國內最早進入"三舊"改造(城中村改造、舊城改造和棚戶區改造)領域的上市公司之一。

2018年至2020年，福星股份業績逐年下滑，其中，營收分別為107.35億元、95.66億元、71億元;歸母凈利潤分別為11.35億元、6億元、3.06億元。

2021年，一季度公司營業總收入18.7億元，同比增長42.6%，看著有所起色，但歸母凈利潤6980.2萬元，同比下降36.9%。

對此，福星股份向《投資者網》解釋稱："房地產市場調控政策調整長時間持續，加劇了行業及熱點區域競爭;公司致力于城市更新項目，在房地產項目開發過程中，需要接受多個政府部門的審批和監管，導致項目開發周期延長;2020 年初新冠肺炎疫情爆發，公司項目開發進度及銷售等受到較大影響。"

與此同時，福星股份的其它財務指標也在走低。

2020年，公司毛利率由2019年的24.66%下降至20.78%;凈資產收益率(加權)從5.36%降至2.72%;每股收益從0.62元降至0.32元。

福星股份表示將正視上述問題："公司是參與武漢市'三舊'改造較多的公司之一，優勢在于早期可以較少資金鎖定該開發地塊。公司通過加快拆遷進度，狠抓項目節點，加快項目周轉，提高盈利水平。"

值得一提的是，福星股份股價已連續三年破凈。2018年至2020年，其每股凈資產均超過11.3元，而股價多在這一數值以下。截至6月8日收盤，報收4.49元/股，市值約43億元，動態市盈率僅16.16倍。

部分被"套牢"的投資者要求公司分紅。

Wind數據統計，公司上市以來累計現金分紅16.64億元，但直接融資累計高達126.2億元;截至2020年年末未分配凈利潤高達66.11億元。

福星股份對此向《投資者網》回應稱："公司董事會結合每年經營情況等綜合因素制定分紅方案，分紅方案符合相關法律法規，回報了廣大股東。"

"舊改"周期不短

福星股份業績低迷背后，是公司多個項目施工周期已達到10年以上。

2020年年報顯示，福星惠譽水岸國際、銀湖孝感•銀湖科技產業園、福星惠譽•咸寧福星城等項目2009年之前便已開工，目前仍在建設過程中。

福星股份告訴《投資者網》："因涉及拆遷還建安置等事項，拆遷時間較長，針對項目包含多個開發地塊，公司采取滾動開發模式分地塊逐步開發，導致項目整體開發周期長。"

福星股份省外項目的開發似乎難度更大。截至2020年底，公司在湖北省外僅有5個項目，分別位于北京、四川成都、陜西西安和湖南岳陽。

更為典型的是，一些開工數年的項目目前仍沒有進展，如北京項目福星惠譽•福星苑2014年7月開工，累計竣工面積為零。

"福星股份近年來業績下滑嚴重，與公司押注舊改密不可分。舊改拆遷問題多、改造難度大、建設時間長，非常麻煩，企業難免被外界質疑。但企業是主動還是被動囤地是很難判斷的，因為拿地只是第一步，之后還要耗資數億元開發投入。尤其是公司舊改項目特別多，資金壓力可能較大。"一位不愿具名的行業資深分析師表示。

自2019年以來，福星股份未在公開市場拿地。截至2020年年末，公司剩余可開發建筑面積為506萬m。

上述分析師稱："'舊改'動遷時間越久，成本則會越高。如果企業有機會肯定會賣，地產項目不是茅臺，更適合滾動操作。一直囤地機會成本太高，可能原來可以賣更高價格，資金回流了拿更好的地，現在只能迫于壓力暫緩進程，福星股份自身也為難。"

"資金鏈"繃緊

伴隨著"囤地"質疑聲，福星股份在其"大本營"已在漸漸喪失優勢。

2017年，公司在華中地區營收超80億元，毛利率為33.34%;而到2020年公司營收只剩55.2億元，毛利率為20.4%，同比下滑13個百分點。

2020年，公司在武漢地區的市占率僅為2.37%，排名第9位。

而與此同時，越來越多房企瞄準華中市場。據中指研究院統計，今年一季度，正榮地產溢價67%加碼蔡甸，越秀以溢價26%至13億元競得漢口濱江居住綜合用地，新希望則以52.3億元拿下二七濱江兩宗地塊，將引入華中總部。此外，卓爾智城拿下盤龍城3宗近百萬平方米打包地塊，將打造空港體育中心。湖北交投、萬達、美聯、保利等企業也均有收獲。

對此，福星股份向《投資者網》回應稱："公司立足武漢，聚焦粵港澳大灣區，積極開拓廣深地區城市更新項目，穩步推進西安、成都、北京等重點一、二線城市凈地市場。"

2020年6月份，福星股份與中國金茂共同簽署戰略合作框架協議，并舉行廣州城市更新戰略合作簽約儀式，共同拓展廣州城中村改造項目。

現實正如前述分析師所言，"舊改"開發后期要耗資數億元開發，但福星股份資金鏈情況并不樂觀。

截至2020年末，福星股份賬面貨幣資金47.93億元，短期借款5.4億元，一年內到期的非流動負債高達84.51億元。

同期公司資產負債率為76.58%，扣除預收賬款的資產負債率為66%，凈負債率為97.67%，現金短債比為0.53。根據三條紅線規定：房企剔除預收款的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍。福星股份現金短債比"踩紅線"，被列為"黃色檔"。

除現金流之外，福星股份還面臨著擔保、融資成本等壓力。

截至2020年末，福星股份公司為子公司及子公司之間的累計擔保額度為151.74億元，實際擔保金額為 85.97億元，占公司凈資產的 77.52%。

2020年年報顯示，福星股份平均融資成本為3.7%至12.25%之間，高于行業平均水平。貝殼研究院研究數據顯示，2020年，房地產行業平均融資成本創五年新低，央企、國企境內平均票面利率4.08%，非央企、國企性質房企境內平均票面利率5.51%。

對于上述問題，福星股份表示："因子公司經營需要向銀行等機構申請貸款，若貸款方案中涉及擔保，該擔保行為屬公司合并范圍內的擔保事項，公司嚴格按照相關法律法規等要求，不會損害公司及股東的利益;隨著公司加快項目開發進度，銷售回款及時，保證充?，F金流，同時按政策跟進棚改貸、開發貸等低成本融資渠道降低綜合融資成本。"

此外，福星股份還稱，堅定看好公司未來發展前景："隨著房地產市場的較快發展，一二線及部分熱點城市土地資源日漸貧乏，盤活存量土地資源成必然出路，越來越多的舊改項目需要推進，三舊改造將越來越被地方重視。福星股份作為舊改城市更新的標桿性企業，相對其它二級開發房企則具有天然的先發領跑優勢及核心競爭力。"

聽上去似乎信心仍在，但公司董秘卻在此時離職。

福星股份5月21日公告，湯文華辭去公司董事、董事會秘書、副總經理職務，辭職后不再擔任公司任何職務。湯文華已擔任董秘7年之久，此時距離其最新任期屆滿還有兩年的時間，還曾獲"金牌董秘"稱號。

核心骨干此時離職，是否與業績不達標有關?福星股份并未做出正面答復，僅表示董秘因個人原因離職。(思維財經出品)

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