大連萬達商業管理集團股份有限公司(下稱"萬達商管")業績已連續三年下滑。2020年，公司營收391.34億元，同比下降50.25%;凈利潤138.8億元，同比下降44.9%。

公開資料顯示，萬達商管是大連萬達集團股份有限公司(下稱"萬達集團")核心資產管理，主要業務涵蓋萬達廣場。其面對的不僅是業績問題，2021年，萬達商管還將有247.56億元的債券到期。

為此，萬達集團正在急速轉舵：一方面加速剝離資產;另一方面籌備萬達商管港股上市。從最新動作來看，集團除了不得不將業務聚焦在國內市場，還將全力支持萬達廣場與萬達電影兩大IP。

倒在AMC"黎明前"

近日，一則大新聞刷爆微信圈——"AMC股價一天翻番，萬達集團卻要'哭死'"，有的媒體用的標題是"王健林倒在了黎明前"。

5月23日，萬達集團剛官宣退出AMC，接下來的7個交易日，AMC就暴漲逾400%。有媒體統計稱，萬達因此少賺了140億。

公開資料顯示，美國AMC院線成立于1920年，至今歷史已有百年。

2012年，萬達集團斥資7億美元收購美國AMC公司100%的股權，刷新當時國內企業海外并購的紀錄。

此后，萬達集團著手推動AMC公司成功上市和并購，使AMC成為全球最大的電影連鎖院線。

但在美國疫情持續升溫的背景下，AMC院線業務遭受重創。2020年，該公司營業收入為12.42億美元，同比下跌77.29%;歸母凈利潤虧損45.9億美元，同比下降2977.87%。

萬達集團大概沒想到美國疫苗推出得如此較快，擺出一副"壯士斷腕"的決心，自2020年下半年開始，不斷減持AMC，直至此次全面清倉。

與之形成鮮明對比的是，萬達集團對國內院線的加速拓展。2020年下半年，萬達電影(002739.SZ)有64家影院新開業，自營影院市場占有率達到15.1%，而通過開放特許經營加盟的新簽約影院也達到310家。

這只是萬達"聚焦國內"的一個縮影。2020年3月，萬達體育出售世界鐵人集團，交易價為7.3億美元(約合人民幣47億元);2020年7月末，萬達酒店發展以2.7億美元(約合人民幣18億元)出售芝加哥物業項目90%的權益。

在此之前，萬達集團還相繼出售了其在美國、英國的一系列地產項目，海外地產項目幾乎被清空。

從公開可獲得的資料來看，萬達在海外的資產還剩下澳大利亞的第二大院線Hoyts，該院線是萬達在2015年斥資22.46億元收購，至今尚未有出售的消息傳出。

艱難的轉身

從萬達集團的資本運作來看，其不僅僅是要"聚焦國內"，還準備收縮戰線。

據不完全統計，截至2021年5月末，萬達集團已經拋售了77個萬達酒店、37家萬達百貨門店、13個文旅項目;還減持保險業務百年人壽、早教業務霍爾果斯萬達教育等。

而在今年1月29日，在納斯達克上市僅500多天的萬達體育退市，彼時萬達體育估值3.45億美元，相比上市時7.94億美元的市值，已經縮水過半。

公開資料顯示，萬達集團旗下目前擁有商管集團、地產集團、文化集團和投資集團四大板塊，其中管理萬達廣場的商管集團是其核心資產，也是萬達今后發力的重點。

此前，萬達商管為了低價拿地，刻意避開競爭激烈的城市，選擇進入三四線城市，但運營效果并不盡如人意。

而自2020年以來，萬達商管加大了在一線城市布局的力度，并在北京、上海、廣州、深圳都新開發了萬達廣場，其中深圳萬達廣場是集團首次進入該城市。

另外，從今年開始，萬達商管已不再發展"重資產"，而是全面實施"輕資產"戰略。即在萬達廣場建設的資金端，越來越多采用房地產抵押貸款支持證券等融資。

萬達商管以往采用的是"以售養租"模式：即用萬達廣場拿地，同時開發住宅、寫字樓，通過項目銷售收入平衡現金流，補貼商業運營部分。

但在金融去杠桿和房地產長調控周期，萬達廣場的重資產模式已難以維系：

數據顯示，2018年至2020年，萬達商管營業收入分別為1065.49 億元、786.56 億元和389.07億元，呈現逐年下滑。

其歸母凈利潤也處于滑坡狀態，分別為295 億元、244 億元和135.2億元;經營活動產生的現金流凈額分別為293 億元、168 億元和 13億元。

萬達廣場還出現了一定程度的內控問題。

企查查顯示，今年4月28日，因未依法申報違法實施的經營者集中受到行政處罰，常熟萬達廣場2020年有嚴重違法信息。另外，濟南高新萬達廣場當前被法院列為失信被執行企業;延吉萬達廣場、天津河東萬達廣場、唐山萬達廣場、西寧萬達廣場、泉州浦西萬達廣場、濰坊萬達廣場、撫順萬達廣場、銀川西夏萬達廣場、石家莊萬達廣場近期均被法院強制執行。

有跡象顯示，"輕資產"之后，萬達商管將把戰略重心集中在萬達廣場的運營管理上。

值得一提的是，萬達商管營業總成本從2019年的627.05億元下降到2020年的300.63億元;毛利率已有提升，2020年毛利率為70.2%，相比2019年同期上漲16.51個百分點。

2021年，萬達集團計劃開業50個萬達廣場，其中輕資產占比68%;同時，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。

2021年一季度，萬達商管營收同比增83.5%至114.34億元;凈利潤同比增70%至44.5億元。

擬沖擊港股IPO

萬達集團轉舵背后，不止源于海外環境不穩定，還有債務問題。

2020年，萬達商管現金及現金等價物余額406.5億元，已無法覆蓋一年內到期的非流動負債(480.36億元)，短期借款為8.04億元，資產負債率為51.11%。

2021年，萬達商管將會有247.56億元的債券到期，主要兌付時間集中在5-7月。

今年3月29日下午，珠海國資委出資30億入股萬達輕資產商管公司，這是萬達集團首次牽手國資。

公告顯示，萬達輕資產商管公司不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。

萬達集團將輕資產打包進新商管公司之后，宣布輕資產商管公司將奔赴港股上市;而重資產通過實物交割賣給信托等金融機構，減負套現。

值得一提的是，早在2014年，萬達商管便已在港股IPO。然而上市不到兩年內，公司股價長時間處于破發的狀態，集團因此做出了沖擊A股IPO規劃。

2015年至今年3月，萬達商管一直在A股排隊沒有實質性進展。不過，2021年3月24日，集團宣布撤回萬達商管A股IPO申請，但并未披露原因。

而今，萬達集團"妥協"回港股，資本市場會否買單?輕資產體系是否將影響上市之后的估值?《投資者網》近期就相關問題聯系到公司方面，等待多日仍未獲回復。

"資本市場管控下，萬達商管A股上市存在較大不確定性。"地產分析師嚴躍進近期對此分析稱："公司因價值被低估撤出港股，6年時間，又重戰港股，市盈率或許是市場將考慮的首要問題，資本方對于未來的預期收益是有一定要求的。"

當然，看上去萬達集團也考慮到這點，并在未雨綢繆。

據樂居網統計，在萬達商管312家對外投資公司中，名稱帶有"建設""開發""置業"等字眼的，有35家。這也意味著，萬達商管并未完全放下重資產運營。

標普全球評級近期研報稱，在珠海萬達商管上市后，萬達商管面臨的現金流隔離和財務透明度風險或將有所緩和。

但不管如何，市場觀點認為，未來2-3年萬達集團的資本密集型物業開發業務，以及受自由支配開支拉動的文化業務仍將令其承壓，這依然是制約萬達商管主體信用評級的一大因素。

萬達集團此次IPO進展能否順利?"減負"后何時恢復昔日雄風?《投資者網》將持續關注。(思維財經出品)

關鍵詞： 萬達商管 短期借款 資產負債率 負債率