“地產二代”或將迎來一位90后新接班人。

日前，美好置業集團股份有限公司(下稱“美好置業”，000667.SZ)創始人的小女兒劉南希，在被提名為美好置業第九屆董事會董事候選人一個月之后，再通過間接增持的方式，持有的股份超過父親劉道明和其姐劉柳。

有市場觀點認為，劉南希此時上位任務艱巨。近期的美好置業經歷了總裁離職、業績持續低迷、股價腰斬等情況，一旦正式上任，劉南希將如何帶領美好置業真實現真正“美好”的重任?

在去年扣非凈利暴跌800%的情況下，今年一季度，美好置業仍然增收不增利，看不到扭虧的跡象。在這樣的情況下，公司未來到底什么時候才能恢復“美好”?就相關問題，《投資者網》聯系美好置業董事會辦公室，得到某種程度的解答。

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90后新接班人“現身”

日前，美好置業發布一則股權變更公告稱，近日收到控股股東美好未來企業管理集團有限公司(下稱“美好集團”)《關于美好未來企業管理集團有限公司股東變更的通知》，美好集團原股東付文高、劉運梅與劉南希簽訂《股權轉讓協議》，由劉南希受讓付文高、劉運梅所持有的美好集團合計40%股權。

美好置業表示，本次變更不存在導致公司控股股東及實際控制人變更的情況，美好集團仍然為公司控股股東，劉道明先生仍然為公司實際控制人。本次變更后，劉南希女士通過持有美好集團40%股權間接增持本公司股東權益比例達到6.47%。

公開資料顯示，劉道明為美好置業董事長，與劉柳、劉南希為父女關系。截至公告日，劉道明直接持有美好置業股份1686.51萬股，占公司總股份比例的0.66%;其配偶王萍直接持有美好置業股份1166萬股，占公司總股份比例的0.46%;其女兒劉柳直接持有美好置業股份976.73萬股，占公司總股份比例的0.40%;其女兒劉南希直接持有美好置業股份942.7萬股，占公司總股份比例的0.37%。

據了解，劉南希1993年出生，武漢理工大學工商管理專業，2019年5月至2019年12月，曾擔任美好置業產業總公司計劃運營部產業發展總監;2020年5月至2021年2月，任公司現代農業總公司總經理助理;2021年3月至今，任美好置業控股子公司美好建筑裝配科技有限公司董事長。

目前，盡管公司還沒正式宣布劉南希上任，但從當前美好置業董事席位能看出來，劉道明培養接班人的意圖很明顯。

針對劉南希上任的相關事宜，《投資者網》詢問美好置業，公司方面并未正面回應。

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持續性低迷的業績

近年來，地產圈“創一代”的大佬們紛紛退休，由“地產二代”來繼承已成為常態。但當前，對于美好置業來說，最大的難題就是持續性低迷的公司業績。

作為一家老牌的上市房企，美好置業曾有過一段美好時光。公司在2016年憑借城中村改造業務，其房地產業務收入在當年創造歷史最高，達50.62億元，且土地儲備也創歷史峰值，達258.13萬平米。

但隨著美好置業多元化轉型，公司扣非凈利開始陷入很長一段時間的低迷。具體來看，2017年至2020年期間，公司的營業收入分別為44億元、25億元、36億元和42億元，同比下滑15%、下滑43%、增長45%、增長15%;扣非歸母凈利潤分別為6.8億元、2.4億元、0.6億元和虧損4.6億元，同比增長5%、下降64%、75%和861%。

到了今年一季度，公司的營業收入為 2.86 億元，同比大增327%;但凈利虧損 1.32 億元，同比下跌 45%，仍看不到扭虧跡象。

對此，美好置業相關人士稱：“公司 2021 年一季度沒有房產項目達到竣工交付時點，營業收入主要為以前年度已交付房地產項目的存量資產銷售，以及設計、混凝土預制構件及施工總承包收入，產生毛利 0.3 億;本期多個房產項目新開盤，導致本期費用增加，同時本期預收款也相應增加 15 億，將在以后期間結轉收入。上年同期受疫情影響，公司多個項目處于停工狀態，業務未能正常展開。”

截至2020年末，美好置業負債總額為 214.7 億元，資產負債率升至 75.8%，擁有貨幣資金 24.15 億元，短期借款 2.01 億元，一年內到期的非流動負債 35.86億元，現金短債比約 0.64。在三道紅線高壓下，房企融資受限，美好置業資金鏈承壓。

上述相關人士對此解釋稱：“自 2018 年-2020 年，公司剔除預收款后的資產負債率一直在 70%以下，凈負債率也從未超過 100%，均控制在紅線闕值 以內，僅現金短債比在 2020 年超出闕值 。按照監管政策規定，一項指標超出閾值，則落入‘黃色檔’，有息負債規模年增速需控制在 10%以內，按照 2020年末有息負債規模 70 億計算，年有息負債增加額需控制在 7 億以內。”

此外，美好置業的“其他應收款”也常年居高。具體來看，2013 年至 2021 年一季度，公司的其他應收款分別為 0.75 億元、2.71億元、2.27 億元、8.65 億元、17.5 億元、20.37 億元、21.59 億元、31.21 億元和24.95 億元。

公司的其他應收款主要針對哪些款項?為何這一財務指標在近些年出現飆升的情況?倘若此類賬務出現壞賬，公司又有怎樣的壞賬風險措施?

美好置業相關人士表示，“其他應收款”主要包括拆遷安置代墊款、土地競拍保證金和股權轉讓款等，近年增加與公司一級開發業務的開展、土地收儲和股權轉讓事項等因素相關。在內部控制上，公司已建立應收款項管理機制，按工作重心的不同，對各職能部門進行分工，明確應收款項回收任務，確保應收款項的回收。在財務數據方面，于每個報告期末，公司已根據各項其他應收款的信用風險特征，劃分為不同組合，采用預期信用損失法計提壞賬準備。

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越虧越大的“裝配”業務

美好置業為何如此?這與其多元化的發展戰略有著密不可分的關系。2013年開始，公司從房地產領域向裝配式建筑業務試水，2017年又向現代農業領域和產業新城領域轉型。

其中，裝配式建筑是美好置業押注最多的業務。并將其列為公司未來的重點發展戰略，并且該業務也在去年獲得多家機構的調研。

所謂的裝配式建筑是指將建筑的部分構件在工廠進行標準和批量預制后，運輸到施工現場后 進行吊裝與連接而成的建筑，從而實現建筑過程從"建造"到"制造"的轉變。通俗來講，裝配式建筑技術讓建房子變得像“搭積木”一樣。

與傳統現澆式建筑作業相比，裝配式建筑在節約人力、縮短工期、環境友好、提高施工質量和效率等方面都有明顯改善。國務院及住建部提出，2020年全國裝配式建筑占新建建筑比例達到15%以上，其中重點推進地區達到20%以上。2025年爭取做到全國裝配式建筑占新建建筑比例達到 30%以上。

可引人注意的是，這些年來該業務的虧損額越來越大，其營業收入從2017年的3.34 億元增至2020年的10.65億元。與此同時，凈利潤的虧損額度也從 1352.84 萬元暴增至 10.29 億元。據了解，2020年上半年，公司完成裝配式建筑業務簽約訂單額 18.5 億元(內部項目 15.11億元)，僅完成了全年目標的 24.34%。

如此耗時大力發展的業務，幾年下來，全靠內部項目來填充，這是否說明公司的發展戰略規劃有待調整?如此只靠內部消化，公司的這一業務何時才能真正的 走出去闖出一片天?如果這一業務持續虧損下去，未來公司又將做怎樣的調整?

針對靠內部消化這一事宜，美好置業并未正面解答，而是稱，政府近年來積極提倡裝配式建筑在國內的發展，但從政策推動到市場推動需要一定時間。由于目前裝配式建筑成本造價仍高于傳統現澆模式，裝配式建筑的優勢特點并未充分發揮，裝配式建筑的大面積推廣主要還是依賴于政府優惠政策支持。

“如長三角等經濟發達地區推進力度較大，開發商運用裝配式建筑的積極性就很高。若地方政府支持配套政策落地不及預期，將導致裝配式建筑的推廣緩慢。此外，用戶對裝配式建筑產品仍缺乏了解，開發商對裝配式建筑體系的優勢尚處于認知階段。”美好置業相關人士說。

如今，美好置業控股子公司美好建筑裝配科技有限公司董事長已由劉南希擔任，不知道此后的裝配式建筑業務能否在劉南希的帶領下迎來新的局面?《投資者網》將會持續關注。(思維財經出品)

關鍵詞： 美好置業 裝配式建筑 裝配式 接班人