"努力做到1%-2%的凈利潤水平。"5月14日，杭州濱江房產集團股份有限公司(下稱"濱江集團", 002244.SZ)2020年度業績網上說明會上，當公司被問及拍下的幾塊地凈利潤幾何，董事長戚金興如是回復。

隨著拿地成本逐年增長，濱江集團的2021年一季度毛利率已降至20.76%，在行業內排名中下游。而這背后是深耕的杭州土拍市場火熱，以及合作拿地導致的利潤被稀釋。

濱江集團5月19日公告稱，控股股東已累計回購3112萬股。但此后公司股價仍在4.5元/股左右震蕩，滾動市盈率不到6倍。公司在二級市場上為何表現欠佳呢?

毛利率走低

銀根緊縮下，"杭州地產一哥"濱江集團絲毫不掩飾自己對規模的渴望。年初，公司定下"2021年的銷售目標1500億元，增長率10%"的目標。

中指研究院數據顯示，2021年1-4月份，濱江集團銷售額358億元，在杭州地區位居第一，超過排名第二的綠城中國2倍以上。

但資本市場對此卻反響平平。2020年年末至今，公司股價從5.34元/股跌至4.57元/股，最新滾動市盈率僅為5.8倍(截至5月26日收盤)。2021年一季度末，基金對公司的合計持股僅242萬股，相比2020年年末的7157.57萬股大幅減少96%。

看上去，濱江集團近幾年來銷售金額均保持較快的增長速度。2017年到2020年，從615億元增長到1363.6億元，年均復合增長率達到30.4%;歸母凈利潤從17.11億元增加到了23.3億元復合增長率為36% 。

但近兩年來，公司經營活動現金凈流量為負值，2020年及2021年一季度分別為-31.57億元、-6.37億元。

原因之一在于，盈利水平不佳。2019年至2020年，公司毛利率從35%降至27.04%;2021年一季度為20.76%，在申萬房地產行業138家上市公司中，排名94位，處于中下游水平。與此同時，凈利率同樣呈下滑趨勢，2021年一季度為6.53%。

拿地成本上升

5月中旬，實控人一句"努力做到1%-2%的凈利潤水平"成為輿論焦點。此前，控股股東已在加速回購，以示對未來前景的看好。

5月19日公司公告稱，自今年1月25日起至5月18日，控股股東濱江控股及一致行動人戚金興已增持公司股票3112.11萬股，占公司總股本的1%。截至當日，濱江控股、戚金興及戚加奇合計持有公司56.46%股份。

作為老牌浙系房企，濱江集團多年來大部分銷售額源于杭州，而公司目前的狀況也正與之有關。2020年，公司在杭州地區市場毛利率為24.37%，同比減少22個百分點。

毛利率走低的趨勢一時或難以緩解。

5月7日，濱江集團摘得杭州市蕭山區五塊土地，權益拿地總價96.4億元，平均拿地成本高達3.5萬元/平方米;其中與融信中國聯合拿下的杭州江干區兩宗土地，地價已達5.37萬元/平方米，而目前該地實際銷售限價6萬元/平方米。

按業內測算，此次杭州土拍成交均價較去年同期高出5個百分點，有75%的地塊以封頂價格成交。

易居企業集團CEO丁祖昱對此分析稱："在行業整體盈利下行趨勢下，集中供地中熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交地塊頻現。核心城市戰略權重與業績往往占比較高，如果錯過拿地時機，市場份額面臨稀釋，會削弱企業在該城市深耕的競爭力。而一二線熱點城市需求表現相對堅挺，去化更有保障，相較于實現利潤，更多承擔補充現金流的作用。"

中原地產分析師盧文曦則認為："對于濱江集團而言，競爭優質地塊可以繼續給產品立標桿。公司前期拿地資金超百億元，后續持續投入也需要70億元左右開發;而且隨著開發時間延長，總能拖出利潤來，只是房企資金壓力相對會比較大。"

拿地成本逐年增長，已在深度影響公司盈利水平。2020年，濱江集團拿地平均樓面價為1.81萬元/平米。

與此同時，濱江集團債務規模仍在不斷膨脹。截至2020年末，公司資產負債率達到83.7%，負債總額升至1439.71億元，較2019年增加了367.58億元;有息負債規模明顯，同比增長31.7%至419.6億元。

數據顯示，2018年至2020年，公司在杭州地區收入逐年下滑，分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在營收中占比90.83%、59.34%和38.23%。

不僅要擺脫對杭州的依賴，濱江集團還要走出浙江，管理層近期提出："2021年在浙江省外拿地占比要提高到25%，在2020年的基礎上提升8個百分點。"

事實上，濱江集團自2015年便開始全國化的嘗試，不過屢屢受挫。

如在涉足深圳市場過程中，公司與深圳安遠控股合作，該公司實控人陳族遠牽涉腐敗大案。根據2020年報，上述雙方發生了持續多時的法律糾紛，濱江集團先后11.6億元的投入預計可收回4.36億元，計提壞賬準備7.24億元。

無獨有偶，拓展上海市場時，合作方中崇集團陷入流動性危機。2020年9月濱江集團稱，對中崇集團等三家合作方享有本息合計9.5億元債權，資金回收具有不確定性。

高價拿地"后遺癥"

高價拿地的"后遺癥"日益凸顯，但濱江集團似乎并不打算降低擴張目標。實控人戚金興近期表示："濱江集團未來爭取保持全國25位以內，就今年來看，該公司推盤貨值估計在2000億元，銷售目標在1500億元。"

2020年報披露，濱江集團累計土地儲備建筑面積1255.87萬平方米，當年末可售貨值僅2800億元。這樣的規模儲備，并不能支撐企業長遠發展。

中原地產分析師盧文曦強調："就目前的市場狀況、收緊融資端的政策而言，為了全國化擴張而快速成長、拿地，或許并非一個好策略，濱江集團更應該在沖刺之前做好各項準備工作。"

而濱江集團做出的選擇是牽手國企。2021年4月，濱江與越秀地產簽署戰略合作協議，雙方將就長三角和粵港澳地區的房地產開發進行全方位深入合作。

而濱江此舉背后，并不僅僅有資金鏈的掣肘，還有地產行業"強者恒強"競爭格局更加明顯，合作開發更有利于拓展省外市場。克而瑞 (CRIC)統計，2020年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售操盤金額集中度已分別達到26.3%、44.6%、54.6%及65.6%。

值得一提的是，因習慣于合作拿地，公司權益比例一度較低。2020年，濱江集團銷售權益占比合計51.3%，較2019年提升13.6個百分點。

對此，億翰智庫發表研報稱，對規模的訴求使濱江過去幾年的權益比例一直較低，這確實能夠使企業快速擴張，2017年至2020年濱江合約銷售額復合增長率22%。但同時，企業面臨凈利潤被少數股東瓜分的問題。

另一方面，規模化對公司內控管理也提出了更高要求。

企查查數據顯示，公司子公司德清京盛房地產開發有限公司因違反特種設備安全管理規定，近期受到行政處罰，該公司2020年還有多起行政處罰信息;2021年3月，濱江樾府項目因在開工前15日未向成都市錦江區生態環境局申報該工程相關事項，被處罰;"濱江嘉品"存在擅自使用挖機兩臺和渣土車五臺進行土方施工作業被處罰。

《投資者網》近期聯系到董秘辦，但公司方面并未答復相關問題，而是表示："公司不接受書面采訪，我們邀請貴方到杭州來實地考察公司的產品和服務。"

或許正是看到了自身發展的不足，濱江集團近年來開始"兩條腿走路"，走出省外的同時，轉向發力利潤更高的非住宅項目。

根據公司2020年年報，濱江集團2020年租金收入達到2.26億元，同比增長21.36%，關鍵詞"租賃"被提及了44次之多。戚金興近期還表示："在住宅開發和物業服務之后，自持租賃產品濱江暖屋要成為公司的'第三面旗幟'。"

顯然，未來如何在深度運營與快速擴張之間，以及在規模擴張和盈利水平之間找到平衡的支點，濱江集團還還應該做得更好，《投資者網》對此將保持關注。(思維財經出品)

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