觀點網一個月前，華南城在中期業績會上分享了對復雜多變形勢所帶來的影響；一個月后，該公司引入了深圳國企應對不確定性。

根據12月31日早間公告，華南城控股有限公司已于12月30日與深圳特區建發集團訂立認購協議，特區建發集團有條件認購華南城33.5億股新股，每股作價0.57港元，交易所得款主要用于償還債務及一般公司用途。

于公告日期，華南城共計擁有80.92億股已發行股份，特區建發集團認購股份占華南城已發行股本約41.40%，以及經配發及發行認購股份擴大后的已發行總股本約29.28%。

華南城稱，認購事項完成后，特區建發集團將成為公司主要股東兼單一最大股東。這也意味著華南城將從一家民營企業，搖身一變成為國企參股企業。

對此，華南城方面對觀點新媒體表示，公司沒有公告以外信息披露。

特區建發集團于2011年7月成立，并于2016年被深圳市政府進一步明確作為“基礎設施投資建設運營平臺”，主營業務包括基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、戰略性新興產業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等。

截至2021年12月，特區建發集團總資產980.21億元，凈資產429.19億元，下屬全資及控股企業20家（其中二類事業單位1家、合伙企業1家）；參股企業5家，包括深圳太空科技有限公司、深圳市捷順科技實業股份有限公司等。

對于特區建發集團而言，此番入股華南城被外界視為一筆估值較低的交易。

從定價看，配發價0.57港元較12月16日創下的52周最低股價（0.47港元）有所上浮，并接近20日交易均價（0.56港元）。而目前華南城市盈率(TTM)僅有2.44倍，市凈率0.14倍，同時每股凈資產達5.22港元，處于嚴重破凈狀態。

換句話說，特區建發集團斥資19.095億港元參與配發，便獲得了一家總資產約達1259.69億港元、凈資產422.77億港元綜合商貿物流企業的大股東身份。

更不消說，盡管近年來面臨經營挑戰，但華南城依舊手握一批商貿物流及商品交易中心項目。

截止到2021年9月底，該公司擁有深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個華南城項目，總規劃建面8105.33萬平方米；其中已購土地規劃建面4318.05萬平方米，可售及運營中1046.37萬平方米，發展中656.69萬平方米。

除此以外，華南城上半年披露已正式啟動深圳華南城一期城市更新項目計劃，納入該計劃的地塊占地面積為43萬平米，預計更新完成后建筑面積超過250萬平米，能夠帶來超過1000億元的商業價值。

資產規模與交易作價的反差，凸顯出目前華南城面臨挑戰之嚴峻。

2016-2021財年，華南城總營業額由61.36億港元增至113.09億港元，毛利由29.59億港元增至49.44億港元，年復合增長率分別為13%、10.8%；歸母凈利潤則由35.37億港元降至24.15億港元，復合增長率-7.3%。

2021-2022上半財年，華南城合約銷售額減少13.0%至70.202億港元；收入減少13.2%至61.663億港元，其中持續性收入增加27.2%至16.831億港元；毛利率下降1.4個點至36.6%，歸母凈利潤6.567億港元略微上升。

11月底業績推介會上，華南城執行董事兼集團運營總裁耿梅提及，上半財年公司經歷了“嚴峻的經濟形勢帶來的考驗”，包括境內外融資環境繼續惡化，監管持續加強，相關行業債務危機頻發，以及公司運營跨境電商項目遭受國際貿易摩擦，鄭州等重點項目突遇百年大雨等所帶來的不利影響，致使整體項目運營難度加大。

華南城更受關注的是資產負債情況，上半財年公司凈負債與權益比例約63.9%，同比改善3個點，總負債成本由3月373億港元微減至366億港元，長短債比例為6:4。

這意味著華南城需償付的短債約達146億港元，而期末現金及現金存款僅有95.995億港元，并不能覆蓋到期債務。此外，該公司還有備用銀行授信約181.851億港元。

按首席財務總監陳茂昌的表態，華南城計劃逐步減少對境外融資的依賴，為此前年公司已獲得銀行同意人民幣82億元長年期固定資產的抵押融資。即便如此，其總體融資渠道相比于其它房企仍受到限制。

12月15日，標普宣布下調華南城評級。該機構指，2022年2月、6月和11月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項，總計9.7億美元，而華南城可能會依賴于資產處置和國內銀行融資提高流動性，繼續從國內獲得融資仍是關鍵所在。

如今，特區建發集團正式成為華南城單一大股東，或將帶來新的轉折信號。

依靠國企背書及資源協同，華南城有望解決流動性問題并優化負債成本。參考其他案例，綠城中國在中交入股后，2020年平均利息成本下降40個bp至4.9%。

新的大股東入局，同樣也會導致華南城潛在的話事權易主。在配股前，華南城主要由鄭松興持股28.5%，騰訊持股11.81%，鄭大報持股7.27%；配股后三方的持股分別降至20.16%、8.35%、5.19%。

其中，鄭松興曾于2016年10月計劃將所持華南城23.2%股份轉讓予中洲控股，作價最多40億港元，但由于遲遲無法獲得監管機關批準選擇在半年后終止。當時市場評論指，鄭松興已經對該平臺產生退意。

熟悉華南城的人士對觀點新媒體表示，華南城是鄭松興的核心資產，企業也一直是他本人管理。但鄭氏當下顯然已難以扭轉頹勢，該人士指，華南城出現了人員流動，不少人已離開。

據媒體此前報道，鄭州華南城對員工進行原地休假、按當地最低工資標準的60%支付生活費，放假時間達4個月。

關鍵詞： 華南城年關引入深圳國資 降負債路上鄭松興旁讓大股東