延期了一周的世茂股份投資者說(shuō)明會(huì)終于正常舉行。

此次投資者說(shuō)明會(huì)主要圍繞12月13日發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易展開(kāi)，世茂股份將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司悉數(shù)轉(zhuǎn)讓予世茂服務(wù)，對(duì)價(jià)16.55億元。

彼時(shí)，世茂股份便已能猜到市場(chǎng)即將到來(lái)的各種質(zhì)疑聲音，宣布將于12月20日召開(kāi)投資者說(shuō)明會(huì)。

不過(guò)，世茂股份或許沒(méi)有想到“聲音”會(huì)如此大，港股物業(yè)公司均被波及大跌。12月24日，世茂服務(wù)甚至發(fā)布公告，未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，公司及附屬公司將不會(huì)與母公司或關(guān)連人士發(fā)生重大資產(chǎn)出售或收購(gòu)交易。

12月14日，世茂股份收到了上交所下發(fā)的問(wèn)詢函，主要針對(duì)定價(jià)等方面的關(guān)聯(lián)交易可能造城的利益輸送問(wèn)題。

一方面是市場(chǎng)，另一方面是監(jiān)管，世茂股份決定先回應(yīng)后者，并將投資者說(shuō)明會(huì)延期。

12月22日，世茂股份用一份長(zhǎng)達(dá)16頁(yè)的文件回復(fù)了上交所問(wèn)詢，再騰出手應(yīng)付即將到來(lái)的“投資者問(wèn)詢”。

投資者的第一個(gè)問(wèn)題依舊是關(guān)于錢(qián)——“出讓金大概什么時(shí)候到賬？”

公司董事會(huì)秘書(shū)俞峰表示，本次交易尚需經(jīng)公司與世茂服務(wù)雙方股東大會(huì)審議通過(guò)后方可生效，因此存在不確定性。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，世茂集團(tuán)持有世茂服務(wù)和世茂股份超過(guò)半數(shù)股權(quán)，均為第一大股東。

按照計(jì)劃，世茂服務(wù)應(yīng)在協(xié)議生效后20個(gè)工作日內(nèi)，支付出售對(duì)價(jià)的95%，即15.71億元，于交割日后5個(gè)工作日內(nèi)，支付出售對(duì)價(jià)的5%，即8267.5萬(wàn)元。

對(duì)于此次交易的具體定價(jià)，世茂股份總裁吳凌華表示，本次交易價(jià)格16.5億元對(duì)應(yīng)市盈率約18.1倍，與2020年以來(lái)市場(chǎng)上8筆同類型交易的平均18倍市盈率較為接近。

世茂股份的在問(wèn)詢函回復(fù)中則更為詳細(xì)，前者對(duì)比了同期物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓的多筆交易，包括融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)集團(tuán)商管的關(guān)聯(lián)交易，以及碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶的市場(chǎng)交易，多筆交易平均靜態(tài)PE為18，與世茂股份此次交易相近。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)了解，物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要依托于世茂股份商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展，專注于為商業(yè)綜合體提供日常物業(yè)管理服務(wù)，主要包括安保、保潔等后勤服務(wù)為主，而關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)仍然交由世茂股份開(kāi)展。

事實(shí)上，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)更多在于公司的管理面積和業(yè)績(jī)之間的“失衡”。

截至2021年6月30日，該物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積約465萬(wàn)平方米，同時(shí)尚有47個(gè)在建項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，未來(lái)預(yù)計(jì)交付面積約614萬(wàn)平方米。

然而，該物業(yè)公司于2020年創(chuàng)造了2.61億元的收入和4389萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，毛利率近36%。

世茂股份表示，該業(yè)務(wù)在上市公司業(yè)務(wù)中的占比較低，出售不會(huì)對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來(lái)不利影響，本次交易能夠使公司獲得超過(guò)10倍市盈率以上的收益，因交易產(chǎn)生的凈利潤(rùn)約達(dá)11.6億元。

完成交易后，世茂股份預(yù)計(jì)2022-2024年未來(lái)三年標(biāo)的公司將與世茂股份之間發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易金額約為5.61億元、7.06億元及9.02億元。

吳凌華計(jì)劃通過(guò)這一業(yè)務(wù)規(guī)劃的調(diào)整，助力集團(tuán)項(xiàng)下優(yōu)勢(shì)資源的整合。同時(shí)，世茂股份未來(lái)更加專注于商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)以及商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)航道的發(fā)展。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓后的交易資金，世茂股份否認(rèn)了將用于還債的說(shuō)法，而是主要用于商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

據(jù)悉，目前世茂股份的公開(kāi)市場(chǎng)融資皆正常兌付完畢，明年初到期的資金會(huì)用自有資金及銷售回款兌付。

“在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展過(guò)程中，市場(chǎng)中有大量在營(yíng)項(xiàng)目改造的機(jī)會(huì)，這一合作模式需要我方前期投入一定的資金，或是以整租包租的形式與業(yè)主合作。此次募集來(lái)的交易資金，將投入到對(duì)這一合作發(fā)展模式的探索。”吳凌華談到。

值得注意的是，世茂股份自6月份以來(lái)便沒(méi)有新的土地收購(gòu)。

今年前11月，世茂股份銷售簽約金額約282億元，同比增長(zhǎng)10%；銷售簽約面積約157萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57%。僅完成目標(biāo)的74%，世茂股份認(rèn)為完成全年380億元銷售計(jì)劃有較大難度。

在此前母公司世茂集團(tuán)投資者說(shuō)明會(huì)上，世茂便將旗下位于上海、北京的商辦寫(xiě)字樓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為集團(tuán)償債的手段，稱“主要看價(jià)格和時(shí)機(jī)”。

此次世茂股份會(huì)議上承認(rèn)了相關(guān)資產(chǎn)出售的可能性，表示陸續(xù)在與投資者洽談出售，只要有合適的商業(yè)機(jī)會(huì)，公司會(huì)努力把握。

關(guān)鍵詞： 世茂股份回應(yīng)投資者：物業(yè)關(guān)聯(lián)交易存在不確定 正洽談出