【編者按】“未來”以時間為底，以未知為題。以奇跡當注腳，以敢為當步伐。

作為“十四五”規劃的開局之年，2021年中國開啟了全面建設社會主義現代化國家新征程，向第二個百年奮斗目標進發。

“十四五”規劃和遠景目標綱要提出，要堅持創新在現代化建設全局中的核心地位。要強化企業創新主體地位，促進各類創新要素向企業集聚。可以預見，未來五年創新驅動將是經濟發展的主基調和動力源(行情600405,診股)。

2021年，以何創新驅動發展？在互聯網新技術與各行業快速融合與變革的當下，我們聚焦制造、生命、能源、金融、空間與海洋等深具影響的領域，通過挖掘企業創新的故事，尋找中國經濟增長的源動力，饋未來以啟示。

中新經緯12月20日電 (薛宇飛)提到萬物云，你會想到什么？是阿里云、華為云，還是騰訊云、微軟云？萬物云與這些互聯網巨頭的云產業有什么不同？未來又會出現在什么地方？

2021年11月5日，萬科A(行情000002,診股)公告稱，計劃分拆子公司萬物云到香港聯交所上市，這也將是萬科第一次分拆單個業務板塊進行上市。這次公告，讓外界得以窺見被萬科寄予厚望的新興業務的成色。

不止物業

從1990年8月18日萬科天景花園交付、萬科第一個物業管理處成立開始，“萬科+物業”誕生了“萬科物業”，它也是“萬物云”的前身。在萬科工作22年、萬科集團合伙人兼物業事業集團(BG)首席合伙人、CEO朱保全后來回憶說，萬科以前是做貿易的公司，一開始建的房子質量一般，為了彌補這點不足，就要把服務做好。

最開始的萬科物業只服務于萬科交付的項目，到2011年以后才承接獨立第三方的項目，并將服務范圍從住宅小區拓展至商業物業。萬科不斷地輸送已交付項目加上自身的對外拓展，讓萬科物業常年穩居物業服務行業前列，并成為首個營收規模突破100億元人民幣的物企。

近兩年，逐漸做大的物業服務公司紛紛上市，特別是2020年，上市潮更是風起云涌。機構數據顯示，2018-2020年，A、H股共有6家、12家、18家物企上市，截至目前，2021年上市的物企也有十幾家。頭部物企中，恒大物業、融創服務、華潤萬象生活等都趁著2020年的高估值登上資本市場，一時間，物企風光無兩。

但在物企上市潮中，始終沒有萬科物業的身影。對于萬科物業遲遲不上市的原因，外界也一直在猜測：它在等什么？

不管是萬科董事會主席郁亮、首席執行官祝九勝，還是朱保全，都不止一次被問及具體的上市計劃，但他們一直沒有松口。對于IPO傳聞，郁亮在前兩年始終表示：“沒有千億市值，不會上市。”

中新經緯注意到，截至目前，總市值達到過千億港元的物企只有碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活，如今還在千億港元以上的則只有碧桂園服務。郁亮的千億市值目標，足以透露出萬科物業要牢牢占據行業最頭部的野心。

除了規模，萬科物業已經不滿足物業公司的概念，郁亮在2019年9月說，“一定要等到大家認同萬科物業是一家‘城市服務商’才上市，要區別于傳統物業公司，它的價值才能得到充分肯定。”朱保全在2021年5月也說，“我們一定會上市，但如果還是用物業概念上市，我覺得不一定合適。”

萬物云。來源：萬物云官網

城市服務商概念，很多家物企都提過，但其模式一直還是模棱兩可，在這個時候，萬科物業給出了自己的答案。2020年10月底，朱保全正式對外宣布，萬科物業更名為萬物云時他說：“在扎根物業服務30年的基礎上，萬科物業升級為萬物云的時機已成熟。從品牌角度看，‘萬科物業’作為服務品牌，不應該讓它更綜合，而是更專注，更好地服務客戶。從科技角度看，萬物云已有兩家科技子公司被認定為國家級高新技術企業，獲得了百余項專利，Tech(科技)模塊已經成型且具備BPaaS(流程即服務)輸出能力與廣泛的IoT(物聯網)連接能力。”

如今，萬物云包含Space(空間)、Tech(科技)和Grow(成長)三大模塊。Space模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”“樸鄰發展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”“祥盈企服”，以及歸屬城市空間服務的“萬物云城”。Tech模塊包括“萬睿科技”“第五空間”等，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務、搭建社區住戶&商戶線上服務平臺。Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。

完成更名后，外界也認為，萬物云已完成上市所必需的組織框架、業務版圖乃至品牌矩陣的搭建，距離登陸資本市場僅一步之遙。一年后的2021年11月，分拆上市計劃正式公布。

截至2020年年末，萬物云的在管面積達5.66億平方米，全年實現營業收入182.04億元。2021年上半年，萬物云實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。朱保全透露，公司2021年的收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達20億元左右。

新舊故事

在2021年11月底的萬科臨時股東大會上，郁亮說：“萬物云目前在‘城市服務商’方面已呈現良好發展勢頭，今年增長特別迅速。如果萬物云以‘城市服務商’的戰略定位出現，我覺得意義是非凡的。而且傳統住區物業服務里面，每年新增面積中由萬科開發的項目已不足一半，所以我覺得萬物云已經成熟了。”

萬科集團合伙人兼物業事業集團(BG)首席合伙人、CEO朱保全。來源：萬物云官網

郁亮所說的城市服務商，與萬科集團的“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位是保持一致的，協同效應可想而知。朱保全則將萬物云看作是服務業，“我們叫披著物業外衣，或者說帶著歷史基因的住的消費和企業服務。”

不過，從萬物云當前的經營數據去分析，被視為傳統的、舊的物業服務業務，依舊起到壓艙石的作用。在2021年上半年103.8億元的營收中，住宅物業服務收入達57.1億元，占比55.0%。雖然服務商業物業的起步較晚，但自2019年底萬物云與戴德梁行合資成立萬物梁行后，在商業物業及資產管理服務上就實現了快速地跑馬圈地，加上寫字樓等商業物業的服務費較高，業務規模迅速壯大。在2021年上半年，商業物業及設施服務實現營收31.6億元，占萬物云總營收的30.4%。

其他業務方面，今年上半年，智慧城市服務實現收入6.3億元，占比6.1%；社區生活服務實現收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長實現收入3.2億元，占比3.1%。

新業務的規模雖然不大，但萬物云將科技、云服務視作未來重點投資的方向。按照計劃，萬物云旗下住宅物業應該靜心做品質服務，控制增速在30%以內，商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大于60%的增速。以上為Space板塊的發展規劃，不包括Tech板塊和Grow板塊。

最能體現萬物云城市服務商定位的，就是“應該大于60%增速”的萬物云城業務板塊。2020年10月，“萬物云城”品牌正式對外發布，這是國內第一個以城市服務為定位的全新品牌，在當時，就定下3年內落地100個城市服務項目的目標。

城市服務業務始于2017年12月底，當時，朱保全與珠海橫琴的管委會執法局局長見面，對方提出“大執法，大物業”的概念，說想像物業小區一樣治理城市，雙方一拍即合。經過多輪溝通，萬物云與珠海橫琴在2018年5月正式簽約。

“政府把城市管理的執法權收回，把對接下面整個城市服務的供應商交由我們總包商進行統籌管理”，朱保全介紹，“這樣盡可能把城市管理變成城市服務，我們把一個城市里面的水系統、城管系統、城建系統、環保系統以及社區基層治理系統就能給打通。這件事在政府里有一句話叫‘九龍治水’，幾個部門之間往往是樹型機構，這個時候如果通過企業在當中穿針引線，效率就可以得到大幅度提高。”

簽約珠海橫琴，并不能讓他十分確定城市服務模式的可復制性，之后，萬物云又簽約雄安新區，這才讓他有了底氣。朱保全在今年10月底稱，已經簽約40個城市，百城計劃可以提前完成。

此外，在Tech模塊中，此前做智能硬件集成商的萬睿科技，已成為國內首家集設計、研發、施工、運營一站式的服務公司。

“很多人都在問，萬物云未來的競爭對手會不會是阿里云、華為云、騰訊云、微軟云，其實，這些公司做的都是底層的IaaS(基礎設施即服務)，并沒有去做具體的云運營。對萬物云來說，華為云、阿里云、騰訊云全是合作伙伴，萬物云是不會去做IaaS的，而是在這些云的基礎上構建基于城市服務、工單管理的云服務。”朱保全還稱，與大型的云服務廠家有幾個最大的不同，一是萬物云有線下服務，二是有人工運營，三是有硬件的施工能力，做的是一體化服務。

目前，萬物云已經在武漢建立了全國遠程運營中心，把物業管理服務的各項流程逐步通過AIoT(人工智能物聯網)形成遠程閉環。例如，遇到臺風、暴雨天氣，系統根據天氣預報、攝像頭對各項目積水情況進行播報，并由系統根據具體情況向業主發送信息。

今年5月，萬物云發布了安防機電服務品牌“萬御安防”，這是Grow模塊孵化出的首個產業鏈。萬御安防的前身為萬科物業的安防機電運營中心，后由萬物云與海康威視(行情002415,診股)于2019年底孵化成立，此次分拆并獨立運營，意味著萬物云將對外輸出其安防機電服務能力。

另外，由萬物云組建的睿聯盟也是一個重要的孵化平臺，參與聯盟的成員可共享萬物云的程序文件、作業步驟、客戶資源等，萬物云也會戰略投資睿聯盟成員企業并支持其上市，由此實現做物業界“平臺”的設想。截至2020年10月，睿聯盟擁有54家成員企業。

得失之間

雖然外界對萬物云上市已有預期，但萬科在2021年11月突然宣布分拆，市場多少還是有些意外，尤其是放在房地產市場不太景氣的背景下。面對一些猜想，郁亮也澄清道，萬物云在萬科的資產和利潤占比只有1%-2%左右，此時分拆上市，并不是要解決萬科的資金問題。

從物業服務行業看，由于受到地產行業等多方面因素的拖累，下半年以來物業股的股價出現集體回撤，板塊整體估值已不如2020年年末及2021年年初。頭部物企中，碧桂園服務的股價在2021年6月29日創下85.2港元/股的歷史高位，如今則徘徊在50港元/股，總市值跌破2000億港元。華潤萬象生活的股價在2021年6月30日創下55.25港元/股的歷史高位，如今跌至40港元/股左右，總市值跌破1000億港元。

有聲音認為，萬物云之前一直不急于上市，是在為自身積蓄力量，既在規模上占據行業最前列，又逐漸擺脫物企的屬性，在科技、云服務有所突破。但市場的快速變化，也讓其錯過了上市的最佳時機。

從目前看，能與萬物云一決高下的只有碧桂園服務，而就在過去幾年，碧桂園服務正借助上市公司的融資便利，大肆收購中小物企，實力得以快速擴充。2018年上市后，碧桂園服務通過配股、發行可轉換債券等方式，累計向市場募資超290億港元的資金，之后便是其在收并購上的長袖善舞。

截至2021年上半年，碧桂園服務在管面積達到6.44億平方米，合約面積達12.05億平方米，加上下半年收購的富力物業及彩生活服務的核心資產，管理規模再度大幅提升。

中物研協總經理楊熙在近期的一篇文章中指出，尤其在2021年物業并購市場的特殊窗口期，當資金鏈緊張的開發企業不得不甩賣“未來”，將旗下優質物業企業出售之時，碧桂園服務成為最大最好的“金主”。而沒有及時上市的萬物云，在面臨這波突然涌現的并購窗口期時，可能會錯過一些急需大量現金的優質物業標的。這也是為何與陽光城(行情000671,診股)的交易時，萬物云選擇了股權置換而非現金交易。

從經營數據看，碧桂園服務已經開始超過萬物云。2021年上半年，碧桂園服務實現營業收入115.6億元，凈利潤21.13億元，萬物云同期的營收為103.83億元。萬物云預計今年全年的營收會有250億元，利潤達20億元左右，而外界預測碧桂園服務今年的營收會達到300億元。

不過，對于行業內收并購，朱保全有自己的看法。他認為，當前的收并購價格很高，并會帶來非常嚴重的隱憂。在資本對賭之下，收并購一定會談未來幾年的經營利潤率，這個時候，賺錢是第一位的，那些物業服務中看不見的地方的投入有可能是能省則省，這恰恰是對整個資產最嚴重的踐踏。萬物云則會按照住宅物業增速控制在30%以內，商業物業控制在30%-60%的既定節奏，靜心做下去。

萬物云的上市仍在推進之中，外界預測，參照碧桂園服務當前1800億港元的市值，并以萬物云在市場上的地位及口碑推算，大概率也可以給到萬物云相當的估值水平。(中新經緯APP)

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關鍵詞： 未來的企業|萬物云能否當好城市服務商？