北京時間12月16日晚，渾水調研發布針對貝殼（NYSE:BEKE）的沽空報告，稱發現了大規模欺詐行為…和瑞幸咖啡一樣，這是一家存在大量欺詐行為的真實企業。

對此，貝殼發布聲明稱，貝殼確保財報數據的真實性和規范性，歡迎各種調查，但堅決抵制任何機構的惡意做空行為。貝殼指出，渾水因為不了解中國房產市場，缺乏對貝殼業務的基本認知和三張報表的正確解讀。

渾水做空后，券商研報、數據機構紛紛表示了反駁。從“找房大平臺”升級為“讓居住更美好”的貝殼，正以一貫的業務韌性與底層價值觀，抵抗周期與流言。

周期下的韌性

早前的8月12日，貝殼對外發布2021年二季度及上半年業績，數據顯示，貝殼2021年上半年營業收入達449億元，同比增長64.6%。在市場下行周期，貝殼顯示出明顯的韌性。財報顯示，三季度，貝殼營收181億元，貝殼成交額（GTV）達8307億元，明顯跑贏大市。與此同時，截至三季度末，貝殼2021年整體依然保持良好增長態勢。1月至9月，貝殼營收達630億元，同比增長31.7%，調整后凈利潤為22.5億元。

透過財報數據可以看出，在市場下行周期，貝殼表現出了良好的市場抗性和韌性。而受益于此，在發布三季度業績報告后不久，摩根大通、中銀國際、巴萊克銀行以及中金公司(行情601995,診股)等知名投行紛紛發布對貝殼的看好研報。

摩根大通分析師認為，貝殼第三季度GTV跌幅小于市場跌幅，這是貝殼價值的有力證明。同時貝殼模式的有效性和管理層的執行力，能確保其實現GTV的長期增長，具有良好的長期增長前景。

安捷證券最新研報認為，隨著房地產市場對一系列穩定政策的適應調節，公司的強履約能力、房源資源及經紀人協作體系，將幫助其在一個更健康有序的市場繼續成為行業領跑者。

對于市場周期，貝殼找房董事長兼CEO彭永東曾提到，房產交易行業每三年多為一個周期，在此之上有兩點變化，第一是房價會在周期過程中穩定有序上漲；第二是城市成熟度會發生變化。

彭永東認為，房地產市場擁有穩定、健康的正常交易量基準線，大部分時候圍繞基準線上下小幅波動，健康穩定增長。在他看來，調控是應對市場波動的正常動作，每隔一段時間，市場交易會出現大幅向上波動的交易量并伴隨著房價快速上漲，相對應的調控則能夠助力抵抗非理性房價，幫助市場回歸基準線，平穩發展。

還原居住領域真實需求

中國房地產業起起伏伏，但如果把周期拉長，整個行業已經高速增長了逾20年，中國的城鎮化率已經超過60%，家庭戶均住宅已經高達1.2套，人均住房面積50平方米，年建設量17億平方米。

高速增長時代永不復返了，但人們對于美好居住的向往永遠不會改變。中國房地產業市場化發展的23年，房子滿足的主流需求已經進化了三個階段：第一個階段是滿足人的基本居住與庇護需求；第二階段是滿足人的多樣化活動及功能需求；第三階段是滿足個性化及品質生活需求。

無論是中介公司還是交易平臺，或者是大居住領域的開發商、物業公司、租賃運營企業等參與者，它們的生存與發展都依托于兩條主線索：一條是市場曲線；一條是服務曲線。這兩條曲線的疊加定義了公司的生長空間。

來自空白研究院的報告稱，住房越來越變成一個服務業，這是不可逆的方向。從中長期來看，居住服務業必然是一個覆蓋交易、租賃、物業服務、社區養老、社區改造等多品類經營的行業，也會是年輕人租房、中產買房、老年人養老的全齡化產業，而不再是單純的交易或開發。

市場波動幫助企業重新思考自身存在價值。彭永東曾這樣分享貝殼穿越周期的經歷：“有意思的是，每輪周期的政策調整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，我們的下一年一般都會做一些今天看來‘難而正確’的事。2009年貝殼開始做科學化管理， 2012年開始做真房源、發力客戶體驗和線上，2015年開始全國化布局，2017年-2018年在做貝殼。”他強調，創造價值與長期主義是貝殼以上動作背后的主要思考。長期主義是經歷過過往高低之后的相信和選擇。

貝殼與居住服務相關的新業務正穩步推進。被窩家裝三季度在北京竣工1127單，環比提升35%。面向服務者，被窩家裝推出行業首個全服務者職業學習基地——精工學堂，致力于為家裝全產業鏈輸出專業人才。面向消費者，被窩家裝推出“十心實意”服務承諾，完善保障體系，降低消費者風險。圣都在1月至9月實現累計合同收入同比增長超過35%。貝殼與圣都在人才招聘、交付中臺、供應鏈能力上開始互相融合學習。

相比于交易受周期牽制，居住服務則不同，這是一個跨周期的行業，居住服務也是一個更廣袤的市場、一個毛利更高的市場。在貝殼Q3業績報表中我們也可以看到，目前新業務雖然僅占其營收的3.4%，卻占了毛利的9%。

渾水昨日做空之后，今日上午中信證券(行情600030,診股)發布事件點評報告指出，（渾水）理解公司的業務數據和財務數據，應該清楚公司收入的真實定義，經紀人的真實定義，也需要通盤了解中國二手房交易的數據體系、交易規則以及不同城市之間市場巨大的差異。報告維持貝殼買入評級，目標價30美元。

市場對于渾水此番做空也反應平淡。貝殼當日盤前跌10%，但開盤后轉為上漲14%，最終微跌收盤。

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