文丨明明債券研究團隊

保障性租賃住房建設和占比的提升是“十四五”的重要目標，料將呈加速發展趨勢。根據我們的不完全統計，現已公布的十四五期間新增保障性租賃住房計劃籌建數超過660萬套。我們估計十四五期間全國新增保障性租賃住房將在800-900萬套之間，對應的新增建筑面積或在4-4.5億平方米左右，對應的開發投資將在1.7-1.9萬億左右，預計2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。短期看預計十四五期間保障性租賃住房建設的影響力不及棚改，但長期趨勢或將持續向上。

十四五規劃對保障性租賃住房的重視程度顯著提升。國家層面的十四五規劃中明確指出我國未來要“有效增加保障性住房供給”。相比之下，十三五的重點更多的是房地產去庫存和棚改貨幣化。《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》發布后，發改委、住建部多次發文，鼓勵支持房地產及建筑企業共同推動保障性安居建設。銀保監會、央行也多次表態，要加大對長租房市場的金融支持，共同推進REITS試點，為發展保障性租賃住房提供財政和金融支持。

為何大力發展保障性租賃住房？保障性租賃住房能夠在一定程度上替代居民對商品房的需求，防止房價上升，符合“房住不炒”的大方向。各城市相應的規劃及國家統計局數據顯示，常住人口增長壓力較大的城市在十四五期間增加保障性租賃住房供給的積極性更高。除此之外，保障性租賃住房更加契合商業化的運作模式，財政能夠起到支持作用，且負擔相對有限。短期還能起到穩定房地產投資，支撐實體經濟需求的作用。

經估算，十四五期間全國新增保障性租賃住房大致為800-900萬套，新增建筑面積或在4-4.5億平方米左右。據我們的不完全統計，十四五期間計劃籌建的新增保障性租賃住房數量已經超過660萬套。保障性租賃住房以“解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題”為主要目的，已公布計劃的省份，十四五期間籌建的新增保障性租賃房數量與十三五期間的常住人口變化存在一定關聯。據此估計，全國十四五期間新增保障性租賃住房約將在800-900萬套之間。保障性租賃住房以70平方米以下的小戶型為主，但各地保障性租賃住房套均面積的分化較大，若按照每套50平方米來大致估算，對應十四五期間的新增建筑面積或在4-4.5億平方米左右。

預計十四五期間保障性租賃住房將為地產開發投資帶來1.7-1.9萬億的增量。保障性租賃住房建設多依靠自有、閑置土地建設，在變更土地屬性時也無需繳納土地出讓收入，因此投資得估算主要考慮房屋造價。若十四五期間房屋建造的平均成本假設為4300元/平方米，以此推算十四五期間由保障性租賃住房建設帶來的房地產投資增量在1.7-1.9萬億左右。

預計落在2022年的新增投資額將超過4000億，拉動地產投資上行3個百分點左右。參考目前一些重點城市已披露的2022年保障性租賃住房建設計劃，多數城市都希望適當打一些提前量，例如上海市計劃在2022年籌建的保障性租賃住房套數占十四五總計劃的比例為36%。結合部分重點城市的情況，大致估計2022年全國計劃籌建的保障性租賃住房將占到十四五總計劃的25%左右，能夠為明年的房地產開發投資帶來4100-4600億元增量，拉動增速上行2.8-3.1個百分點。

短期看預計保障性租賃住房影響力不及棚改，但長期趨勢或將持續向上。從目前的狀況來看，保障性租賃住房現有的計劃規模較棚改仍有一定差距。但是，堅持租購并舉，解決長期以來困擾我國的房地產問題是較為確定的方向。保障性租賃住房建設對經濟的拉動作用并不局限于房地產本身。一方面，保障房能夠與配套基礎設施的建設緊密聯系在一起。另一方面，也能夠使大城市吸納更多的青年人口和新市民，預計對消費和服務業的長期提振是潛移默化的。

關鍵詞： 保障性租賃住房