近期，歐美地區房價出現大幅上漲引發關注。

最新數據顯示，截至11月21日，美國房價在4周內快速攀升，較去年同期激增14%，創下9月初以來最大升幅。已簽約待過戶的成屋銷售年增8%，較2019年同期激增51%。

此外，在今年夏天的購房熱潮中，美國房價年漲幅數據創下19.9%的史上新高，遠高于2008年國際金融危機前14.1%的漲幅。歐洲央行11月17日發布的半年度《金融穩定報告》也指出，新冠疫情期間，家庭儲蓄增加以及居家辦公風潮提升了房屋需求，歐元區房價增幅超過7%，為自2005年以來最大幅度。

今年以來，全球多國的房價迎來了10年來最大漲幅。綜合來看，發達經濟體和新興市場經濟體的房屋價格都呈現上行的趨勢，但發達經濟體房價增速明顯快于新興市場經濟體。

有分析人士認為，主要原因在于為了減輕新冠疫情的影響、刺激經濟增長，全球大部分經濟體在疫情防控期間都采用了寬松的貨幣政策，但發達經濟體疫情防控期間實行的寬松政策力度顯著大于新興市場經濟體。

歐美房價漲聲一片

最新數據顯示，在全美不動產中介協會追蹤的183個都會區中，超過四分之三的地區房價在第三季度達到雙位數增長，反映美國樓市火爆。具體來看，在2021年第三季度，該協會追蹤的183個都會區中，共有182個地區的獨戶住宅價格中位數高于去年同期，幾乎全面上揚。值得注意的是，78%的地區房價中位數年增10%以上；而獨戶住宅房價中位數較去年上漲16%，達到363700美元，創1968年有紀錄以來新高。不過，美國房價漲幅仍遜于美國股市的飆升——相較之下，標普500指數年初以來漲幅高達23.71%。

歐洲央行在半年度的《金融穩定報告》中指出，房價過高的現象不斷加重，中期內房屋價格修正的風險大幅增加。其中，歐洲房屋建造的速度追不上需求，在德國、法國、荷蘭的住宅房市極為火熱。歐洲央行還提及，房價走高增加了歐元區房市修正風險；如果未來通貨膨脹預期刺激利率激升，可能會暴露房市、垃圾債、加密貨幣的脆弱性。德國央行副行長克勞迪婭·布赫11月25日表示，德國的房價、房貸等幾乎所有指標都在不斷走高，新冠疫情對此并未出現多大影響。據德國央行團隊估算，房價已偏離基本面10%至30%。最新情況是，房價高估情況變得更加普遍，已蔓延至大都市以外地區，90%的家庭都預測房價會持續走高。

此外，數據顯示，截至2021年第二季度，全球平均房價同比上漲了9.2%，其中，新西蘭房價漲幅為25.9%，土耳其房價漲幅更是高達29.2%，位居全球第一。

房價快速上漲背后存多重因素

在歐美房價走高的背后存在多重原因。

第一，美聯儲和歐洲央行為抗擊新冠疫情，推出大規模的刺激政策，導致資產負債表大幅擴張，從而帶動利率快速下行，這直接推升了房價及購房承擔能力。數據顯示，美國10年期國債收益率從2019年底接近2%的水平，降至2020年8月初的歷史低位0.52%，而美國30年房貸利率也從2019年底的3.74%，下降超過1個百分點至2021年1月初的歷史低位2.65%。從購房負擔能力方面分析，房價利率走低降低了還貸支出在可支配收入中的比例，推升了購房負擔能力。

第二，新冠疫情暴發以來，美國推出多輪大規模財政刺激政策，其中近五成、約2.7萬億美元是對中低收入人群的轉移支付。經濟學家測算，在高額轉移支付的提振下，2020年至2021年，美國居民可支配收入比無疫情狀態下可能累計高出約2.4萬億美元。2021年，在拜登政府1.84萬億美元的巨額刺激計劃支撐下，美國財政赤字進一步擴大，而居民可支配收入的增長可能接近9%。與此同時，在經濟同比萎縮6.5%的情況下，2020年歐元區居民人均可支配收入也逆勢同比增長了0.3%。發達經濟體的居民可支配收入不降反升，進一步刺激購房需求。

第三，在充裕流動性的助推下，新冠疫情后全球資產價格大漲，推升了中高收入人群的財富規模，對購房需求也有一定的“溢出效應”。全球股市、商品、債市等資產價格普漲，當前水平分別比2019年底高出28.6%、18.3%、6.4%。由于持有較多的金融資產，疫情發生后，歐美中高收入人群的財富規模反而可能有所上升。

第四，全球經濟開始重啟后，通脹預期逐漸上行，推升對不動產價格的預期，也助推歐美房價走高。歐美歷史數據顯示，房價同比增速與通脹預期正相關，同時與實際利率水平顯著負相關。當通脹預期升溫、而貨幣政策尚未明顯收緊時，名義利率的升幅可能不及通脹預期的上行，實際利率趨于下行，此時居民購房以抗通脹的需求可能會明顯升溫。去年下半年以來，歐美通脹預期明顯升溫，該地區房價也一路攀升。

第五，多國地產市場的結構性供需錯配也催生了新的購房需求。疫情促使人們追求低密度、大面積的居住空間，而遠程辦公使得人們從市區搬往郊區，甚至從大城市移居中小城市成為可能，由此引發的結構性供需錯配也激發了購房需求，其中對美國獨棟成屋的需求明顯好于公寓型成屋，中西部地區中型城市的購房需求也好于東部大城市。

關鍵詞： 房價