12月9日，標普確認了越秀房地產投資信托基金“BBB-”長期發行人信用評級，還確認了其“BBB-”中期票據計劃評級。

據觀點地產新媒體了解，負面的展望反映了越秀房產信托基金可能無法充分去杠桿化以吸收收購帶來的融資影響風險。

標普確認了該評級，因為標普預計越秀房產信托基金的資產質量將在未來12個月內持續改善。越秀房產信托基金將受益于其現有的甲級寫字樓投資組合，該投資組合在疫情期間表現出了韌性，并潛在收購越秀金融大廈，越秀金融大廈是位于中國廣州中央商務區的一項優質資產。

盡管如此，部分債務融資的收購將減緩越秀房產信托基金的去杠桿化進程，并增加其財務杠桿的不確定性。疫情可能造成的持續影響可能會對房地產投資信托基金的各種資產的運營產生不利影響，這使得情況更加復雜。標普在負面的評級展望中反映了越秀房托在去杠桿化步伐放緩的風險。

收購越秀金融大廈將提高越秀房產信托基金的資產組合質量。該物業于2015年建成，已經歷了一個完整的租賃周期，并在2021年上半年達到95%以上的入駐率，這凸顯出它的穩定性。

標普預計，該物業將在未來兩三年內保持其業績，這得益于其優越的地理位置和穩定的租戶狀況，以及附近地區同類物業的供應有限；將這一相對成熟的資產納入越秀房產信托基金的投資組合將緩解該基金的收益波動，因為它比周期性更強的資產(如酒店和批發商場等)提供了更穩定的收入流。

標普預計，酒店和批發商場業務在未來一到兩年內將持續表現不佳。這兩個部門的業務在2021年上半年約占越秀房產信托基金的總收入的38%，更容易受到疫情和相關結構變化帶來的影響。

白馬大廈的零售租金收入在上半年下降了13.6%。6月份廣州出現疫情反復時，四季酒店的入住率降至50%以下。鑒于這些部門的貢獻仍然很高，它們的復蘇是越秀房產信托基金財務指標恢復的關鍵因素。

越秀房產信托基金現有的寫字樓投資組合將成為該基金經營業績的穩定器。盡管租戶進行了一些變換，但在疫情最嚴重的時候，越秀房產信托基金成熟辦公樓的入駐率仍保持在90%以上。

在標普的基本情況預測中，越秀房產信托基金將在2021年和2022年出現輕微的去杠桿化趨勢，這是由于疫情后的復蘇所支撐的。越秀金融大廈的額外收入也將緩解其在2022年完成收購后新增債務的影響。

因此，越秀房產信托基金調整后的債務/EBITDA的比率將從2020年的9.7倍輕微下降至2021年的9.5倍-9.6倍，并在2022年保持在9.6倍左右。

越秀房產信托基金的股票配售計劃將緩解其杠桿率壓力。越秀房產信托基金將通過配股方式發行33億人民幣為收購提供資金，由廣州越秀集團股份有限公司的旗下的關聯方越秀企業(集團)有限公司全額承銷。標普認為，這部分減輕了為收購提供資金所需的債務負擔。

越秀房產信托基金于2021年10月24日宣布擬從越秀地產股份有限公司中收購越秀金融大廈，總現金對價為人民幣78億元人民幣。該提案隨后于2021年12月6日舉行的特別大會上通過。

負面的展望反映出越秀房產信托基金可能無法充分去杠桿化，從而將其信用指標恢復到與“BBB-”評級一致的水平。疫情的持續影響和經濟增速放緩將影響越秀房產信托基金在未來六-12個月的經營業績。

標普預計在擬收購越秀金融大廈后，越秀房產信托基金的資產質量將得到加強。

該評級的基礎是越秀房產信托基金能夠從其優質資產中產生經常性租金收入，并積極管理其受到不利市場條件影響的酒店和批發大樓業務。

如果越秀房產信托基金的去杠桿化低于標普的預期，其債務/EBITDA利潤的比率保持在9.5倍以上；或其入駐率和租金增長緩慢，以致其信用指標的恢復不太可能與“BBB-”評級的水平保持一致，標普可能會下調其評級。

如果越秀房產信托基金的經營戰略變化不利且與標普的預期不一致，標普也可能下調其評級。這可能是因為股權發生重大變化導致大股東的負面干預，導致標普不再將越秀房產信托基金視為獨立實體。

如果越秀房產信托基金提高其財務杠桿率和現金流充足率，使其債務/EBITDA利潤的比率在未來6-12個月內恢復到9.5倍以下，標普可能會將其展望調整為穩定。

如果越秀房產信托基金從其業務運營中斷中反彈，恢復盈利，主要是從穩定的租金收入增長中恢復，則可能出現這種情況。

如果越秀房產信托基金增加股本或出售非核心資產以減輕其大量的債務負擔，也可能將其評級展望調整為穩定。

關鍵詞： 標普確認越秀房托“負面”評級展望 反映其去杠桿化步伐