高開低走，峰回路轉，廣州2021年土拍終于收官落定，全年出讓78宗涉宅地，總成交金額超1777億元。

串聯起這一年羊城的土拍脈絡，正是4月、9月、12月三場集中供地。

4月，首輪集中供地中，市場與房企對這種新奇的土拍規則還有著極大的熱情，熱門地塊甚至引來32家房企組成的上百個馬甲報名，光是保證金就收了1300億元。

火爆競拍中，首輪廣州土拍收金906億，不少外地房企譬如正榮、上坤借此實現首入廣州。

9月，仍舊高溫的廣州，卻迎來與首輪土拍完全反轉的局面。與第一輪高溢價、高配建、轉搖號的景象不同，在細則調整與房企資金量考慮下，底價及流拍成了主旋律。最終收金569億元，流拍25宗，成交率為48%，平均溢價率1.5%，大體量地塊的主力軍為越秀、粵海、中海、珠實等央企國企。

12月，與前兩輪相比，此次供地數量、金額甚至拍地天數都有所縮減，僅在12月2日早中午兩場后便落下帷幕。

在“意料之中”“符合預期”的聲音中，廣州最后一場集中供地以收金302億、成交率76%的成績單收官。

意料之中

掃描第三輪參拍土地情況，整體供地數量縮小至17宗，前兩輪供地則拿出了48宗地塊。

此次供地地塊覆蓋海珠、白云、番禺、黃埔、南沙，以及少數位于從化、增城。整體來看，相比上輪集中供地扎堆增城的情況有所改變；不過一些年初供地計劃中頗為吸引開發商的地塊，例如燕塘地塊三、梅花鋁廠（南廠區）地塊、荔灣廣鋼新城等，并沒有如期出現。

頗有意思的是，在17宗地塊中，有多達7宗都是此前流拍地塊，包括番禺飄峰地塊一、二以及利豐北側地塊，白云上官苑及太和鎮地塊，增城朱村地塊等。

同時，這些地塊中有4宗相比之前都有所折價，例如白云沙亭北路南側地塊，起拍價從第二批掛牌的25.28億元降至20億元，降幅超過20%，折算樓面價下降1234元/平方米。

另外，此前第二輪土拍中新增的諸多限制要求，包括嚴查資金、限制馬甲、限15%上限溢價、限售價及限銷售對象等規則仍在持續，不過部分區域和地塊有細微調整放松，例如南沙不再設置對銷售對象的限制條件，番禺、白云回爐地塊地價支付調整為分兩期支付，此前則是為一個月內一次性付清。

可以看出，經過第二輪遇冷之后，鼓勵房企拿地的意愿有所加大。不過截至起拍前一晚（12月1日），17宗地僅有13宗獲得企業報名，4宗無人問津；即便是13宗報名地塊，也只有一個房企報名。

從最終拍地成果看，13宗地塊底價成交，4宗流拍，總攬金302億，溢價率0%。

流拍地塊中稍顯意外的是黃埔黃陂地塊，即廣汕路以北、惠聯路以東HBPQ-D1-2地塊。該宗地塊性質為二類居住用地，出讓面積46927平方米，計容建筑面積150166.4平方米，成交樓面價24000元/平方米，位于融創祥龍廣府壹號附近。

前兩輪集中供地中，黃陂地塊都是爭搶十分激烈的區域。如第一次土拍中，同樣位于廣汕公路以北的黃陂HBPQ-A-6在未競價前便有萬科、中海、平安、保利、龍湖、越秀、雅居樂、華發、中交、時代、金茂等34家房企報名；若算上各馬甲，該宗地有超過320組競買人報名。

最終該地塊則僅用了30秒時間就封頂轉為搖號，樓面價為27274元/平方米，為黃埔地價“天花板”。

第二輪普遍底價成交的供地中，黃陂地塊仍較為突出，最終溢價率10%。

因此此次流拍略有些令人意外，對此廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，流拍地塊主要還是有一些土地自身問題，此輪供地的黃陂地塊本身質素一般，周圍缺乏配套，同時周邊在售項目有一定回落，導致開發商預期改變。

此外，流拍地塊中的兩宗番禺大石飄峰地塊，除了地塊周邊環境原因，也反映了當前土拍市場遇冷的背后原因，即開發商錢袋子緊張。

據悉，兩宗大石回爐地塊此前要求開發商需要在一個月內一次性付清地塊總價，這次雖然總價分別下調了5.5億和7.9個億，且付款方式也可以采取兩次分期，門檻降低，但單塊40億以上的起拍價，還是扛不住房企們緊張的現金預算。

“廣州目前市場比較理性務實，房企即便有信心也不會隨便拿地，而是實事求是地做判斷，不像以前一味追高。”黃韜說道。

保利、星河回歸

沒有驚喜、意料之中，大概是對第三輪廣州土拍的精準概括。

不過回到房企層面，除了廣州市屬、區屬國企譬如知識城集團、廣州南投、南沙開建外，傳統房企里面仍是有些“驚喜”面孔。

最大手筆的是廣州本地房企保利。

此輪土拍中，保利以底價38.36億得海珠區華洲路地塊，樓面價44372元/平方米，為目前廣州地塊成交價第八，這也是此前競拍地塊中最受關注的城區地塊。

此外，以底價38.35億元奪得番禺利豐北回爐地，樓面價13090元/平方米；以底價20.54元落子增城朱村街朱村大道西A21035號，樓面價9060元/平方米。

按此計算，保利此次共以97.25億元摘得三宗地塊，實現大本營補倉。

除了今年1月確認成為廣州海珠紅衛村合作企業外，若回想今年前兩次供地情況，保利幾乎可以說是“缺席”了。

在全國首輪集中供地中，雖然保利是最積極的房企之一，拿地總量達24宗，但其中歸屬廣州的卻一宗都沒有。

當然，這也有一些運氣與區域選擇原因。

廣州首輪集中供地保利參與報名的地塊達9塊，但基本都是熱門地塊，如白云金沙洲地塊、黃埔知識城、黃埔黃陂地塊、番禺創新城地塊、南沙慶盛地塊等，這些地塊毫無意外都引來了數十家房企爭搶，且多數都因競拍到達上限價轉為搖號。

相比“競爭選手”越秀有些遜色，廣州首輪集中供地越秀地產拿地6宗，總金額達107.75億元；二輪集中供地中，雖比不上逆勢回歸的中海，但同樣拿下番禺創新城兩宗宅地，成交總價接近103億元。

保利在大本營廣州扎根超過28年，截至去年已經連續十年蟬聯廣州銷冠。而越秀地產過去兩年借助第二大股東廣州地鐵獲得數個TOD軌交項目，并迅速推出市場、反響良好。可以說，如今廣州頭部市場，就看保利、越秀如何表現了。

從今年監測的銷售情況看，保利與越秀十分接近。

值得一提的是，11月30日保利發展公告稱，提升公司自持物業的運營效率，探索創新型資產運作，保利發展擬發行租賃住房資產支持證券化產品，擬發行規模不超過100億元。

就在一周前，保利發展宣布擬發行的公司債券規模為不超過98億元，僅11月，保利披露的新增融資金額包括額度共計443億元。

除了保利，拿地房企里還出現了星河。

上一次星河在廣州公開市場奪地是一年前，以24.34億元拿下廣州荔灣金橋地塊，折合樓面價約33613元/平方米，溢價率約26%。

星河對廣州這座城市并不陌生，自2006年就已進軍，圍繞南沙先后開發了星河丹堤、星河山海灣、星河盛世、星河壹號公館等項目。更為重要的是，星河自2013年起開始通過舊改接觸更廣闊的廣州市場。

2015年，星河在廣州的城市更新公司掛牌成立；2019年12月，星河正式拿下南沙東涌鎮珠寶文化旅游小鎮連片更新改造項目（南涌村、魚窩頭村），體量約832公頃，面積為1.3倍珠江新城，改造總成本約102.82億元，在當時也是廣州舊改公開招商以來，少有的大體量舊改項目。

今年，星河已拿下廣州三個舊村，最新于10月19日正式拿下廣州南沙珠寶文旅小鎮二期（天益村、大穩村）舊改——該項目為南沙有史以來“最貴”的舊改項目，改造投資額高達110.28億元。

截至目前，星河已經在廣州拿下了7個舊村改造項目，改造面積超2100公頃，改造投資額超488億元。

關鍵詞： 羊城集中供地收官 收金302億與保利、星河回歸