小雪已過，蘇州城內土拍迎來年度收官戰。

11月24日至11月26日，蘇州第三批集中供地正式進行出讓，本次土拍原有26宗涉宅地塊出讓，總出讓面積約192.68萬平方米，起拍總價為405.6億元。但由于吳江汾湖高新地塊突發終止出讓，故此次土拍實際出讓地塊為共25宗，總出讓面積177.33萬平方米。

對比今年蘇州三次集中供地的情況來看，第三輪集中供應地塊較二輪有所增加，較首輪供應地塊則減少3宗；從土地供應規模方面來看，三輪土拍的供應面積最少，較二輪集中拍地減少33.58%。

供應面積雖少，但此次蘇州掛牌的地塊被戲稱為“壓箱底的好地”，尤其是平江新城地塊與永旺西地塊，2宗宅地報名房企不在少數。 

注：蘇州2021年集中供地土地供應規模與面積對比圖

此外，相較于第二輪集中供地的遇冷，蘇州在2021年末最后一次大規模拍地中釋放了明顯的積極信號。為降低拿地門檻，蘇州此次將保證金比例從第二輪集中出讓30%-50%全部改調為30%；更改土地出讓金首付款比例，由此前的60%降至50%；除去土拍園區地塊外，剩余參與集中供地的地塊均取消市場指導價。

如此看來，在部分房企手握有限資金選擇“躺平”的當下，先松綁，再操盤成為蘇州完成此次集中供地的主要動力源。

“老朋友”再補倉

首日土拍的8宗地塊區域分布于相城區、姑蘇區、蘇相合作區、蘇州工業區。最終，8宗地塊全部成交，成交額120.64億元，其中2宗地塊為溢價成交。相比于2021年9月的蘇州第二輪集中供地首日，成交地塊數量變化不大，但僅有1宗地為溢價成交。

縱觀兩次集中供地首日戰況，除出讓地塊數量相似外，參與房企的重合度更為明顯，本地房企相城城投的身影格外顯眼。

早于蘇州二輪拍地中，相城城投與當代置業合作拿下11.03萬平的黃橋地塊。拿地不久后，相城城投便新增了新增投資企業，名為蘇州摩碼綠恒房地產有限公司。據企查查股權穿透圖顯示，該公司由蘇州和恒置地有限公司（相城城投間接控股）與蘇州當代綠色置業有限公司聯合持股。從注冊位置來看，蘇州摩碼綠恒房地產有限公司位于相城區黃橋街道旺盛路蘇州智能制造服務產業園。據此，該公司應該會成為黃橋地塊的項目開發公司。

而于此次集中供地，相城城投則聯合相城交建以底價11.04億元競得蘇相合作區陸嚴街西、星旺路南地塊，該地塊出讓面積4.91萬平方米，總建筑面積8.83萬平方米，樓面價1.25萬元/平方米。

除合作地塊外，相城城投還以底價22.78億元競得相城區黃埭鎮太東路南、華陽路西地塊，樓面價9650元/平方米。該地塊出讓面積10.73萬平方米，總建筑面積建筑面積23.6萬平方米。

相城城投再次合作拿地背后，或許原因有二，一方面相城城投作為本地房企，持續加碼本土地塊對其項目擴張有一定益處；此外，于近期，相城城投一筆35億元的私募債券獲上交所受理司2021年面向專業投資者非公開發行公司債券項目狀態更新為已受理，資金充足無疑利好，但如果能找到同船共渡的伙伴企業，對于像相城城投的國有房企來說更為保險。

此外，老牌日企大和房屋在首日供地中斬獲高鐵新城64號商住地塊，成交總價約25.46億元。這家開發商并非首次入局蘇州，于2007年，大和房屋曾在蘇州工業園區板塊落子，打造出了和風雅致項目。可以說，作為首家涉足蘇州房產市場的日本房企，大和房屋拿地策略還是以因地制宜為主。

而針對目前國內部分民營企業“躺平”之說，蘇州地產業內人士告訴觀點地產新媒體，目前民營企業資金鏈比較緊張，一切還要看央行對于房企資金管控的情況，如果政策趨向有望放松，那么“躺平”的情況會慢慢減少。此外，從第二次蘇州土拍開始，國企托底趨勢逐漸明顯，主要還是資金鏈的問題。

2宗宅地溢價成交

雖說本輪土拍依舊以“穩”為基調，但高熱度永旺西地塊依舊為房企眼中的“香餑餑”。地塊周邊分布永旺、星匯學校、1號線鐘南街站等生活配套，湖東CBD也坐落于地塊不遠處。中海、華潤、招商、萬科、保利置業等實力房企紛紛參拍。

最終，南京安居保障房建設發展有限公司以27.89億元攬下這宗熱門地塊，樓面價2.75萬元/平方米，溢價率4.50%，成為首日土拍戰場中，獲得唯二產生溢價地塊之一的房企。作為蘇州熱門地塊的低調拓金者，南京安居 手中的新晉好牌不止永旺西這一張。

于2021年6月1日，南京安居便擲出40億競得蘇州園區奧體核心區域地塊，成交樓面價2.52萬元/平方米，溢價率高達15%。據悉，該地塊項目總建筑面積23.96萬平方米，計容面積15.86萬平方米。觀點地產新媒體了解到，該項目將由萬科操盤，擬建洋房、小高層及公寓式酒店。

除南京安居順利摘得永旺西板塊外，天地源也在經過7輪競價后，以18.15億元競得3.77萬平方米姑蘇區蘇錦街道廣濟北路以西、星光路以南地塊（平江新城地塊），溢價率7.01%，成為首日溢價率最高地塊獲得者。該地塊的熱度同樣不容小覷，龍湖、華潤、招商紛紛入場。

作為純住宅用地，平江新城地塊既是本輪土拍中目前溢價率最高地塊，也是姑蘇區唯一出讓的地塊。此次天地源及時在該區域補倉，或許是向著明年的姑蘇區主力新樓盤進發。從地塊方面來說，平江新城位于蘇州核心區域，萬達、濕地公園、軌交都環繞其周，再加上古城底蘊與建設中的教育資源，該地塊連競拍7輪并不意外。

首日土拍的成交結果看似平穩，但也側面反映出蘇州區域地塊的分化日趨嚴重。蘇州地產業內人士稱：“目前蘇州房產市場行情分化較大，對于土地市場的冷熱不能一概而論。其一是板塊之間的價格分化，不僅是板塊間差距較大，甚至同一個板塊之間，也出現了分化情況；此外，由于產品設計、資源嫁接等差異產生，不同項目之間也出現了一定程度的分化。但是，蘇州核心板塊內，受好評的項目價格則一直在上漲。蘇州目前新房的存量比較大目前應有7萬多套新房存量，導致客戶們的觀望情緒非常嚴重，這也是目前蘇州地產市場競爭激烈的原因之一。”

關鍵詞： 蘇州第三批集中供地：首日收金120 64億 相城城投、南京