近期房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道趨緊，在土地市場的投資力度大幅減弱，但這種形勢下，個別房企仍保持了大體量拿地趨勢。

11月22日消息，鵬瑞地產(chǎn)旗下廣州市鵬灣投資發(fā)展有限公司以底價49.58億元拿下廣州天河區(qū)金融城東區(qū)AT101833、AT101835、AT101836地塊。按照出讓要求，該項目總投資額不低于160億元。

這也是繼9月中旬以51.78億元競得佛山綜合體項目以來，鵬瑞地產(chǎn)第二筆大規(guī)模投資，僅廣佛兩地已連續(xù)斥資逾百億擴(kuò)充土儲。

2021年鵬瑞地產(chǎn)被視為“黑馬”般的存在，包括收購華夏幸福深圳城市更新公司資產(chǎn)，高調(diào)地在上海、佛山、廣州接連布局。此前鵬瑞甚至對外宣布，計劃三年內(nèi)拓展城市更新項目土地面積300-600萬平方米。

曾有分析認(rèn)為，鵬瑞地產(chǎn)快速發(fā)展背后與吳向東的加入不無聯(lián)系。

今年4月，市場傳言吳向東與鵬瑞集團(tuán)董事局主席徐航溝通出售華夏幸福南方總部項目事宜，雙方深入交談后吳向東選擇加盟。亦有傳言稱，吳向東實際上是兼職徐航的顧問。

但此后半年，吳向東的去向鮮有被提及，他是否入職鵬瑞成謎。熟悉鵬瑞地產(chǎn)的人士向觀點地產(chǎn)新媒體否認(rèn)了半年前的傳言，強(qiáng)調(diào)吳向東并未在鵬瑞任職。

廣州復(fù)刻頂豪？

過往資料顯示，鵬瑞地產(chǎn)并非第一次與廣州市場產(chǎn)生交集。比如2018年6月，鵬瑞地產(chǎn)透過子公司深圳市深恒達(dá)投資發(fā)展有限公司，以總價8.78億元、配建900平方米競得廣州南沙萬頃沙2018NJY-7地塊，溢價率45%。

不過，根據(jù)廣州公共資源交易公共服務(wù)平臺2019年發(fā)布的一份招標(biāo)公告，2018NJY-7地塊業(yè)主變成廣州市瑞灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后者的受益所有人是南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會。

在鵬瑞地產(chǎn)官網(wǎng)上，該公司于廣州僅有的項目是“潤府”。觀點地產(chǎn)新媒體了解，潤府位于白云區(qū)，實際上是華潤聯(lián)合鵬瑞打造的項目，“潤府”是華潤的高端住宅象征之一。

從這個角度來說，11月22日以底價競得的廣州金融城東區(qū)商業(yè)地塊，或許才會是鵬瑞地產(chǎn)在廣州首個獨立操盤的項目。

天河區(qū)金融城東區(qū)AT101833、AT101835、AT101836地塊占地5.42萬平方米，計容建筑面積不大于27.09萬平方米，掛牌起始價49.58億元，折合樓面價1.83萬元/平方米。同時項目總投資額要求不低于160億元，其中固定資產(chǎn)投資規(guī)模不低于130億元。

根據(jù)公告，該地塊所開發(fā)的項目為總部企業(yè)辦公、商業(yè)、服務(wù)型公寓、五星級酒店等綜合體。其中，AT101833地塊還規(guī)劃建設(shè)南北雙子塔，北塔高度286米，南塔220米。

在金融城地塊掛牌之初，廣州市場就曾傳言，鵬瑞地產(chǎn)已經(jīng)盯上了這宗地。最終，鵬瑞如愿以底價拿下地塊。熟悉該公司的人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，此前公司已與當(dāng)?shù)夭块T有過接洽。

戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，目前金融城土地供應(yīng)以商業(yè)、辦公用途居多，雖然可以預(yù)見階段性的競爭壓力，但集中供應(yīng)也是新興區(qū)域商務(wù)氛圍快速形成的基礎(chǔ)。

按照公告要求，鵬瑞地產(chǎn)在項目建成后，自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積的50%，自持年限自首次登記之日起不少于10年，自持物業(yè)在自持年限內(nèi)不得分割處分，抵押、轉(zhuǎn)讓須與本項目全部自持物業(yè)整體一并辦理。

張曉端表示，目前金融城已經(jīng)有多家企業(yè)進(jìn)入，結(jié)合未來供應(yīng)預(yù)計會面臨一定競爭壓力，但考慮到過往的操盤經(jīng)驗，此前鵬瑞深圳灣壹號項目已經(jīng)展示出其在產(chǎn)品和運(yùn)營方面的實力。

深圳灣壹號是鵬瑞至今所打造最具代表的城市綜合體，涵蓋頂級公寓、總部辦公、高端酒店等業(yè)態(tài)。最被外界所熟知的是該項目的住宅及公寓部分，吸引了包括恒大董事會主席許家印在內(nèi)的一眾富豪。

被問及是否有打造廣州版“深圳灣壹號”的計劃時，熟悉鵬瑞地產(chǎn)的人士并未予以否認(rèn)。

吳向東虛實

作為深圳本土房企，鵬瑞地產(chǎn)過去一直發(fā)展的項目僅有深圳灣壹號。但據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，從2019年3月底以總價8.6億元競得珠海金灣區(qū)宅地以來，鵬瑞陸續(xù)在東莞、珠海、佛山公開市場獲取土地，同時尋求通過舊改在深圳、佛山、東莞等地補(bǔ)強(qiáng)。

以一線城市為例，2019年鵬瑞地產(chǎn)成為深圳鹽田恩上村舊改實施主體，被稱為在深圳首個住宅項目；今年4月，鵬瑞深圳光明光晟龍鉆舊改專規(guī)獲批，8月拿下深圳羅湖蓮塘口岸改造地塊；8月，廣州鵬創(chuàng)投資已介入番禺橋南南郊村舊改。

官網(wǎng)顯示，鵬瑞城市更新公司規(guī)劃三年內(nèi)拓展新項目土地面積約300-600萬平方米，通過3-5年的快速發(fā)展打造成“中國城市更新領(lǐng)域的領(lǐng)先品牌”。

讓鵬瑞地產(chǎn)受更多人關(guān)注的，是它與華夏幸福聯(lián)席董事長兼CEO吳向東之間的交集。

今年3月底有消息稱，吳向東或?qū)⒊分辽钲诜科簌i瑞，同時華夏幸福南方總部亦將轉(zhuǎn)讓予鵬瑞。同時據(jù)媒體報道，與吳向東一同轉(zhuǎn)戰(zhàn)鵬瑞的，還有南方總部的原華潤置地團(tuán)隊，大約有100多人。

至6月10日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司大股東變更為鵬瑞地產(chǎn)，并更名為鵬瑞(深圳)城市發(fā)展有限公司。經(jīng)過此次收購，鵬瑞獲得了原華夏幸福南方總部旗下深圳、東莞等大約10個舊改項目。

鵬瑞還招募了包括具備城市更新運(yùn)作經(jīng)驗的趙榮等經(jīng)理人，趙榮曾在華潤置地華南大區(qū)擔(dān)任副總經(jīng)理，后來跟隨吳向東加入華夏幸福并擔(dān)任高級副總裁。至今工商信息仍顯示，趙榮在鵬瑞(深圳)城市發(fā)展有限公司擔(dān)任董事長職務(wù)。

對于吳向東本人，市場傳言則較為撲朔迷離。按6月時的說法，吳向東尚未正式入職鵬瑞，主要兼任徐航的顧問。此后外界鮮有吳向東的動態(tài)更新。

熟悉鵬瑞地產(chǎn)的人士對觀點地產(chǎn)新媒體否認(rèn)了吳向東已加盟的說法。鵬瑞地產(chǎn)方面同樣對此事予以否認(rèn)。

對于吳向東是否出任顧問事宜，鵬瑞地產(chǎn)方面表示，以官方信息為準(zhǔn)。

從今年6月以來鵬瑞地產(chǎn)的擴(kuò)張路徑觀察，雖無法尋覓吳向東，但一些運(yùn)作不可否認(rèn)與他存在關(guān)聯(lián)。

6月18日，鵬瑞以17.38億元競得上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)頂尖科學(xué)家社區(qū)地塊，在此之前兩個月，深圳鵬瑞公益基金會向上海世界頂尖科學(xué)家發(fā)展基金會捐贈10億元，吳向東出席活動現(xiàn)場，他同時為世界頂尖科學(xué)家協(xié)會旗下上海科學(xué)集團(tuán)的董事。

而9月乃至11月在佛山、廣州的大手筆拿地，在鵬瑞地產(chǎn)過往發(fā)展歷程中較為罕見。實際上，這兩筆投資都容易讓人聯(lián)想起吳向東加盟，華夏幸福首次進(jìn)入廣州的場景。

2020年，華夏幸福以底價68.39億元競得廣州荔灣區(qū)白鵝潭地塊，項目規(guī)劃了商業(yè)、精品酒店、辦公樓等業(yè)態(tài)，涉及限高300米的地標(biāo)建筑。在此之前，華夏競得的包括武漢116.25億元地塊，同樣打造涵蓋拿地、開發(fā)建設(shè)到運(yùn)營管理全周期的商業(yè)綜合體。

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