房地產公司的債務風險仍在延續，不僅讓與之關聯的財富公司暴露風險，而且讓前幾年舉牌進入的險資也被深套其中，部分險資的投資浮虧超過了50%。

近日，深交所一知名上市房企爆發了現金流斷裂危機，其關聯的財富管理公司——華冕財富管理的理財產品兌付出現延期。記者發現，銀行對房企融資、對按揭貸款的收緊、購房款進入監管賬戶，以及“金九銀十”未能如期而至，是導致該房企債務危機的最主要原因。

此前，該房企為了降低融資成本、優化債務結構，曾引進泰康人壽、泰康養老，入股成本為6.09元/股，相較現有的股價，泰康人壽的本金已經接近腰斬。

險資投資房地產公司失利的案例有很多，譬如2019~2020年期間通過舉牌方式投資房企的險資，多數已經深套。有業內人士表示，今年房地產市場的持續低迷，將會進一步加大險企資產端和投資收益上的壓力。

華冕財富兌付延期折射房企流動性緊張困局

2021年以來，在監管政策仍未松口下，不僅多家高杠桿房企爆發了債務危機，且風險還延續至一些與房企有關聯的財富管理公司身上，譬如近期與某上市地產公司有關聯的華冕財富就出現了理財產品延期情況，引發了市場廣泛關注。

華冕財富成立于2017年，彼時恰逢監管部門對房地產企業的融資監管開始收緊，不少地產公司不約而同的選擇了財富管理公司作為維持表外融資的重要形式。據華冕財富的副總經理楊某此前的表述，華冕也是依托集團資產來發行產品，比如環保、地產、貿易等底層資產。

《紅周刊》記者獲得的一份產品發行資料也顯示，華冕財富發行了不少在地方金交所掛牌的定融產品，譬如某產品的發行人為福建萬眾資產，天眼查顯示，萬眾資產是陽光控股的全資子公司。而且其發行的不少定融理財產品，由上市公司大股東、福建陽光集團提供擔保。

11月初，華冕財富突然傳出要將理財產品延期一個月兌付，引發了投資人強烈的兌付要求。11月中旬，據相關媒體報道，華冕財富的最新理財產品兌付方案基本出爐，對于已到期產品，投資人可選擇展期6+6個月，或以實物資產的方式兌付。

對此信息，記者以投資人身份咨詢了華冕財富相關人員，其表示：要么接受“6+6”的延期方案，即到期后延期1年，從第7個月開始兌付本金；要么遵循就近分配的原則，以理財產品置換實物資產，譬如商品房、商鋪、車位等。考慮到不少投資者購買的理財金額僅幾十萬元，達不到置換不動產的門檻，“投資者可以先買下一套房產，再補齊理財資金以外的房款缺口；或與其他投資者，最好是至親好友簽個協議，拼團置換一套不動產”。

為何理財產品發行人會出現兌付壓力？

《紅周刊》記者獲得的一段華冕財富11月中旬的內部會議錄音顯示，公司的相關員工介紹了導致流動性緊張的原因：

（1）上市公司被動降負債，今年前三季度，公司有息負債降低了近200億元，客觀上也有銀行收縮對地產融資的原因；

（2）按揭貸款。銀行對按揭貸款審核嚴格、特別是對二手房的貸款投放管控不放松，不少有改善需求的房主無法置換新房，導致在上海的中高端樓盤去化較慢。目前公司客戶已付首付款、但未獲銀行批復的按揭貸款達200多億元；

（3）客戶購房款必須進入監管賬戶，且相關部門和地方政府對監管賬戶的管理更嚴格。

綜合上述因素，上市公司原本可獲得600億~700億元的流動資金支持，但現在卻無法獲得，導致了流動性在目前出現了缺口。

（4）銷售端，9~10月份傳統的“金九銀十”行情未出現，全行業銷售情況超預期下滑，加劇了上市公司的資金緊張。

那么，如何才能走出困境？

《紅周刊》記者獲悉，公司內部寄希望于元旦過后，銀行的信貸和按揭投放恢復正常；實控人林騰蛟旗下公司持有華泰保險4.25%的股份，也會尋求變現；另外錄音內容還披露，公司持有興業銀行(行情601166,診股)的股權也會變現，用于保障理財產品的兌付；另外，上市公司還持有萬物云4.8%的股權。萬物云已確定港股上市，估值有望破千億。

記者了解到，目前房企的表外融資正在逐漸枯竭，房企現金流斷裂的風險依然嚴峻。一位資深的三方財富管理公司從業者向記者坦言：即便是依托財富管理公司的表外融資，在恒大財富出現逾期后，整個地產系的財富管理公司就很難大規模發產品進行融資了。

入股一年，泰康卻浮虧近半

值得一提的是，該房企此前還獲得過多家險資的看好。譬如在2020年9月，公司公告稱，股權層面引入了泰康人壽、泰康養老保險，后者持有股份占總股本的13.53%，泰康也成為上市公司第二大股東。泰康和上市公司控股股東還約定在項目代建、醫養服務、物業管理等方面開展深度合作。

不過此次引進資本入駐，也讓上市公司的控股股東陽光(行情600673,診股)集團背上了業績對賭壓力，當時簽訂的協議約定：2020~2024年，上市公司的歸母凈利潤年復合增速≥15%，期間歸母凈利潤總額≥340.59億元；2025~2029年，累計歸母凈利潤≥601.64億元。若業績未達目標，則陽光集團需要對上市公司進行現金補償。

然而樓市的持續不景氣讓地產類上市公司的業績難以維持，上述房企今年三季報的巨虧引發泰康方面不滿，董事會中有泰康人壽背景的兩位董事對三季報投出了反對票，理由為：對于公司三季度所表現的公司經營惡化，需要得到管理層合理解釋。

從甜蜜攜手到投出反對票，為何泰康的態度轉變如此之大？

《紅周刊》記者從華冕財富投資人處獲得的今年11月中旬的華冕財富會議紀要顯示，上市公司執行副總裁吳建斌坦言，泰康目前也面臨較大的市場壓力。

雙方的矛盾可能對房企的后續債務化解產生一定影響。在11月初的公告中，該房企表示，“繼續尋求愿意投資我們并與我們一起成長的商業伙伴和戰略投資者”。但若考慮到其與二股東泰康人壽近期的關系并不和睦，后續引入新的“戰投”恐有一定波折。

上市公司公告顯示，泰康人壽當初受讓該地產公司股份的成本為6.09元/股，總投資33.78億元。但僅僅一年后，上市公司的股價已跌至3元附近。在賬面上，泰康人壽的投資已經浮虧過半。今年9月，市場上傳言稱，泰康有意想減持該地產公司的股份。

如此情況下，泰康對該房地產公司還能否繼續提供支持呢？

記者獲悉，在11月中旬召開的華冕財富溝通會上，華冕財富相關人士表示，目前公司正在籌劃引入“戰投”。對此動作，記者以投資者身份咨詢了華冕財富的相關員工，據對方回復稱，目前戰投還沒確定，“傾向于國資或央企背景”。如此情況或意味著，泰康繼續真金白銀支持的可能性已經不大。

值得一提的是，雖然泰康人壽在上述項目上投資不利，但其在其他地產項目的投資也有得意之作，譬如2016年斥資60億元參與保利地產（600048.SH，現為保利發展(行情600048,診股)）定增，成為上市公司二股東。當時，泰康人壽參與的增發價為8.19元/股，以保利發展目前的15元左右股價看（不考慮復權因素），泰康也是浮盈頗豐的。

除了泰康在上述地產公司中出現浮虧外，華夏人壽對其的投資同樣出現大幅浮虧。2018年上半年，華夏人壽有兩只產品進入該地產公司前十大股東，目前持股占總股本的4.6%，彼時其進入時股價區間在6~8元左右。

大型險資牽手地產股

意圖獲取穩定收益舉措失算

除了泰康人壽和華夏保險之外，國內最大的上市險企在2019年也重金參股了某上市房企，該房企是以環京冀地區的房產開發、以及“產業新城”模式為人熟知。但進入2020年后，該上市房企的債務壓力逐漸顯露，并于2021年初爆雷。

《紅周刊》記者在債權人溝通會上注意到，該房企實控人王文學坦言：公司在環京市場投入過大，2017年后未能及時調整業務方向，加之去年河北受到三波疫情的沖擊，公司終被債務壓力所拖垮。

在該險資今年的股東大會上，聯席CEO謝永林坦言：公司對上述房企的風險敞口較大，股權投資180億元+表內投資360億元，即總敞口達540億元，所以在房企的后續風險化解中，不會再出資。正因對房企投資的失利，該險資的業績、股價也被拖累，股價今年以來已跌去4成，創下近4年來新低。

此外，該險企在兩年前還以每股4.81港元的價格，受讓了中國金茂（0817.HK）的股份，對中國金茂的持股比例增至15.22%，此次投資耗資約76億元人民幣，但其后中國金茂的股價持續走低，最新的股價僅為2.46港元，同樣出現了大額浮虧。

其實，險資投資地產公司失利的現象并非個案。2019~2020年，大型險資曾掀起一波舉牌潮，舉牌標的以房企、銀行為主。但如今來看，這些砸下了重金的大型險資，卻多數被深度套牢。譬如2019年底，太保壽險通過定增方式出資27億元舉牌上海臨港(行情600848,診股)（600848.SH），當時的增發價為23.98元，而目前的市場價卻僅為14.3元左右。

2020年初時，太平人壽還斥資19.07億元認購了大悅城(行情000031,診股)（000031.SZ）2.83億股定增股份，占定增后總股本的6.61%，躋身于上市公司第三大股東，但以當時的6.73元增發價對比目前大悅城3.36元的股價來看，太平人壽的投資賬面也浮虧近半。據太平人壽財報，其綜合償付充足率已經從2020年初的227%下滑至今年3季度末的202%。

綜合多家券商分析師的觀點，險資2019~2020年間的舉牌潮中之所以青睞地產公司，一方面與險資的資產負債管理期限相匹配，另一方面是對高分紅、盈利穩健的地產股的投資也有助于熨平險資的業績波動。另外，北京工商大學保險研究中心王緒瑾也向《紅周刊》記者指出，隨著人口老齡化、醫療養老的需求提升，不少險企也希望通過資本市場打通“保險+地產+養老”的產業鏈條。

然而近期地產行情驟冷還是出乎險資的預期，很多房企的業績持續大降也導致自身的股息率大幅下滑，這讓投資其中想獲取穩定收益的險資很被動，在今年險企的歸母凈利潤普遍不佳下，后續地產風險如不能得到有效控制，則很可能會進一步掣肘險資的業績表現。

據國泰君安(行情601211,診股)非銀分析師劉欣琦團隊的研究，三季度房產等資產質量惡化、出現價格下跌及信用減值，主要上市險企也大幅計提資產減值損失，對投資收益造成負面影響：今年1~9月，觀察新華保險(行情601336,診股)、中國人壽(行情601628,診股)、中國太保(行情601601,診股)、中國平安(行情601318,診股)4家上市險企的年化總投資收益率，除新華外，其他3家均出現了同比下滑。

（本文已刊發于11月20日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

關鍵詞： 房地產 泰康 太平人壽