觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 經(jīng)過(guò)多年征收與遴選，上海金陵?yáng)|路超級(jí)綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體終于敲定；而嘉里建設(shè)，也成功在內(nèi)地核心城市再納入一塊重量級(jí)地塊。

11月12日，嘉里建設(shè)公告稱，經(jīng)上海市黃浦區(qū)人民政府網(wǎng)站相關(guān)機(jī)關(guān)公示，公司全資附屬公司卓妙有限公司被確定為黃浦區(qū)外灘街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊項(xiàng)目遴選階段的實(shí)施主體，并參與其后續(xù)有關(guān)地塊土地使用權(quán)出讓。

根據(jù)10月9日的招標(biāo)結(jié)果公示，該地塊入圍候選人僅有1家，為嘉里建設(shè)，其商務(wù)技術(shù)價(jià)格三項(xiàng)的綜合得分87.7分。

該項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)體量超60萬(wàn)平米，因在地理位置上緊鄰?fù)鉃⒛暇┞贰⒃@，是上海僅次于外灘、南京路的市中心，被稱為“鉆石級(jí)地塊”。

根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該地塊總動(dòng)遷成本超過(guò)200億元，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模將近400億元。

拿下金陵?yáng)|路地塊

金陵?yáng)|路項(xiàng)目實(shí)際上為一項(xiàng)城市更新工程，關(guān)于該地塊的征收工作自2015年便開(kāi)始了。整個(gè)改造過(guò)程共分3個(gè)階段：第一階段是豫園路地鐵站上蓋土地的拆遷；第二階段是2017年啟動(dòng)金陵?yáng)|路以南5個(gè)地塊的征收；第三階段是征收位于寧海路、浙江路、金陵?yáng)|路、松下路合圍的4幅地塊。

三個(gè)階段共計(jì)完成10塊土地的動(dòng)遷，涉及土地占地面積高達(dá)7萬(wàn)平米，未來(lái)開(kāi)發(fā)總體量將超60萬(wàn)平米。

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，地塊總開(kāi)發(fā)體量65.5萬(wàn)平米，對(duì)于規(guī)劃面積與高度有著嚴(yán)格限制：地上建筑面積44.67萬(wàn)平米，其中商辦不超過(guò)32.2萬(wàn)平米，住宅不超過(guò)12.4萬(wàn)平米，地下不超過(guò)20.9萬(wàn)平米；此外，將新建限高240米的辦公樓、限高185米的辦公建筑、限高150米的超高層住宅項(xiàng)目。

未來(lái)整體規(guī)劃會(huì)以老城廂建筑風(fēng)貌的保護(hù)性開(kāi)發(fā)為主，涵蓋商業(yè)、住宅、辦公、酒店、文化等設(shè)施；此外還需要保留歷史建筑超12萬(wàn)平米，規(guī)模相當(dāng)于2個(gè)新天地，據(jù)悉新天地南里、北里總體量約6萬(wàn)平米。

高昂的土地價(jià)格、保留12萬(wàn)平米的歷史風(fēng)貌區(qū)、幾十萬(wàn)平米的自持面積以及臨近地鐵的超高層建設(shè)，多種因素疊加，業(yè)內(nèi)有聲音指，這可能是上海有史以來(lái)開(kāi)發(fā)難度最高的一個(gè)項(xiàng)目，

而由于對(duì)區(qū)域發(fā)展有著重要意義，該項(xiàng)目設(shè)置的準(zhǔn)入條件較為嚴(yán)苛。

根據(jù)該項(xiàng)目的申請(qǐng)要求顯示，申請(qǐng)人可以獨(dú)立參加遴選，也可以聯(lián)合參加遴選，數(shù)量最多三家，且聯(lián)合申請(qǐng)人中有一方投資比例須高于50%（含50%）；同時(shí)，申請(qǐng)人或聯(lián)合申請(qǐng)人中一方需滿足“三條紅線全部達(dá)標(biāo)”。

此外，申請(qǐng)人或聯(lián)合申請(qǐng)人中一方還須滿足國(guó)內(nèi)“一線城市”中心城區(qū)或主城區(qū)及“港澳臺(tái)”總開(kāi)發(fā)量不小于50萬(wàn)平米。

據(jù)了解，該項(xiàng)目采用公開(kāi)遴選這種獨(dú)特的出讓方式，即在進(jìn)入土拍流程之前，需要先進(jìn)行招商洽談，并評(píng)選經(jīng)濟(jì)實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、風(fēng)貌保護(hù)經(jīng)營(yíng)及對(duì)金陵?yáng)|路-豫園站上蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)理念的解讀等，確保歷史風(fēng)貌區(qū)得到最好的保護(hù)性開(kāi)發(fā)。

市場(chǎng)消息指，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了歷時(shí)多輪的方案匯報(bào)，包括香港置地、恒基兆業(yè)、恒隆地產(chǎn)、鵬瑞地產(chǎn)都為其做過(guò)方案。而最終通過(guò)資格審核入圍的僅有嘉里建設(shè)一家。

該招標(biāo)結(jié)果被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為合理。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“總體而言，該項(xiàng)目建設(shè)難度大、周期長(zhǎng)、資金需求量高，而擅長(zhǎng)自持運(yùn)營(yíng)，專攻精品商業(yè)的嘉里建設(shè)與該項(xiàng)目的適配度是最高的。”

不過(guò)除了資金需求以外，項(xiàng)目還非常考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的把控能力，這對(duì)于嘉里建設(shè)而言，也并不算輕松。

加倉(cāng)內(nèi)地綜合體

這是嘉里建設(shè)年內(nèi)在上海拿下的第二宗地塊。在此之前，嘉里建設(shè)自2016年投資開(kāi)發(fā)浦東新區(qū)通耀路21號(hào)地塊后，多年未在上海拿地。

截至2020年上半年，嘉里建設(shè)在內(nèi)地發(fā)展中物業(yè)顯示，上海土地儲(chǔ)備早已空缺。今年2月23日，嘉里建設(shè)曾聯(lián)合GIC以60億元拿下上海浦東超大綜合體地塊，雙方按40%及60%比例持有及發(fā)展項(xiàng)目地塊。

該地塊要求建設(shè)公租房2397平方米、公共服務(wù)2560平方米，辦公及商業(yè)均需自持。僅從商業(yè)面積18.4萬(wàn)平方米體量來(lái)看，該項(xiàng)目將成為上海最大商場(chǎng)之一，相當(dāng)于4個(gè)浦東嘉里城商場(chǎng)或2個(gè)靜安嘉里中心商場(chǎng)。

兩次拿下的項(xiàng)目均是地價(jià)高、體量大，且自持率高的城市綜合體項(xiàng)目。這符合嘉里建設(shè)在內(nèi)地一向的投資思路：選擇核心城市中心地段，發(fā)展精品高端商業(yè)。

據(jù)了解，作為港資房企，最早要跟內(nèi)地開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)突圍的時(shí)候，嘉里建設(shè)以“開(kāi)發(fā)先進(jìn)或者特有的產(chǎn)品”的思路，找到了高端酒店與商務(wù)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式。

打造類似嘉里中心和香格里拉這樣組合商務(wù)和酒店的綜合體，成為了嘉里建設(shè)在內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)的最主要發(fā)展模式，也成為其優(yōu)勢(shì)。這種模式在銷售收益的基礎(chǔ)之上，更為重要的是有長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的持續(xù)性收益。

只是這也往往意味著會(huì)花費(fèi)時(shí)間來(lái)打磨，建設(shè)周期較長(zhǎng)；除此之外，也少不了在建設(shè)過(guò)程中存在規(guī)劃方案遭異議、開(kāi)發(fā)停滯、建設(shè)成本過(guò)高等問(wèn)題。

如嘉里建設(shè)2005年以24.6億元拿下杭州西湖的地塊，2012年規(guī)劃方案獲批通過(guò)，直至2016年才建成杭州嘉里中心。根據(jù)彼時(shí)嘉里建設(shè)公布的數(shù)據(jù)，嘉里中心項(xiàng)目每天的財(cái)務(wù)成本是70萬(wàn)元；若是按照從拿地到落成11年計(jì)算，財(cái)務(wù)支出超過(guò)了28億元。

而上海靜安嘉里中心項(xiàng)目，項(xiàng)目總體量45萬(wàn)平米，其中商業(yè)8.6萬(wàn)平米，辦公樓15.2萬(wàn)平米。嘉里建設(shè)于1994年拿地，一期（一棟辦公樓+一棟公寓）1998年竣工，二期（辦公樓、商場(chǎng)、酒店）于2013年方竣工開(kāi)業(yè)。

不過(guò)從結(jié)果看，嘉里建設(shè)用時(shí)間沉淀出來(lái)的綜合體項(xiàng)目，質(zhì)量普遍被業(yè)內(nèi)認(rèn)可。

2020年，靜安嘉里首層租金平均報(bào)價(jià)大約是2342元/平方米/月，而有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的上海樣本均值在1800元/平方米/月左右；另外根據(jù)2021年中報(bào)，上海靜安嘉里中心一期、二期及浦東嘉里城的出租率分別為94%、98%和99%。

根據(jù)嘉里建設(shè)2021中期財(cái)報(bào)，2021年上半年，嘉里建設(shè)集團(tuán)物業(yè)租賃收入為26.6億港元，其中內(nèi)地錄得19.9億港元，同比增20%，占集團(tuán)租賃總收入的75%；其中在內(nèi)地辦公室物業(yè)包括應(yīng)占聯(lián)營(yíng)公司的租金收入在內(nèi)的總租金收入為10.9億港元，按年增長(zhǎng)13%。

自持運(yùn)營(yíng)是嘉里建設(shè)的特點(diǎn)，據(jù)悉其物業(yè)80%為自持形態(tài)；此外，其在招商、運(yùn)營(yíng)上都依靠自身品牌能力，不同于大部分項(xiàng)目的先建設(shè)后招商，嘉里建設(shè)更多是先確認(rèn)目標(biāo)客戶及招商策劃，甚至在建設(shè)前已經(jīng)招商，據(jù)此來(lái)做規(guī)劃設(shè)計(jì)。

而傾向于長(zhǎng)線投資及需要資金沉淀的開(kāi)發(fā)模式，港資在資金方面提出的需求，實(shí)際上也有一定底氣。于2021年6月30日，嘉里建設(shè)可動(dòng)用資金共376.3億港元，包括現(xiàn)金及銀行存款159.6億港元及未動(dòng)用之銀行貸款信貸額216.7億港元。于2021年6月30日，其負(fù)債比率下降120基點(diǎn)至23.9%（2020年12月31日：25.1%）。

縱觀嘉里建設(shè)多年在內(nèi)地的低調(diào)發(fā)展，其擴(kuò)張發(fā)展并不激進(jìn)，在確保品質(zhì)保障的同時(shí)，規(guī)模發(fā)展方面則會(huì)有所限制。

但城市綜合體依舊是發(fā)展的重點(diǎn)。8月份在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，嘉里建設(shè)主席黃小抗指，集團(tuán)在香港會(huì)側(cè)重于在住宅方面的發(fā)展；而內(nèi)地尋找土地則會(huì)比較集中在長(zhǎng)三角及珠三角的大灣區(qū)中心城市，側(cè)重于城市綜合體的發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 嘉里建設(shè)加倉(cāng)內(nèi)地綜合體 金陵?yáng)|路地塊擬投資400億