編者按：2021年地產行業跌宕起伏，市場信心蕩到谷底。三道紅線、調控補丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加下，有人危機重重，有人卻逆勢上行。搜狐焦點·焦點財經特別策劃《激蕩2021》，以三大維度九大指標，剖析“激蕩”房企，尋找在逆境中前行的房企，傳遞行業正能量。

2021年的房地產行業跌宕起伏。尤其是在三道紅線、調控補丁、市場下滑、美元債灰犀牛等多重因素影響下，不少房企資金鏈緊繃，甚至不乏頭部房企深陷暴雷泥潭。

不過，“暴雷”并非行業的全部。有人危機重重，有人則在逆勢上行，比如持續維持穩健增長態勢的中國金茂。

11月5日，中國金茂披露，今年前10個月，公司及其附屬公司的簽約金額累計已達1959億元，簽約銷售建筑面積也達到了1093.06萬平方米，同比分別增長8.64%和16.22%。這一成績在焦點研究院百強房企銷售榜中排名第15位。

10月份，全國房地產市場降溫明顯，焦點研究院重點監測的29個城市商品住宅成交面積同比驟降22%。但是，即便在這樣的環境下，中國金茂的簽約銷售金額依然同比增長8.65%至201億元，簽約銷售面積也同比增長12.91%，達到了98.13萬平方米。

與行業其他房企對比，才可窺見中國金茂的優秀。據焦點研究院統計，2021年10月，百強房企中有逾8成企業單月銷售業績同比下降，其中44家房企同比降幅大于30%，37家房企該月業績出現同環比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內，近8成企業單月業績不及上半年月均水平。

中國金茂激蕩指數

能夠在弱環境下保持銷售穩增，與中國金茂過往嚴格的財務管控不無關系。焦點財經查詢財報獲悉，2018年至2020年，中國金茂剔除預收賬款后的資產負債分別為65.1%、67.2%、66.7%，持續保持在70%的紅線指標之下；凈負債率為71%、69.4%、40.7%，同樣皆在100%的紅線指標之下；現金短債比為1.0、0.6、1.6，連續兩年維持在“1”以上，是典型的財務自律型房企。

今年上半年，中國金茂的凈負債率為43.1%，現金短債比為1.3倍，剔除預收賬款后的資產負債率為67.9%，“三道紅線”全部維持“綠檔”狀態，在融資端不受限制。穩健的財務結構，也使得該公司在資本市場頗受看好，不僅獲得了多家信用評級機構的“穩定”展望，融資成本也進一步降至4.01%，外幣債務融資成本更是低至2.33%，皆在行業較低水平。

手握充裕現金，中國金茂同時不忘強調對回款目標的考核。今年年中，該公司的回款率為94%，維持行業中上水準。而這也是中國金茂自2019年至今，連續第三年將回款率維持在90%以上。

銷售回款率是衡量企業經營能力的重要指標。銷售回款率越高，意味著企業的資金周轉速度越快，財務資金管控能力也就越強。快速實現銷售回款不僅能保障企業現金流的充足，還能進一步提升企業抵御風險的能力，同時為企業在逆周期下獲取更多的投資機會奠定基礎。

在成本管控方面，焦點財經發現，2018年至2020年，中國金茂的三費費用率為22.8%、26.1%及21.7%，呈現波動下降狀態。2021上半年，金茂的該項財務指標進一步降至20.7%，相比2020年年末降低1個百分點，同比2020年年中降低31.6個百分點。

具體來看，金茂的管理費用率相比去年同期優化了6.1個百分點，銷售費用率優化了2.7個百分點，財務費用率優化了22.8個百分點。由此可知，穩健的財務結構下，中國金茂的成本管控能力仍在繼續加強。

造城的功底

財報顯示，上半年，中國金茂財務費用率的改善主要得益于公司營業收入的大幅增長。期內，金茂的營業收入同比增長135.2%至284.6億元。其中，客戶合約收入277.0億元，同比增長142.9%；租金收入7.6億元，同比增長9.1%。兩大主要收入來源皆呈現增長態勢。

營收高增之外，金茂的簽約金額也實現了同比超兩成的增長。這離不開公司既往深耕的高能級城市的銷售貢獻，也離不開城市運營項目的貢獻。當期，金茂來自城市運營項目的銷售占比達24%，相較2020年末再升3個百分點。

城市運營，是中國金茂早在2015年即確立的公司“第二增長曲線”。此后，中國金茂不斷對城市運營戰略進行迭代升級，逐漸形成了一套清晰的城市運營戰略執行體系，也在業內構建起了自己獨樹一幟的競爭力。

與行業其他房企相比，金茂的城市運營模式頗為不同。它不是單純的拿地開發，而是打造一座有活力、健康運作的新城。秉承“城-人-產”的獨特城市運營邏輯，金茂希望在實現企業自身發展的同時，推動城市功能升級與產業升級，助力政府打造城市新核心。而這種城市運營方式，相比一般的住宅開發，更考驗開發商“造城”的功底。

依托母公司中國中化的資金支持以及產業協同，加上前期高品質項目匠造實踐所累積的成熟經驗，中國金茂有向城市運營發力的先天優勢。而隨著該戰略的落地、開花、結果，中國金茂也從中收獲了不小的反哺效果。

近幾年，金茂陸續形成了以上海北外灘為代表的城市核心綜合體、以長沙梅溪湖國際新城為代表的城市新城和以麗江金茂谷鎮為代表的特色小鎮三大運營模板，目前已在全國累計布局了32個城市運營項目。

今年上半年，金茂新增3個城市運營項目，還成功收購了中國宏泰部分股權，城市運營版圖進一步拓展。按照計劃，到2022年，金茂將有60%的新增土儲來自城市運營項目的貢獻。

有機構曾這樣評價中國金茂的城市運營模式。它認為，該模式帶給金茂的最大核心競爭優勢，即是可以為公司帶來大體量且低成本的土地儲備。這些優質土儲既能讓金茂較其他房企更具穿越行業周期的能力，也在很大程度上提高金茂對自身未來發展的主動性。

此外，金茂還能依靠城市運營的一二級聯動開發、全流程參與等特點，最大限度的收獲區域發展過程中的增值收益。也就是說，隨著金茂城市運營項目相繼進入成熟期，金茂由此獲得的將是持續而穩定的業績回報。

以IP撬動高溢價

不同于薄利多銷路線的房企，金茂在布局上一直以核心一線和省會二線城市為主，堅持在高能級城市，做高端精品產品。這些高端產品IP形成的高溢價空間也為金茂帶來了較大的業績回報。“金茂府”即為其中的典型。

今年上半年，金茂府系列產品在全國多城熱銷。其中，北京頤和金茂府的簽約金額實現35.5億元，東叁金茂府實現38.7 億元，深圳龍華金茂府實現35.2億元，義烏福田金茂府的簽約金額更是達到44.0億元。

根據購房者居住需求的變化，金茂同時對旗下產品進行了相應的優化升級。2021年，金茂升級后的“府”、“悅”、“墅”三大產品線，以及試點中的“國際社區”產品線，皆在市場贏得了不少認同。

優質產品之外，金茂物業也在積極圍繞“空間-人-物”三大維度，持續優化服務場景，同時圍繞“智慧社區、智慧生活、智慧運營”，不斷提升物業服務中的科技應用能力，為業主的美好生活賦能。

住宅回歸居住屬性之后，產品力成為開發商應對行業周期過程中非常重要的一項基本功，且非一朝一夕之功。耐得住寂寞，才守得住繁華。過往多年，金茂素來注重產品力及品牌影響力的塑造，而今也將在弱環境下享受品質物業所帶來的利好。

關鍵詞： 中國金茂:造城且造IP | 激蕩2021⑥