編者按：2021年地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，市場信心蕩到谷底。三道紅線、調控補丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加下，有人危機重重，有人卻逆勢上行。搜狐焦點·焦點財經(jīng)特別策劃《激蕩2021》，以三大維度九大指標，剖析“激蕩”房企，尋找在逆境中前行的房企，傳遞行業(yè)正能量。

作者 | 陳盼盼

出品 | 焦點財經(jīng)

中央氣象臺監(jiān)測，今年赤道中東太平洋海溫偏低，出現(xiàn)“拉尼娜”現(xiàn)象。當人們正在討論今年是否會更冷之時，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感受到刺骨的“寒意”：信貸收緊、調控加碼、市場下行，“凍死”或瀕臨“凍死”的房企越來越多。

不過，冬天不止有寒冷，還有一抹抹陽光。焦點財經(jīng)從財務安全、成長能力和運營能力三大維度、九個指標綜合篩選，尋找出一批在逆境中依然扎實前進，取得不錯成績的房企。

濱江集團憑借銷售、營收、三費的優(yōu)秀表現(xiàn)，成為在逆境中有所成長的代表企業(yè)之一。

這一結果，正好印證了濱江集團董事長戚金興一個比喻：“考卷出得簡單的時候，人人都是90多分，濱江的優(yōu)勢可能沒有顯現(xiàn)出來，但是考卷一旦出難了，濱江的實力反而突出了。所以，市場不太好的時候，對濱江反而是機會”。

濱江集團“激蕩指數(shù)”

克而瑞統(tǒng)計，自下半年以來市場降溫明顯，成交規(guī)模同環(huán)比雙雙下降。1-10月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額93347.2億元，同比增長6.7%，較2019年同期增長18.5%，累計銷售增速明顯放緩。

在此背景下，前10個月，濱江集團實現(xiàn)操盤金額1181.1億，同比增幅達42.4%，優(yōu)于行業(yè)整體增速，排名由第28位升至22位。

若從合約銷售金額來看，前10個月，濱江集團達1407.5億元，按照1500億的年度銷售目標來算，目標完成率93.8%，位列百強房企銷售目標完成率第二名。

事實上，濱江集團自開始沖刺千億規(guī)模以來，其銷售業(yè)績一直穩(wěn)步增長，2018年至2020年復合增長率達22.04%。

銷售表現(xiàn)強勁也帶動營收、凈利潤大幅增長。上半年，濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入193.87億元，同比增長88.1%；歸母凈利潤12.67億元，同比增長46.5%；到了第三季度，其營收和歸母凈利潤分別增長94.76%和114.67%，表現(xiàn)頗為亮眼。

去年開始，融資監(jiān)管的“三道紅線”成為房地產(chǎn)行業(yè)懸在頭頂?shù)囊话牙麆?。濱江集團則是少有的幾家“三條綠線”的房企。截至上半年，其扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.13%，凈負債率為91.24%，現(xiàn)金短債比達2.36，降負債的壓力較小。

除了財務安全，在業(yè)內，濱江集團一直以成本管控在行業(yè)著稱，也是戚金興引以為豪的一點。

今年上半年，濱江集團銷售費率、管理費率、財務費率分別為2.02%、1.31%、1.95%，三費率合計達5.28%，與中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、綠地控股等房企一起位列行業(yè)前茅。

“地頭蛇”吃透杭州

曾有業(yè)內人士分析，費用較低的房企要分為兩類：一類是已經(jīng)完成全國化布局的頭部房企或有國資背景的房企，另一類就是深耕型房企。

濱江集團就屬于第二類。作為杭州本土的老牌房企，無論是樓市黃金時代，還是白銀時代，濱江集團一直在杭州埋頭苦干。

早期，濱江集團的規(guī)模擴張之路并非一帆順風。2010年，濱江集團銷售規(guī)模突破百億，隨后陷入長達9年的“瓶頸期”。即便如此，濱江集團也未選擇全國擴張，而是選擇以杭州為根據(jù)地，深耕浙江的策略。

在戚金興看來，如果只追求百億規(guī)模，杭州及環(huán)杭的市場就能滿足；千億規(guī)模，意味著要盤活整個富庶的浙江。

2016年，濱江正式啟動擴張戰(zhàn)略，當年拿下下13宗土地、2017年20宗、2018年26宗，且?guī)缀跞考杏谡憬?。截?021年上半年末，濱江集團土地儲備可售貨值約2780億元，其中杭州內占67%，浙江省內非杭州的城市包括金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺州等二三線城市占比16%。

與此同時，憑借多年深耕杭州打下的品牌優(yōu)勢，戚金興提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，將項目平均分成三份，一份由公司自己拿地并開發(fā)銷售、一份用來合作，另一份則是代建，以此撬動千億規(guī)模。

2019年，濱江集團銷售業(yè)績突破千億，成為業(yè)內為數(shù)不多的區(qū)域型千億房企。在杭州市場，濱江集團一直處于領先位置，2019年、2020年憑借170.28億、387.19億的權益金額登頂杭州房企榜首。

成本管控與“不能太保守”

與全國型房企相比，區(qū)域型房企的優(yōu)勢在于對細分市場充分了解，組織架構輕盈，從而提高效能，增加利潤。

戚金興曾透露，2020年濱江集團有1060人，管理著100個項目，全年銷售金額預計超過1300億元。這意味著，人均銷售金額超過1.2億元。

這一優(yōu)勢充分體現(xiàn)在管理費率上。即使算上合作項目，濱江的平均管理費率也僅為1.5%，而行業(yè)平均水平是4%-5%。這被戚金興濱江集團的“絕對優(yōu)勢”。

同時，區(qū)域型房企的地緣優(yōu)勢及穩(wěn)定的市場占有率，令濱江集團在拓取客源、供應商合作上具有先天優(yōu)勢，從而降低成本。

據(jù)統(tǒng)計，2020年全年,濱江僅在杭州的住宅項目開盤(含合作)超20個,開盤次數(shù)近50次,推出房源近9000套。

此外，濱江集團較早的建立起一套標準化體系，包括2007年建立的高端樓盤標準化，2012年的普通樓盤的精裝修標準化和配套設施的標準化，以及2017年的管理完全標準化。

通過這套逐漸成熟的標準化體系的加持，濱江在產(chǎn)品定位、設計、招采、結算等環(huán)節(jié)，避免不必要的溝通和浪費，從而提高管理效能，節(jié)約成本。

而在財務管理上，濱江集團曾屬于偏保守型，未能利用好財務杠桿，錯失擴大規(guī)模的良機。直到2017年，戚振興才對外表示，“不能太保守了，否則會失去大好機會，我們應該適當?shù)姆糯笠稽c財務杠桿?！?/p>

正是因為適度使用杠桿，濱江集團財務結構多年處于安全狀態(tài)。截至2021年6月30日，濱江集團有息負債規(guī)模461億元,扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.13%,凈負債率為91.24%，其中短期債務111.26億元，占比24.1%，在手現(xiàn)金180.35億，足以覆蓋短期債務。

財務安全還不斷推動融資成本的持續(xù)下降。2017年，濱江集團綜合融資成本為6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%；截至2021年6月30日，平均融資成本為4.9%，較上年末下降0.3個百分點。這給濱江提高盈利水平和經(jīng)營質量讓出更多空間。

關鍵詞： 濱江集團:吃透一座城 | 激蕩2021⑤