深圳“舊改專家”綠景中國，代表作品白石洲舊改項目取得施工許可后，又一位于深圳中心區的舊改項目進程加速。

11月8日，深圳市福田區城市更新和土地整備局發布《關于沙頭街道沙嘴村城市更新單元二期項目用地批復的公告》，表示區政府已審議通過福田區沙頭街道沙嘴村城市更新單元二期項目建設用地，相關單位可辦理相關用地手續。

觀點地產新媒體了解到，沙嘴村城市更新單元項目即為紅樹灣壹號，分為兩期開發，一期項目已于2018年入市，二期則為本次的用地批復項目。兩期項目的土地使用權人之一深圳市龍康弘投資發展有限公司，同樣由深圳市綠景房地產開發有限公司100%持股。

實際上，紅樹灣壹號項目一期至二期舊改過程并非十分順利。曾有市場消息稱，一期項目延緩三年才入市銷售，二期拆遷談判曾也面臨巨大阻力。

在此背后，綠景中國作為操盤方，自1994年涉足地產項目開發，目前已擁有20多年舊改經驗，尤以358萬平方米的“舊改航母”白石洲項目引發市場關注。

更令市場感興趣的是，綠景中國作為一家2020年銷售金額44.8億元、在手現金不足百億的房企，如何以獨特的股東孵化機制同時撬動了多個城市更新項目。

紅樹灣壹號

史料記載，深圳沙嘴村早在明洪武元年（公元1368年），就已經形成村落，目前擁有近700年歷史。因其位處深圳河北口岸的“嘴”上，與香港新界隔岸相望，故名“沙嘴”。

事實上，沙嘴村所處的大金沙片區也是深圳福田最大的舊改片區，規劃新增住宅350萬平方米，產業空間達412萬平方米。查詢資料發現，沙嘴村項目被深圳福田區列入2004-2008年計劃的5個城中村拆除重建類城市更新項目之一。

資料顯示，沙嘴村城市更新單元于2011年5月取得規劃批復，整個項目分兩期開發，項目實施主體皆為深圳市龍康弘投資發展有限公司、深圳市沙咀實業股份有限公司，實際操盤方為綠景中國。

根據規劃，整個項目總拆遷用地面積約5.4萬平米，總建筑面積約45萬平方米，是集住宅、商業、辦公等多功能為一體的綜合性建筑。

綠景中國在2021年中期財報中寫到，綠景紅樹灣壹號一期項目包括三座住宅樓宇及一座甲級辦公室、酒店和公寓的綜合體，項目占地面積為24.42萬平方米，規劃總建筑面積為30.54萬平方米，其中住宅部份建筑面積約為11.94萬平方米。

另于2021年6月，綠景正式成為紅樹灣壹號二期的實施主體，二期包括5座住宅樓宇，占地面積約2.2萬平方米，規劃總建筑面積為13.97萬平方米。

綠景表示，一期項目于2018年10月首次開賣，并為公司帶來巨大收益。項目于期內貢獻合約銷售約人民幣6500萬元，確認銷售約人民幣1.3億元。

另據數據顯示，綠景紅樹灣壹號項目首推345套住宅，當時最低單價8.7萬/平方米。2019年合同銷售金額達44.64億元，確認銷售收入為44.87億元，占公司房地產開發與銷售收入比重的75.3%。其中，毛利率超過70%，凈利潤率超過30%。

值得一提的是，根據市場消息稱，綠景紅樹灣壹號一期項目原計劃在2015年下半年即開盤預售，但因無法取得預售許可、入市時間一再推遲，后因解除與項目二期拆遷協議綁定，最終于2018年10月入市。

彼時據知情人士透露，造成沙嘴村舊改項目二期還在等待拆遷、綠景紅樹灣壹號一期項目延期3年無法取得銷售許可的情況，原因在于項目一期的規劃驗收、預售許可與項目二期拆遷捆綁。

不僅如此，從實際測算來看，二期項目“輸血”效果遠不及一期。

2021年11月8日，沙嘴村城市更新單元二期項目用地批復。五個月前，則確認深圳市龍康弘投資發展有限公司及深圳市沙咀實業股份有限公司為二期項目實施主體。

根據建設項目用地信息公開表顯示，二期項目用地方案圖號為2021-002-0005號，地塊位于沙頭街道福榮路與沙嘴路交匯處東北角，土地面積17584.23平方米，土地用途二類居住用地，取得方式為“協議出讓”。

從一份由投資者援引的綠景地產分析報告得知，截止到2020年6月30日，深圳福田紅樹灣壹號二期項目總建面13.93萬平方米，剩余可售面積7177平方米。若按目前周邊二手房參考價計算，參照最高區間金地海景花園7.09萬/平米，紅樹灣壹號二期項目預計可售貨值約為5億元。

觀點地產新媒體從舊改市場人士了解到，目前二期項目范圍內多棟居民樓和底商已經基本搬空，紅色的“拆”字隨處可見，現場有多輛工程車進出。此前一棟居民樓外立面，還有“回遷沙嘴二期 臨窗即見碧海藍天”的標語。

股東孵化模式

事實上，紅樹灣壹號項目只是綠景舊改版圖之一。

“綠景集團是一個以舊改聞名，或者說經驗豐富的企業”，綠景中國管理層在今年8月30日的2021年中期業績會上表示，上市公司和控股股東手里還保持很多優質舊改項目資源。

截至2021年6月30日，綠景集團擁有土地儲備約868萬平方米，其中約80%位于大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等城市。此外，控股股東所擁有的土儲資源規模約770萬平方米，包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項目。

不難發現，綠景從深圳福田新洲起家舊改，其后參與了南山、福田、寶安等多個舊城改造項目，僅在深圳的舊改總建筑面積就超過400萬平方米。一直以來，綠景也很少出現在招拍掛市場，擴儲渠道幾乎來源于城市更新項目。

實際上，城市更新項目融資面積的樓面地價遠低于公開市場獲取的土地市場價格，尤其對于成交樓面價動輒五六萬每平方米以上的深圳市場來說，舊改成為房企擴充土儲、對沖毛利率下降風險的重要手段。

綠景稱，在上述中期報告期，集團參與的城市更新項目包括深圳白石洲城市更新項目、深圳黎光城市更新項目、珠海東橋城市更新項目等。

其中，珠海東橋項目是白石洲推出市場之前綠景最重要的項目之一。綠景中國管理層對此指，有關項目面積76萬平方米，分兩期滾動開發，預計可售面積約30萬平方米，已于今年11月開盤，均價為4.5萬元每平方米。

此外，觀瀾黎光土地整備利益統籌項目土地整備規劃也于今年10月進行公示。

對于舊改項目，綠景中國行政總裁兼執行董事唐壽春于業績會上重點介紹到，白石洲項目總計容面積約358萬平方米，將分4期滾動開發，預計開發的周期是8到10年，當中扣除了回遷和公攤面積之后，歸綠景可售面積大概180萬平米，今年4月份已經確認了項目一期的實施主體，7月份獲得開工證，現在已經開始基坑工程施工，預計大規模預售時間為2023年。

值得關注的是，貨值超2200億元的白石洲項目，因體量巨大，資金問題一直是市場關注操盤方綠景的重點之一。

截至2021年6月30日止6個月，綠景中國實現總收益約為人民幣20.3億元。現金有83億元，當中非受限現金有50億元。另數據顯示，綠景中國最近3年的合約銷售金額分別為62.8億元、42.4億元、44.8億元。

實際上，綜合綠景中國的業務模式可以發現，其城市更新項目獲得方式則主要為股東整合孵化后注入。

據此前觀點指數報告分析稱，控股股東黃康境將持有的優質城市更新項目進行孵化和一級開發，待項目成熟后，逐步注入上市公司綠景中國，以應付賬款掛賬，上市公司先開發，等項目資金回流，才逐步向控股股東支付。

即一期采用銀行借款、在手現金以及其他項目銷售回款作為開發資金，達到預售條件后，獲得銷售回款，在用于后續項目二三期的開發。

安信國際則指出，以這種方法發展，上市公司無須為土地儲備積壓大量資金，降低財務成本和現金流壓力。

關鍵詞： 紅樹灣壹號二期獲批 股東聯動下的“舊改專家”綠景