作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

將融創中國文旅旗下商管運營板塊注入融創服務，孫宏斌這一次內部倒騰，不僅明碼標價18億，還有一份對賭協議。王健林為珠海萬達商管引入戰投時，也簽署了對賭協議。

不同的是，一個是親兄弟明算賬，一個是朋友間算明賬；相通的是，他們對物業商管賽道的看重與布局，馬云、馬化騰、楊惠妍和鄭裕彤家族等富豪是王健林的戰投朋友，他們在押注一次商管巨頭的資本宴會。

孫宏斌用商管賦能融創服務，雖然道不同，但理相通。萬達商管1800億估值，雖說有行業龍頭的背書和追捧，但商管的高估值再一次被印證，這也是物企們爭相入場的關鍵所在。

經歷過早期物企的輪番上市，資本對傳統的物管開始興趣變淡，搭配商管成為新時尚，也更受青睞。所以，越來越多物企涉獵商管賽道，除卻追求業務規模拓展和多元化，一個重要因素也在此。

一個可見的現象是，諸多上市物企一方面發力增值服務，進入更多細分服務領域；另一方面加緊布局商管賽道，正如增值服務一樣，商管板塊正在他們的標配。

標配商管

標配時間最近的是融創服務，通過內部并購注入的同時，也收獲了一支組織架構完整的商業運營管理團隊；遠洋服務6月中旬成立商業資管平臺并搭建團隊，承接遠洋地產持有的商場、寫字樓管理運營業務，開始外拓輸出商業運營服務。

時間向前再推進，2020年正榮服推出商業子品牌榮企，富力物業推出富物商企；2019年保利物業的星云企服，綠城服務的綠城云享；2018年旭輝永生服務發布悅澤商辦，萬物云推出“萬物商企”子品牌后，又于2020年入股戴德梁行，成立“萬物梁行”。

2021年是物管并購大年，僅單個三季度并購額便超2020全年，而商業物業是其中最熱門的板塊之一。自李長江3月份將商業運營列為發力點之一后，碧桂園服務對外并購富力物業以及彩生活核心資產鄰里樂，對內整合碧桂園集團旗下上海、深圳商管子公司。

歐宗榮和孫宏斌的操作一致，通過內部并購將正如商業注入正榮服務；龍湖智慧服務雖未上市，但憑借龍湖天街項目商管能力已不可小覷，今年12.73億元并購億達物業后，又拿下楷林商服，加碼商辦物業賽道；旭輝永升服務則是以9.6億元吞并美凱龍物業，共建商業物業平臺。

搶灘商管賽道的物企陣營正在變大，特別是上市物企或企圖謀求上市的企業，甚至有物企欲單獨分拆商管業務上市，如花樣年和彩生活原本計劃分拆商業板塊上市，卻因核心資產鄰里樂售予碧桂園服務而夭折。

據焦點財經不完全統計，截至11月10日，共有53家上市物企（其中 A 股上市 4 家；港股上市 49 家，1 家已退市），其中至少過半企業業務體系中囊括商管業務，包含金科服務、越秀服務、弘揚服務、金融街物業和新希望服務等物企。

11月10日新晉上市的國資背景物企京城佳業，雖被稱為“胡同服務商”，但在其183個在管項目中也包含29個商業項目，國家體育場（鳥巢）和國家石油天然氣管網集團寫字樓正是由其提供服務。

賦能估值

雖說物企正處于跑馬圈地階段，正在搶占各條賽道，但商管賽道顯然意義非凡，被譽為物業管理黃金時代下的鉆石賽道，重要性不言而喻。

以京城佳業為例，商管面積占總在管面積的比例僅4%，但卻貢獻了33.8%的收入。再如中駿商管、合景悠活和星盛商業，憑借商業板塊的高盈利能力，凈利率可以排在上市物企前五。

特別是星盛商業，作為港股第一家純商管上市公司，凈利率高達32.3%，2021上半年是諸多上市物企當中唯一一家超30%的企業，盈利能力最強。

而且，商管服務已不再是物企業績加分項那么簡單，已經成為可以賦能市值或估值的重要砝碼。2021半年報結尾之際，曾編寫《九大榜單穿透物企估值分化迷霧》，當時焦點財經統計的50多家上市物企，估值均值為26.2，以商管為重要組成部分的中駿商管、寶龍商業和合景悠活，估值分別為49.06、35.93、31，顯著高于行業PE均值。

雖然在管規模是支撐物企市值或估值的首要因素，但商管業務以其較強的確定性和韌性，受到資本市場的追捧。華潤萬象生活的物管處在行業第一梯隊，商管目前是上市物企第一，在管開業購物中心 150 個，上市以來估值一直站在金字塔頂端，即便今年行業整體有所回落，但位置一直穩固。

中駿商管也是如此，在管規模雖不足1億平方米，處在第三梯隊；但估值卻一直排在行業前十之列，與其商管業務強相關。

輕資產商管賽道，正成為物業資本市場的新寵兒。特別是行業第一梯隊龍頭公司萬達商管啟動上市進程，其上市或有望推進資產市場的進一步認知，使得商管細分賽道附加值更高，抬升整體板塊的估值。

這也是如此多物企正加緊標配商管，升級業務體系的核心因素，而“物管+商管”的雙管模式就像是一個升級版。

上海證券數據顯示，商業管理行業空間廣闊，預計到2023年購物中心數量達到7496個，在管面積可以達到 6.2 億平米；但是市場格局較為分散，龍頭商管市占率僅為 6.2%。如此市場規模，為商管能力突出的企業提供了充足的外拓市場空間。

不過，商管物企面臨的競爭并不小，因為還有一群如龍湖、萬科印力、大悅城、愛琴海、新城等商管頭部玩家也在虎視眈眈，他們目前雖未透露出剝離開發主業獨立上市的消息，但不排除后期如萬達商管般分拆上市。

關鍵詞： 物企搶占鉆石賽道