● 本報記者 董添

近期，杭州、濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地陸續(xù)公布了2021年第三輪集中供地明細。以杭州為代表的部分地區(qū)將前期流拍的多宗地塊再次掛牌進行出讓。蘇州、南京等地則對競拍門檻進行了不同程度的調(diào)降。

降低競拍門檻

中國證券報記者觀察到，降低出讓門檻的地區(qū)，第三輪土地出讓數(shù)量相比第二輪也出現(xiàn)了明顯增加。

舉例來看，蘇州第三輪集中出讓26宗地塊，總出讓面積為203.5萬平方米，總起拍價為405.6億元，出讓時間為11月24日至11月26日。與第二批次相比，本輪供地面積增幅明顯，推出宗數(shù)增加5宗，增幅為29.4%；出讓面積增加55.44萬平方米，增幅為45.2%；總建筑面積增加117.09萬平方米，增幅為48.7%。

根據(jù)出讓條件，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例下調(diào)至30%，土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，并取消因超溢價而需提前支付尾款的要求。

南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級或一級”下調(diào)至“三級及以上”。

根據(jù)南京市的出讓公告，南京擬推出第三輪集中供地共計61宗地塊，總起始價482.86億元，總出讓面積274.16萬平方米，該輪競拍將于2021年11月25日9點30分開始限時競價。

以杭州為代表的部分地區(qū)第三輪出讓的地塊中，有的是前期流拍的地塊。杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的今年第三輪集中供地共包括51宗地塊，總出讓面積約234.96萬平方米，總建面超500萬平方米。其中，包括多宗前期流拍的地塊。再次掛牌后，這些地塊的起拍價出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進指出，杭州地區(qū)第三輪掛牌的多宗地塊相比前兩輪出現(xiàn)了明顯下調(diào)。比如，良渚好運路地塊，此前由于起價高，而且競品質(zhì)要求較多，需現(xiàn)房銷售，導(dǎo)致流拍。這一次起拍價將從20682元/平方米降到17500元/平方米，相當于打了85折，算下來總價降低了約3.3億元。西湖翠苑板塊的14號地塊上輪流拍，這次再度推出，精裝售價依舊維持5.8萬元/平方米，但地塊起始樓面價將從原來的33267元/平方米下調(diào)至3萬元/平方米左右。這些調(diào)整都有利于這些地塊在新一輪的土地拍賣中增加出讓成功率。

租賃用地受重視

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)布第三批集中出讓地塊的城市明顯增加了保障性住房的供應(yīng)。

以上海地區(qū)為例，上海發(fā)布第三批集中供地公告顯示，本次共出讓住宅用地58宗。其中，27宗為涉商品住宅類地塊，其余31宗為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。深圳公共資源交易中心發(fā)布出讓公告顯示，深圳第三批集中供地將于11月25日公開掛牌出讓11宗住宅用地，總土地面積約38.07公頃，總建筑面積約191.64萬平方米。其中，9宗將建“普通商品住房+只租不售”人才住房，2宗建設(shè)出售型人才住房。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長、中國飯店協(xié)會公寓專業(yè)委員會常務(wù)副理事長趙然接受中國證券報記者采訪時指出，據(jù)監(jiān)測，以集體建設(shè)用地、R4用地為代表的租賃住房專項用地出讓價格一般是同一地段的商品住宅土地價格的五分之一到三分之一。租賃住房專項用地價格降低，有利于吸引優(yōu)質(zhì)的大型房企參與建設(shè)租賃住房，以重資產(chǎn)的形式持有相關(guān)物業(yè)，給租房市場注入新的血液。預(yù)計未來租賃住房專項用地出讓將成為土地出讓市場的主力之一。

流拍率降低

日前，無錫第三批集中供地土拍落幕，本次集中供地共成交20宗涉宅地塊，總占地面積約113.74萬平方米。從土拍結(jié)果看，20宗地塊半小時之內(nèi)全部出讓成功，17宗底價成交，3宗溢價成交，成交總金額約273.8億元。作為首個完成第三批集中土地出讓的城市，無錫本次集中出讓無一宗流拍。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，第一輪集中供地平均溢價率為15%，而第二輪溢價率平均只有3%，除深圳、廈門等溢價相對較高外，大部分城市基本以底價為主成交。從結(jié)果看，已完成第二輪土拍的福州、濟南、青島、天津、成都、蘇州、杭州等城市整體溢價率下降明顯。其中，濟南、長春二批次地塊多為流拍、撤牌或底價成交；成都、天津等多數(shù)地塊以底價成交。完成二輪土拍的廣州、南京，市場熱度也大幅降低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，相比第一輪集中供地時大部分房企有參與的積極性，當下隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈偏緊，疊加接近年底行業(yè)普遍開始收緊拿地資金，使得第二輪集中供地出現(xiàn)了明顯的流拍現(xiàn)象，拿地報價都明顯減少。隨著第三輪土拍條件有所放松，部分地價出現(xiàn)下調(diào)，預(yù)計第三輪土拍有望扭轉(zhuǎn)第二輪的局面。重點城市第三批次地塊掛牌節(jié)奏有望加快，預(yù)計多數(shù)城市將在11-12月集中出讓，資金實力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機會。此外，預(yù)計城市間和城市內(nèi)市場熱度分化延續(xù)，資金壓力較小的中小房企可擇機低價補貨。

關(guān)鍵詞： 第三輪供地拉開序幕 多地降低土地出讓門檻