觀點地產網 中小物企的資本市場熱潮漸去，但并沒有勸退明宇商服。作為刷新在管面積最低紀錄的“蚊型”物企，明宇商服仍然再度遞表。

對于成長中的物企來說，規模是基礎要素，盈利是關鍵要素。

在規模方面，過去的這半年，明宇商服總的簽約面積和在管面積增長平緩。截止2021年6月底，公司物業管理服務的訂約面積310萬平方米，較2020年底增加2萬平方米；在管建筑面積295.3萬平方米，較去年底增加10.3萬平方米。

按其披露，2018、2019、2020的在管建面分別為148萬平米、169萬平米、285萬平米，到2020年增長近70%。

另外，2018、2019、2020年關聯方提供的在管面積分別占比96.4%、87.4%、65.1%，母公司提供的在管面積占比仍然超6成。

此外，在規模中，合約面積增速遠比在管面積增速重要，在管面積/合約面積的比值可以反映當前業績釋放比例，比值越小，說明業績釋放少，未來業績釋放潛力大。

2018、2019、2020、2021的前6個月，其在管面積與簽約面積的比值約為170%、160%、 110%、 100%，這在上市的物企中是比較少見的。一般來說，簽約面積是遠多于在管面積，在50-80%不等。

在盈利方面，總收入這半年在平穩增長，但同期利潤有所下降。

2018、2019、2020年，明宇商服分別實現總收入約8390萬元、8860萬元和1.05億元，同期溢利為1720萬元、1731萬元、3152萬元。2019年到2020年，年內溢利一度猛增82.1%。截至2021年6月30日止六個月的約6020萬元，相比同期約人民幣4950萬元，增加約21.7%。

相比同批失效的中梁百悅智佳，以及東原仁知服務，在毛利率方面，明宇商服表現出了作為商管物企的優勢。2018、2019、2020年的毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%，2021上半年的毛利率也保持在42.2%。

但是對于小型物業企業來說，盈利的數字稍有變動，無論增減，其增幅或者跌幅都會非常明顯。

此外其第三方占比收益很高。2018、2019、2020年其獨立第三方帶來的收益占比總收益的67.8%、69.5%、64.6%，2021上半年占比74.2%，在面積上占比不到一半的獨立第三方拉動較大的收益。

據招股書，明宇商服2020年的新增業務酒店后線集成服務，即作為一站式服務平臺向酒店業主及酒店管理公司提供集中物業管理相關服務，目前獲6家委聘。

其中成都瑯珀酒店一家是獨立第三方，其他5家分別為長春凈月凱悅嘉軒酒店、凱悅臻選酒店、南充東方花園酒店，以及位于成都的三家其他酒店。這歸功于其母公司明宇集團是中國西部規模最大的民營酒店集團，曾是中國首家獲得凱悅授權許可的特許經營酒店第三方管理公司。

另外，其業務主要集中在四川和長春。2019、2019、2020、2021上半年度，在管建面分別為14%、12.2%、12.3%、13.3%，來自長春的物管收入占總物管收入的25.6%、22.6%、19.6%、25.6%。

若從基本面來看，明宇商管優勢在于其作為商管物企的一面。

商管作為估值較高的物企類型，相比于住宅業務為主的物企，其毛利和凈利表現一般不錯，更加有盈利的潛力。中駿商管就是同批上市物企中規模不拔尖，但毛利突出的典例。明宇商服2018、2019、2020其商用物業收益分別占比物管收入的82.2%、83.5%、83.0%。是典型的商管類物企。

根據港交所官網發布的文件，從明年1月1日起將提高主板盈利規定，將主板盈利規定調高60%，要求主板上市公司三個會計年度盈利總和達到8000萬港元，折合人民幣為6578萬元，并將盈利分布改為56%∶44%，即財報期首兩個財政年度所需的最低盈利總和為4500萬港元，最后一個財政年度為3500萬港元，約3700萬人民幣。

從港交所調高盈利規定此舉，除了意在規范集資流程、保障投資人利益不受損害之外，也是避免小型企業在盈利不足情況下，卻花費高昂的上市開支，以達到上市目的。

這意味著，今年后半年是小型物企上市的最后窗口，這也許是明宇商管迅速再次遞表的原因。

關鍵詞： 小型物企二次遞表 明宇商服再度沖刺港交所上市