紅周刊 見習記者 | 陳雯

今年5月份順利過會的安徽省建筑設計研究總院股份有限公司（以下簡稱“建研設計”）前不久注冊申請也獲得證監會通過，這意味著其即將迎來上市發行的日子。

建研設計主要從事建筑設計、咨詢、研發及其延伸業務，包含常規建筑設計業務、新興業務設計與咨詢、EPC總承包業務、施工圖審查業務等。

建研設計作為房地產行業的上游企業，易受房地產行業波動影響，《紅周刊》記者在查閱建研設計招股書后，發現近期房企資金鏈緊張，導致建研設計的應收賬款急劇增加，回款速度變慢，需要計提更多的壞賬準備，給公司的盈利水平和現金流都帶來了不利影響。

另外，建研設計背靠安徽省國資委，約九成收入來自安徽省內，業務在一定程度上受地域限制。在行業整體競爭十分激烈的情況下，若公司想走向省外市場，擴大業務規模，尚存在較大難度。

受房地產客戶影響，空有收入難回款

2018年-2021年上半年，建研設計的應收賬款賬面余額分別為9575.88萬元、1.41億元、1.82億元和2.5億元，占當期營業收入的比例分別為28.20%、37.67%、41.98%和130.63%。建研設計的應收賬款余額和占比逐年增加，且增速較快。

根據公司招股書介紹來看，一方面是由于建研設計目前的主要客戶為各級地方政府、企事業單位以及各類房地產開發商，其內部付款審批流程復雜且用時較長，普遍存在逾期結算情況；另一方面，則因為近段時間以來，部分房地產客戶因國家政策調控或經營不善而造成資金緊張，導致建研設計不能及時收回欠款，應收賬款高企。

具體來看，2020年8月，監管部門出臺房地產融資新規，設置“三條紅線”相關指標控制房地產企業有息債務的增長，這對建研設計的房地產企業大客戶有不小影響。

據披露數據顯示，2018年-2021年上半年，建研設計客戶中涉及“三條紅線”房地產客戶的模擬應收賬款平均周轉率分別為4.02、2.89、0.70和0.15，下降非常明顯。而建研設計自身的應收賬款周轉率分別為3.79、3.16、2.69和0.85，總體來看，其應收賬款周轉速度整體大幅變慢，可見其應收賬款回款情況受房地產客戶影響相當大。

表1：“三條紅線”房地產客戶的模擬應收賬款周轉率情況

隨著建研設計的應收賬款回款速度的變慢，其應收賬款的期后收回率也大幅降低。據招股書披露，截至2021年8月31日，建研設計報告期各期末應收賬款期后回款率分別為74.92%、71.21%、36.02%和10.57%，期后回款情況也越來越差。

圖2：應收賬款回收情況（單位：萬元）

圖片來源：招股書

隨著應收賬款金額越來越大、回款速度越來越慢，建研設計不得不大幅計提壞賬準備，2018年-2021年上半年，其計提的壞賬準備分別為1422.58萬元、1990.71萬元、2815.06萬元和3710.28萬元。

其中，截至2021年6月30日，建研設計應收恒大集團款項余額合計為2107.89萬元，計提了1869.04萬元壞賬準備，計提比例為88.67%，而2021年上半年建研設計實現扣除非經常性損益后歸屬于母公司股東的凈利潤僅為1568.43萬元，顯然，壞賬準備的計提對建研設計的經營業績產生了很大的不利影響。

如果房地產行業資金緊張的問題持續更長時間，建研設計應收賬款回款周期或將更長，一旦出現大量的壞賬，必然會對公司的財務狀況和經營成果造成不利影響。

市場競爭激烈，省外市場開拓不易

建筑設計咨詢行業具有一定的地域性特征，這一點在建研設計上體現得十分明顯。建研設計的控股股東為由安徽省國資委百分百控股的安徽省國有資本運營控股集團有限公司，持股比例為40%。目前建研設計的業務主要集中在安徽省，報告期內，公司來源于安徽省的收入占公司主營業務收入的比例分別為93.34%、93.65%、93.11%和89.59%，因此，在可預見的一段時間內，建研設計的業務仍將主要集中在安徽省。

業務過于集中于某一區域，容易受到區域限制，如果未來安徽省建筑工程的開發建設出現投資增速放緩或投資總額下降，建研設計的業務收入將受到不利影響。另外，如果建研設計想要持續擴大業務規模和營業收入，就必須進行省外市場的開拓。

在此次3.25億元的募資項目中，建研設計就計劃募集8779.90萬元，用于設計服務網絡平臺建設項目，對上海、海口、深圳、重慶、鎮江等地的設計服務網點進行建設，以擴大公司業務規模。

但是，建研設計長期扎根于安徽省內市場，盡管在區域內具有較強競爭力，但省外市場的開拓卻是存在較大難度和風險。

據招股書顯示，截至2019年末，全國建筑設計類企業數量達到23183家，市場參與主體眾多、市場化程度高，形成了以大中型國有（或國有控股）企業和部分大型民營企業為主導，同區域內中小型企業為輔的行業競爭格局。

若要順利開拓省外市場，建研設計的主要競爭對手包含大中型國有企業以及上市民營企業。

其中，大中型國有設計企業主要包括北京市建筑設計研究院有限公司、中國建筑設計研究院、上海現代建筑設計有限公司等，這些企業業務遍及全國各地，并在全球范圍開展建筑設計相關業務，經營規模較大，建研設計與這類企業相比經營規模存在較大差距。

而上市民營企業主要包括漢嘉設計、華陽國際、筑博設計、啟迪設計、中衡設計、華圖山鼎等。而這其中，除了華圖山鼎收入規模與建研設計差不多外，其他幾家上市公司營收規模均比建研設計大，綜合實力也比之強。所以，對于建研設計來說，想要順利開拓省外市場并不是一件簡單的事。

圖3：同行業上市公司營業收入情況對比（單位：萬元）

圖片來源：招股書

缺乏人才優勢

建筑設計行業屬于技術和知識密集型服務行業，人才是核心競爭力，那我們再來看一下建研設計現有人才方面的情況。

目前，建研設計的各類注冊資格人數合計為169人，包括一級注冊建筑師資格43名，一級注冊結構師資格38名，注冊城市規劃師資格14名，注冊設備工程師資格25名，注冊電氣工程師資格12名，注冊咨詢工程師資格12名，其他注冊資格25名。

相比之下，三家大型國企中，北京市建筑設計研究院有限公司的注冊資格人數有674人，中國建筑設計研究院有520人，上海現代建筑設計有限公司有1800余人。而同行業上市公司里，啟迪設計的注冊資格人數有229人，漢嘉設計有231人，華陽國際有218人。相比之下，許多公司的注冊資格人數均多于建研設計，其在這方面的潛在競爭力同樣有所不足。

圖4：同行業公司的注冊資格人數

圖片來源：招股書

員工薪酬是建筑設計業務成本最重要的組成部分，也是吸引人才的關鍵因素，那我們看下建研設計目前的員工薪酬情況。2018年-2021年上半年，建研設計的員工薪酬成本分別為1.69億元、1.88億元、2.01億元和0.90億元，占當期主營業務總成本的比例分別為76.97%、76.32%、70.42%和67.22%，整體薪酬成本占比在下降，這在一定程度上反映出，建研設計對以高薪吸納人才策略的重視不足。

在人才質量方面，在報告期內，建研設計吸納的新員工多為校招畢業生。

建研設計目前主要有四類業務，分別為常規建筑設計業務、新興業務設計與咨詢業務、EPC總承包業務和施工圖審查業務。其中，常規建筑設計業務為建研設計的核心業務，常規建筑設計業務的毛利率水平和變化基本反映公司整體的毛利率水平和變化。

2018年-2021年上半年，建研設計常規建筑設計業務的毛利率分別為32.54%、32.56%、32.45%和26.71%，而同行業可比上市公司此項業務的毛利率平均值分別為37.42%、34.76%、35.59%和34.25%，建研設計的毛利率一直略低于同行且呈下降趨勢。

建研設計在招股書中表示，毛利率下降的原因之一為人員增加影響。公司加大了人才隊伍的建設力度，從高校招聘了較多的后備力量，相關人員生產效率尚未完全釋放，導致成本中的固定薪酬金額增加較多。

實際上，這一點從建研設計的員工平均薪酬水平也可以加以佐證。2018年-2020年，建研設計的常規建筑設計業務的平均薪酬分別為41.22萬元、38.51萬元、37.09萬元；新興業務設計與咨詢業務的平均薪酬分別為36.02萬元、43.54萬元和34.77萬元；EPC總承包業務的平均薪酬分別為33.55萬元、33.44萬元和27.07萬元；施工圖審查業務的平均薪酬分別為35.0萬元、37.5萬元和44.0萬元。

圖5：各項業務對應人數、薪酬成本、平均薪酬成本（單位：人，萬元）

圖片來源：招股書

除了施工圖審查業務，建研設計其它幾大業務2020年的平均薪酬水平均不及2018年的平均薪酬水平，主要原因便為業務人員增加較多且多為校招人員，拉低了平均薪酬水平。

所以，報告期內，盡管員工人數有所增加，由于校招員工占比較高，公司的核心競爭力并沒有得到很大的提高。應屆畢業生由于工作經驗相對不足，很難給公司貢獻出較高的效益，反而導致業務毛利率的下滑。

對于建研設計來說，如果缺乏核心競爭力，便難以在如此激烈的競爭中保持或者擴大業務規模、提高收費水平，公司將繼續面臨毛利率水平下降的風險。

在缺乏資金和規模優勢的情況下，如果建研設計想要順利開拓省外市場，提高毛利率水平，就需要吸引大量高端人才，但從建研設計目前的情況來看，其人才方面的布局仍然有所欠缺。

（文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

關鍵詞： 聚焦IPO | 受房企客戶影響 建研設計巨額應收回款難 優勢不足