11月4日，北京市住建委官網發文，為切實維護商品房交易雙方合法權益，北京市住建委在總結梳理近年來預售資金監管實踐經驗的基礎上，會同北京銀保監局、人行營管部對現行政策進行修訂，形成《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》。

《辦法》將現行的先網簽后入賬，調整為先監管保護后網簽，即：購房人只有將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網簽，確保預售資金及時足額直接入賬。此外，預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。

保證建安成本

“北京地區新房價格可能在5、6萬元一平方米，這里面主要是地價，建安成本其實占比較小。”中原地產首席分析師張大偉指出，“開發商前期已經支付了地價款，不然不可能動工和預售。上述《辦法》中提到的5000元/平方米，足夠支撐項目建設完成。很多項目之所以爛尾，是因為建安成本被抽調、動用，或者很多開發商根本就不會將建安成本匯入指定賬戶。《辦法》實行后，這些行業亂象有望改善。”

至于“購房人只有將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網簽，確保預售資金及時足額直接入賬”，是行業一直實行的標準。

中國證券報記者從北京地區一家開發商處了解到，一般來說，購房者需要前期繳納30%以上的首付款，才能進行網簽、銀行貸款等流程。網簽成功后，首付款和銀行貸款才可以動用。預計上述《辦法》實行后，5000元/平方米的預售資金要等建設完成才可以全部動用。上述《辦法》是為了維護購房人的合法權益，降低購房風險。同時，控制開發企業風險。

來源：北京市住建委

北京市住建委指出，為在確保資金安全的情況下提高利用效率，《辦法》進一步發揮現金保函作用，現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期的，可不進行預售資金監管。開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時將放款時限由過去的五個工作日優化為兩個工作日。

此外，為解決監管銀行與開發企業之間信息不對稱問題，《辦法》提出，監管銀行通過北京銀保監局金融專網和市住建委房地產交易管理系統實時共享房屋網簽和入賬信息，便于監管銀行掌握銷售情況和入賬資金。穿透審查方面，《辦法》明確市住建委及北京銀保監局通過金融專網共享開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗；穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

優先用于工程建設

針對《辦法》出臺的背景，北京市住建委在文章中指出，去年以來，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規使用預售資金問題。

針對當前部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難問題，《辦法》特別規定：當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。

《辦法》還規定購房人可憑網簽編號和密碼通過政府網站查詢賬戶的出入賬信息和余額，便于社會監督。此外，為盡早掌握賬戶查封信息，《辦法》新增了監管銀行收到法院等對監管賬戶采取保全措施時，應及時告知屬地部門的要求。對開發企業和監管銀行違規使用預售資金的要及時足額返還，造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的，《辦法》明確由各行業主管部門移送公安部門行刑銜接，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

值得注意的是，中國證券報記者梳理發現，除了北京以外，部分地區對開發商預售款監管也不再進行“一刀切”。

日前，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發文，進一步明確商品房預售款監管。明確優化預售款支取條件，預售商品房項目的監管分戶賬內資金達到監管額度后，開發企業可申請支取多余部分資金。未達到監管額度但工程形象進度已達到規定支取節點，且賬戶內資金已超過該節點留存余額要求的，開發企業也可按節點支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農民工工資支付。

關鍵詞： 北京 商品房