香港經濟回升的當下，此前在疫情重創下祭出的“世紀地王”中環新海濱商地也在業界關注下完成招標。

11月3日，香港發展局公布，中環新海濱三號用地（即內地段第9088號）批予恒基兆業附屬Pacific Gate Development Limited（國基發展有限公司），批租期為五十年，其標書的標價為508億港元。

與預期的無二致，該地皮超越新鴻基于2019年底斥422.32億港元購入的西九高鐵站上蓋商業項目，登上香港歷來最貴重地王寶座。

但從競標機制來看，此次并非價高者得，而是綜合評定設計方案和地價之后的結果。

六份標書、508億定價結果

因對項目設計元素極其重視，香港特區政府采取罕見的“雙信封制”招標。入標財團須提交“價格建議”（即地價）和“非價格建議”（即建筑設計等），前者須高過政府的底價，后者則以6大范疇評分。

該地皮早前收到6份標書，入標發展商包括長實集團、恒基、新鴻基地產，九倉置業伙拍港鐵及華懋集團合資，信置則伙拍招商局置地及鷹君合資入標。

是次“雙信封制”的價格建議和非價格建議的評分比重相同，各占百分之五十。而其中4份標書未達到價格和非價格“雙信封”須同樣合格的基本要求；而有2份標書均符合要求的，最終國基發展有限公司的價格建議和非價格建議的得分均是最高，總分共得100分（在價格建議和非價格建議的個別評審中，表現最好的標書會獲取滿分）。

恒基的方案設計希望透過項目建設一個世界級地標，建筑群外觀旨在突顯香港作為亞洲國際城市的形象，加強中環內陸和海濱的連接。這符合了賣地章程中對于“香港新地標”的規劃要求。

而關于該地皮的最后標價，香港業內多認為：隨行就市，稀缺的黃金地王在現下最終定價508億港元屬于合理。

實際上此前受疫情反復和香港經濟轉差影響，地皮估值多次下調，最終確認估值約370億至755.6億港元，最低估值較去年初下調20%，上下跨度仍較大。

按樓面面積估算，每平方呎樓面地價介乎2.29萬至3.5萬港元。本次定價508億港元，以扣除政府設施后的商業樓面161萬呎計算，每呎樓面地價高達3.1463萬港元。

美聯測量師行董事林子彬認為，是次地皮規模龐大，單計地價已高逾500億港元，連同建筑費等料總投資額或高達600至700億港元，反映發展商對傳統優越位置商業項目相當具信心。

從本次競標氛圍看，香港中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，由于其余標書未公布，也難以判定這些標價相差多遠，設計方案之間的區別，因此無法判斷開發商整體對地塊估值的投資情緒，但從結果看也是合理的。

實際上地皮推出時多有“生不逢時”的評價。流標頻率上升、市場估值不斷下調以及對延遲推地的考量，確實側面反映了現時香港商業地產市場現狀。租金“貴”絕全球的中環在去年以來寫字樓租金也遭大跌21.3%。

不過用兩三年內的經濟狀況來評判一個商業地王項目的估值及入市預期等，也不完全客觀合理。從地塊珍稀程度看，這是被香港發展局局長黃偉綸形容為中環最后一幅大型地標式商業地，也近25年來首次招標出售的臨海板塊，未來短期內還沒有新的供應。

黃良昇亦表示：“商業投資看的是未來50年，而去‘中環化’這樣的趨勢其實并不存在，中環未來金融集聚的趨勢還會加強。”據了解，近兩年因經濟轉差多有企業會因為租金太高而遷出中環，但同時也有新的企業遷入。

而在10月底，萊坊亦指出，目前中環區租金水平已跌至2010年（即金融海嘯后的水平），租金明顯回調后，吸引機構“重投中環”，或作出升級。此外，一些新興行業亦作出升級，如金融科技公司HashKey租用中環交易廣場3期樓面，為該廈首現加密貨幣機構租用。故預計中環租金漸平穩向上。

恒基再入商業地王

從地皮本身質素和未來規劃上看，面積51.6萬方呎，預計提供達184.3萬方呎樓面，主力商業及零售用途，亦要提供休憩設施，涉及22.8萬方呎樓面，需要用作興建停車場及政府、機構或小區用途，余下約161萬方呎商業樓面。

恒基中標的設計方案，以“橋”作為整個發展的設計概念，建議興建三座建筑物，當中，最接近海濱的建筑物將作多用途之用，另外兩座則作辦公室用途。

林子彬認為，預期地皮會發展成甲級寫字樓及零售為主項目，由于設計及環境因素規限大，料發展商會用作長線收租。項目將與鄰近國際金融中心IFC等甲級商廈租金作參考，料不少跨國企業會對項目有興趣。

而國際金融中心IFC也由恒基持股，為項目規劃、建設到運營的背后推手之一。2020年財報數據顯示，恒基持40.77%應占權益的國際金融中心項目所貢獻自占租金總收入19.67億港元，下跌8%。

此外，于2017年5月，亦是恒基拿下了中環時隔21年出讓的第一塊商辦土地——美利道地塊，這個體量僅有43,200平方米的地塊花費了232.8億港元，彼時創下全球最高價值地皮紀錄，換算成內地單位的樓板價約47.4萬元/平方米。

彼時參拍也很激烈，共有8個組團，包括本長實、九龍倉、恒隆、南豐、新鴻基、華人置業，以及內房中渝置地、信合+世茂+新世界的混合體。

掃貨優質資產也算是恒基一向的投資特點，其過往便習慣“買買買”且多投資商辦項目，而這一特點仍在延續，也成為其優勢。

此外，商辦、酒店也是恒基資產主力軍，銷售物業與租金收入常年占大頭。2021年中報數據顯示，恒基兆業股東應占盈利65.49億港元，同比上升131%；所有核心業務中，銷售物業與租金收入占大頭，分別為34.5億港元（約占39.24%）、31億港元（約占35.26%）。

本次再拿下中環商業地王，根據恒基晚間發布的中標公告，其508億地價將悉數于接下來的28 天內完成支付，該地價以其內部資源及銀行融資支付。

至于未來開發，根據賣地條款，3A和3B用地須分別于2027年12月31日或之前及2032年12月31日或之前完工。再按照目前市場預判，項目長期租金回報率約3至4%，資金回收期約25至30年。

但如此大額的資金投入和開發周期大概率也不會給開發商形成壓力。據了解，一般香港地產商去競標投地時多以剩余法來計算出價，首先將建成后的樓盤銷售價格扣除成本、預期利潤等，杠桿比率極低。同時因自身負債水平低，也可支撐長周期的精細化開發模式，具有超強的持貨能力。

2021年中報數據顯示，恒基的資產負債率29.12%，保持低水平。也有業內人士表示，實際上大部分的香港開發商都資產雄厚，而大股東的個人資產普遍要比上市公司的還要多。

目前恒基交由李家杰主要負責內地業務，李家誠主要負責香港業務。可以發現，近年來與內地房企的投資合作時有，包括今年9月罕見的出現李家杰個人投資4億港元入股奧園；而在大本營香港多是常規性投標拿地與項目推售。

根據2021年中報，截至6月30日，以自占樓面面積計算，恒基在香港擁有土地儲備約2120萬平方呎。目前有8項現有物業正策劃重建或更改用途，將可提供自占市區商住樓面面積約143萬平方呎。另有46個遍布市區各交通樞紐的項目正進行收購，當成功收購及重建后，預計可提供自占樓面面積共約511萬平方呎。

恒基于財報中表示，未來將以合理價格在香港收購具增長潛力的市區重建地盤，并統一有關業權以作重建之用；積極申請更改農地為發展用途；及加速開發位于內地的龐大且成本低廉的土地儲備，并于今后數年推售更多住宅單位。

關鍵詞： 六組競標、雙信封制 恒基兆業508億港元再奪中環“世紀地王