紅周刊 作者 | 邊航

為什么要買地產股？

買股票，有幾十個行業可以選，在這個講“賽道”的時代，地產股好像不太受待見?？珊玫摹百惖馈鄙隙碌能囂啵粯記]法保證順利抵達目的地。地產股最吸引人的，就是它并沒有那么熱，偶爾里面有些泡沫，但消散得也很快。

很多人喜歡泡沫，尤其是那種快速膨脹的泡沫，很適合做投機。但對于一個做長線，而且是靠股票吃飯的投資者來說，我更喜歡地產股現在這種“干巴巴”的樣子，沒有水分就沒有意外，可以重倉，可以高枕無憂。

地產股和任何股票放在一起，都是一個另類，雖然它被人誤解的地方有太多，但這并不能改變它的光彩?？纯聪旅孢@七個買地產股的理由吧。

一、越來越富裕

由于我國經濟體量越來越大，GDP的增速會逐漸變緩，但富裕的中國人仍將越來越多。大家對好房子的需求從來就沒少過，只要收入還在不斷增長，就還會有房地產市場的發展空間。

二、一直被低估

近十年來，地產股一直都是被市場低估的主要品種，各種誤解和各種觀念讓地產股在大部分時間里估值偏低。其實，這正是地產股的安全所在，在估值已經處于底部的情況下，業績的增速就是股價未來的增速，只要房企的銷售還在增長，何必在意朝朝暮暮？

三、宏觀調控

有些關注地產股的人，不愿意買入的重要原因，是房地產行業總是會面臨各種調控。其實要是沒有這些調控政策，市場早就因為過熱而出大問題了，是宏觀調控確保房地產能夠長期穩定地發展下去。

四、集中化趨勢

受核心城市的土地供應影響，商品房的銷售額將出現增長緩慢直至平穩下降的態勢，但龍頭房企在這個過程中，卻可以不斷提升自己的市場份額和利潤率，這一集中化趨勢，可以參考白酒和家電行業的現狀。

五、業績明確

房企需要交房后才能結算利潤，預售款變成營業收入一般都需要兩到三年的時間?？梢哉f，我們提前兩年多就能知道該企業的未來營收和利潤，這是絕大多數行業做不到的。

六、信息透明

很多企業的銷售數據，都需要到季報或者中報、年報里才能找得到，而主要上市房企的銷售數據，每個月都會公布，我們可以及時了解企業的收入情況，第一時間做好相應措施。

七、股息率高

因為行業被低估，大部分地產股的股息率都比較高，高于社會無風險收益率的倍數也屢見不鮮。對投資者來說，即便股價不變，買地產股也比將錢存在銀行的收益大得多。

有長期邏輯、業績明確、價格便宜、下跌空間有限、上升空間廣闊的股票，我是不會錯過的。最后匯總成一句話：未來十年，買房不如買地產股，當然必須是足夠優秀的地產股。

研究地產股必須了解的五個問題

一、強者通吃時代的到來

以月為單位，地產是強周期的行業，但如果以年為單位，過去20年里，地產行業一直都處于上升周期中。隨著國家對負債率和貸款端的管控越來越嚴格，目前行業處于集中化過程中，整體增速趨緩的時候，龍頭房企的利潤卻將進入釋放期。

未來十年，房地產開發都會處于上升階段。2020年，前十房企的平均權益金額不到4000億元，這個數字在十年后有機會突破1萬億元，即前十的房企整體權益金額會達到10萬億元左右，至少占據80%的市場份額。龍頭房企的好日子遠遠沒到頭，有些甚至是剛剛開始。我們已經習慣了房企的“大魚吃小魚”，隨著“三道紅線”政策的落地，“大魚吃大魚”的時代也正在開啟，投資地產股，首先要判斷誰能活到十年后。

二、房企的核心能力是負債

房企最核心的能力是負債，看懂了負債也就看懂了該房企。很多新手或者一些剛入行的研究員，都把高負債當成房企的原罪。但高負債本身并不是問題，關鍵要看這些負債轉化成了多少優質土儲，以及該房企的銷售去化能力和資金周轉速度。而對于那些負債率過低的房企，也要小心其后期的發展速度，畢竟房企的負債率一般都是和土儲聯系在一起的，負債率太低的房企，往往后期可供開發的土儲不足，會影響長期業績增速。

三、發展持有型物業是房企的趨勢

“三道紅線”政策之下，是給全行業降了杠桿。兩年之后，大部分房企會處于相近的負債環境下，企業發展會更依賴于經營能力和產品能力。經營能力包括融資能力、合作能力、執行能力、成本控制能力、資源整合能力等。產品力除了產品質量的保證外，還包括產品設計能力、產品與客戶的匹配能力和業態組合能力等。

未來隨著保障性住房的不斷增加，各房企的發展趨勢會是不斷加大自身的持有型物業比例。但這種持有型物業后期的經營壓力也是很大的，對企業運營管理和資金流動性的要求都很高，如果處理不好，就會變成一個長期的包袱，難以再翻身。但如果經營得當，看看在地產股整體低迷的大背景下，龍湖集團2020年的股價表現，大家應該就會對地產股的未來更有信心。

四、限價是長期趨勢

目前全國主要的一二線城市和熱點區域的三線城市，都處于限價范圍內。在部分限價的城市里，也有一些非限價區域，但這些區域往往地理位置較偏，市場需求不是很旺盛，即便不限價，主動提升價格的空間也不大。

限價主要是分兩種：一種是單盤限價，就是給該項目一個指導價，整體備案價格的均價不得超過指導價；另一種是區域定價，項目可以適當高出區域均價，但要想備案就需要其他項目有足夠的低價房源同時備案，來拉低高價位房源的備案價。

開盤前房企需要把每套房源的價格進行上報，后期備案的時候不得超過這個價格，有些地方還規定了下限，低于備案價格一定的比例也是不允許的。對很多城市來說，防止降價的重視程度甚至要超過漲價。從目前來看，限價是一個長期趨勢，只有供需平衡之后，才會被全面解除。

五、熱錢的推波助瀾

熱錢是逐利的，而且是短期內要求快速見利的，可以類比的就是股市里的游資。這些錢會從低息貨幣那里融資，然后到高息貨幣那里賺錢。即便其投資收益不理想，僅僅是貨幣之間的利差，也足以保證資金的安全性和最低收益。

由于熱錢是根據匯市的趨向流動的，這就要求它們要進入那些容量大、流動性好、價格彈性大的領域，以便在撤離的時候能夠快速套現，最適合的就是股市和樓市。由于A股對外資還有一定的限制，進入房地產領域就是一個重要選擇了。目前，住宅方面管控嚴格，限購條件基本屏蔽了外資的直接進入，外資比較關注的是股權投資、前融資金和商業地產領域。近期有很多商業項目被外資收購，就是一個縮影。不管從哪個方面著手，這些資金都直接推動了一級市場和二級市場的熱度，最終會落實到房價上。

本文選自《看透地產股——從價值投資的根本邏輯出發》

作者：邊航（雪球ID：朱酒）

出版方：機械工業出版社

（文中觀點僅代表作者個人，不代表《紅周刊》立場，提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

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