近日，綠地控股、榮盛發展等房企實現“三道紅線”降檔。其中，綠地控股的凈負債率降至100%以下。

頭部房企綠地控股的降檔頗受市場關注。從三季報數據看，房企對現金流普遍較重視，不少房企經營活動產生的現金流量凈額實現同比增長。

業內人士指出，經營活動產生的現金流凈額是反映房企經營狀況的重要指標。房企對于經營活動產生的現金流凈額的重視程度也在增加。

● 本報記者 董添

壓低債務

11月1日，綠地集團披露，綠地控股的第二條紅線達標轉綠。綠地集團指出，綠地控股凈負債率指標已降至100%以下，較原計劃提前了8個月。據綠地集團介紹，2021年初，按照央行的窗口指導，綠地控股制定了“三步走”的降負債路線圖和時間表：從2020年6月30日起，一年降一檔，到2023年6月30日前全面完成“三條紅線”轉綠目標。2021年2月，綠地控股第一條紅線現金短債比提前達標轉綠。

作為頭部房企，綠地控股的降檔動作頗受市場關注。此前，萬科、雅居樂、佳兆業、榮盛發展均進入“綠檔”，而祥生控股下降一檔進入“黃檔”。

部分房企披露三季報后，晉級成為“綠檔”企業。

以榮盛發展為例，截至2021年9月30日，榮盛發展現金短債比為1.05，凈負債率為58.89%，剔除預收賬款后的資產負債率為69.49%。其中，凈負債率較期初下降21.29個百分點。前三季度，公司經營活動產生的現金流量凈額為62.5億元，相比上年同期增加138.66億元。榮盛發展成為“綠檔”企業。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，“三線四檔”、房地產貸款集中度管理等相關調控手段取得積極成效，大部分房企實現降檔，部分房企風險暴露并得到積極應對，局部地區房價、地價過快上漲得到有效抑制。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為，在降檔房企中，很多資產負債率相比行業均值依然較高，還需再接再厲，提高周轉率，進一步壓低債務。

關注現金流

克而瑞研究中心指出，2020年下半年以來，隨著“三條紅線”等政策的出臺，房地產行業調控持續加碼。融資環境收緊，疊加降杠桿持續推進，現金流管控愈加成為行業關注焦點。房企經營活動產生的現金流凈額是反映房企真實經營狀況的重要指標。房企對經營活動產生的現金流凈額重視程度不斷提升。

三季報顯示，截至報告期末，金科股份資產總額為3943.71億元，較上年末增長3.47%；資產負債率降至80.1%，較上年末降低0.62個百分點；經營性現金流凈額為74.31億元，同比增長569.77%；公司“三道紅線”監測指標持續滿足“綠檔”。

數據顯示，在已發布三季報的128家A股房企中，有78家前三季度經營活動產生的現金流量凈額為正數，70家房企前三季度經營活動產生的現金流量凈額實現同比增長，占比達到54.69%。

有業內人士向中國證券報記者透露，房企現金流不能僅看會計報表中的數據，一些房企現金在項目方，因此還要關注母公司對現金的把控能力。

申萬宏源報告顯示，部分房企滯留大量資金在項目公司，無法回到母公司層面，而按揭額度收緊限制房企的開工和融資。債務主體是母公司，而資產和現金流集中在項目公司。需要關注母公司對項目公司貨幣資金的歸集能力。

適應行業變化

業內人士指出，此前金融機構提供的融資資金可用于土地款支付，期房制度下房企無息占用購房人的資金，而商票拉長對供應商的賬期，地產公司因此維持較高的利潤空間。當前，行業邏輯發生改變，土地和房價持續上漲預期被打破，地產公司的利潤空間向制造業靠攏。房企需要適應目前的節奏。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為，在房地產金融審慎管理和償債高峰的雙重壓力下，房企需在發展中解決降負債問題。對于房企美元債大幅下跌，多家房企主動發起回購，對穩定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，同時展示了自身的實力和流動性承壓能力。隨著房地產貸款投放加速，房企融資環境好轉，銷售回款提速，房企資金壓力將得到緩解。

申萬宏源監測數據顯示，2021年地產行業面臨境內債到期高峰，而2022年是地產美元債到期高峰。2022年地產美元債到期金額折算為人民幣約3787億元，較2021年增長40%。

許小樂表示，明年信貸環境可能呈現整體平穩、結構性寬松，主要表現為對首次置業、改善置業等剛性住房信貸的保障和支持，有利于平穩市場預期，促進房地產市場健康發展。

關鍵詞： 重視現金流 多家房企“三條紅線”降檔轉綠